市面上流通的那些工抵房和动迁房能买吗

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-20 09:17

最近粉丝问的问题，都比较接地气和实际：

工抵房和动迁房能买吗？

看到这个问题，我想到的是这位应该是比较有经验的投资人，如果是一个小白级别的投资人，我是不建议去碰这两种房子的。

这两种房子中，工抵房虽然说交易风险不大，但是买错的风险是有的，而动迁房交易的风险很大。

即使在珠三角这种比较特殊的地方，动迁房的交易和其他地方不太一样，其实也是存在风险的。

下面对这两种产品做优劣势的解析，希望能给到有想法的朋友启发。

首先说工抵房，指的是开发商不给建筑商支付现金，而是用房产去抵工程款的一种房子。

这种房子由于是跟开发商交易，款项也是开发商代收，收完以后交给建筑商。所以说它没有什么大的风险，但是会存在买错的情况，先来说它的优劣势吧。

优势就是工抵房比较便宜，在市场上工抵房最低的我见到过五折，在平时八折九折也是比较常见的。如果市场很热的话，九折比较普遍，会便宜一点。也就是想要更便宜的必须是在市场不好的时候。

第二种是现房工抵房，买来以后可以看到整个房子到底是什么样的状况，一般简单装修一下就可以出租了。

但工抵房劣势也很明显，第一个劣势就是由于建筑商急于收款，所以一般都要求是全款的，假设不是全款可以贷款，由于他的这个发票价格比较低，所以你的贷款额度是不足的，贷款成数是不足的。

还有就是开发商不可能把好的房子抵给建筑商，所以说他的位置和户型都很一般，不是比较小就是比较大，不是楼层低就是采光不好，要不就是位置在小区里特别的偏。

如果你的房子不是很多，一开始买了这种房子，虽然说便宜了一些，但是未来流动性会受到制约，尤其是如果这个城市二手房市场又不好的话。

工地房的结论是可以买，但是建议比较有经验的投资人去买。

动迁房就比较复杂了，引起的纠纷非常多。由于粉丝是在全国范围内的，所以站在全国范围来看尽量不要去碰动迁房。

因为动迁房的动迁前买卖是充满风险的，就算你和房东/动迁户签好了协议，但是拿到产证之后的一段时间才可以过户，所以会存在比如说房子涨了以后，卖方拒不履行的风险，还会存在中途卖方如果有一些经济纠纷被查封的风险。当然还有一些不道德的卖方可能会一房多卖。

还有一点，因为你只有拆迁协议，所以说你不一定能够确认产权人以及产权背后的一些经济纠纷。当然了，如果动迁之后已经可以上市交易了，那是可以买的，这时候其实它就是一个正规的商品房。

还有一种特殊的情况，现在在深圳为代表的珠三角有一些城中村的动迁。有很多业内或圈子里的管家公司在做这件事。

那么这种动迁房能不能买呢？这种和刚才我讲的动迁房稍微有点差别，买是可以买的，但是也不太建议新人去买，因为它的风险一样有。

比如说第一个拆迁公司没有成功，又换了一家开发商，这个时候过去的所有协议都无效了，房东是可以把他的房子再次卖掉的。

这个流程熟悉的人都知道，这里就不再细讲，因为这种情况我不太建议大家去买动迁房，如果要买的话，需要在非常专业负责的人的指导下再去买。这种情况下是确定性发生过的，动迁房确实被卖了两次，第一个人什么也没得到，官司好像还在打。

即使没有碰到交易风险，这种房子其实是一个长周期大概需要六到十年，甚至会更长一点。因为整个动迁过程中可能会有一些不可控的因素，然后你又是全款付的，其实你的整个收益率大概也就百分之百左右。

一年年化百分之十，六到十年有百分之百的收益率，可不可以呢？当然不算低了，但毕竟是全款可能是在深圳这样的城市，拿出这么一大笔款，压力还是蛮大的。

所以我建议，如果你实在想买动迁房，在深圳或珠三角这种拆城中村的，那一定要找靠谱负责的媒介再去买。或者说你对这个行业非常的了解，否则的话不太建议。

这里我想多说一句，凡是所有买非标商品的人，内心中的想法很简单：这个东西知道的人特别少，这个东西能够看到利润空间。

这种利润空间会造成巨大的诱惑：一方面是经济上的诱惑，一方面是证明自己的诱惑——让其他人觉得我很厉害，你们都不知道，我知道这个东西，而且我还操作成功了赚到钱了。

这在投资里面是非常忌讳的，投资里面要切记有多大能力办多大事。不能因为这件事情的利润更高，或者说这件事情看上去更有魅力或者怎么样，就去盲目参与这个投资品。

就好像经常有人跟我讲做空，我不知道这些讲做空的人是不是真的了解做空是什么样的，多数真的选择去做空的人，一般口袋也会变空。

所以面对这些所谓的非标品，大家可以想一想，如果你连标准品的钱都赚不到，在不具备赚标准品的钱的能力的前提下，就去转非标产品，这是过度自信的表现。

但也不是不能做，作为投资人应该去了解不同的领域，但是真的在下手的时候，一定要慎之又慎。

来源：跟六土慢慢变富