买的小产权房被拆了,你真的能拿到补偿款吗?

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-09 09:53

提起小产权房，大家都不陌生。以广东地区为例，广州、深圳、东莞等地的小产权房交易市场十分活跃。现实中，许多购房者明明知道小产权房存在诸多风险，但仍趋之若鹜。究其原因，一方面是因为小产权房价格低廉、没有购买限制。

另一方面，许多购房者抱有侥幸心理，认为双方已经签了合同，甚至有些合同还找到所谓的律师做见证，形式上十分正规，以为万事大吉，就算房子没了，还有补偿可以拿，何乐而不为？

然而，实际上真如想象得这般简单吗？买来的小产权房一旦被拆，作为非本村集体成员的购房者真的能如愿获得补偿款吗？

一、不是所有的小产权房被拆都会有补偿

小产权房被拆通常有以下几种情况：

第一种情况：城市旧改征收拆迁。城市旧改征收拆迁就是城市对老旧的区域进行旧改重建，如果这块地上有小产权房等建筑物，就需要拆迁；

第二种情况：市政工程建设拆迁。在城市发展过程中，为建设地铁，道路，公园等市政工程腾出空间，此时会以政府为主导组织拆迁；

第三种情况，违建建筑被拆除。

有人认为小产权房如果被拆就可以获得补偿，然而事实上，只有履行了法律规定审批手续的合法建筑被拆后才有补偿。

如果购买的小产权房属于违建建筑，参照《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款的规定“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定，不仅无法得到相关补偿，还会存在钱房两失的风险。

二、有合同在手，合法建筑的补偿就一定能拿到手吗？

大概率拿不到。这是因为购房者与原村民签订的合同，不管是以什么名义其实都是为了掩盖小产权房的本质，签订的合同因违背我国强制性法律规定属于无效合同。购房者如果妄想通过合同拿回补偿款，肯定会大失所望。

前文讲过，不是所有的小产权房拆迁后都会获得补偿，即便合法建造小产权房拆迁后能拿到补偿款，因购房者不是本村集体成员，拆迁补偿的利益只能由集体经济组织及其成员享有，作为村外人的购房者是无法直接享受到这笔补偿的。

那原村民会按照双方签订的合同将获得的补偿转给购房者吗？在利益面前，绝大部分原村民是不会按约将安置补偿转给购房者的。2008年曾轰动一时的北京宋庄“画家村案”就可以很好的说明这一点。

2002年北京宋庄村民马某与画家李某签订了房屋买卖协议，约定村民将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给画家李某，但村民将宅基地房屋卖给画家几年后，面对周边攀升的房价，心中暗自反悔。

为了拿回房屋以及获得未来的拆迁补偿，该村民向法院起诉要求让画家腾退房屋，最终法院支持了村民的请求，认定双方的买卖合同无效，判决画家从即日起90天内将房屋腾退给村民。于是，村民拿回了房屋并且拿到了拆迁款。

随后，画家也向法院提起诉讼，请求法院判令村民赔偿其因合同无效导致的损失480000元，但最终法院只支持判决村民赔偿原告画家损失185290元，这与当时村民因房屋土地升值、拆迁补偿所获利益相比，简直是杯水车薪。

十多年过去了，类似的纠纷每天都在各地上演。在利益面前，人性脆弱的不堪一击。如果原村民拒绝把获得的补偿转给购房者，

购房者虽然可以向法院提起诉讼，但对于拆迁利益的归属，不同时期和不同地域法院的处理方式都不尽相同，能否争取到还是个未知数。

即便购房者能够通过诉讼最终胜诉，也不能获赔全额补偿款，根本难以弥补其全部损失，还要耗费大量的时间和精力，得不偿失。

三、已经买了小产权房怎么办？

现在的小产权房大多属于违规建设的房屋，若遇到拆迁，将直接面临小产权房的合法性、对方毁约等拿不到补偿款的风险。小产权房虽然价格低廉，但其背后的风险却是一般人难以承受的。

这就好比是一枚随时会引爆的地雷，一旦引爆购房者很可能就会血本无归，多年的积蓄毁于一旦。作为购房者而言，需要谨慎评估自己承受能力。从法律风险角度，建议购房者不要购买小产权房。

如果不慎买了小产权房的购房者，难道只能被动的等待地雷引爆吗？答案是否定的，其实购房者完全可以变被动为主动，将主动权掌握在自己手中。

例如，购房者可以向专业律师寻求帮助，在专业律师的指导下，通过法律途径尽快要求退还房款及补偿。如果已经拆迁，则需要立即向专业律师咨询，通过了解具体问题而制定个性化的解决方案，最大可能挽回损失。

来源：陈旺律师

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