小产权房能不能买?

今天跟大家聊聊小产权房。在大家置业过程中，有些人，总抱着一些不切实际的幻想，希望有一天，把它扶正了，也就是说给他平反了，或者说把它重新合法化了。特别是最近关于集体建设用地可以入市以后，有些人就感觉到这似乎就是小产权房，可以堂而皇之地回到合法的轨道上来。其实这是一个误解。

首先我们看一下小产权房的一些相关的一些成因，还有他的身份定位，这些具体的因素。首先的关于小产权房的形成主要是有一些特别的历史因素，现在我们说的小产权房主要是指在农村集体建设用地上盖的房子，没缴纳土地出让金，产权证的也不是由国家房管部门颁发的统一制式的标准的产权证，而是由乡政府或村政府颁发的产权证，这通俗的说，也就叫乡产权或者是村产权。

之所以会有这样一种特别的房屋建造的形式和产权形式，主要还是城市房价过高，房价过高以后，一些人买不起地产商的房子，然后一些拥有农村集体土地上的控制权的一些经济实体或者是公司借机来建一些相对便宜的房子，来吸引的一些城市里买不起高价房的一部分人。另一方面，也根据过去的一些经验，他们会认为在这种房建在城市郊区，早晚也会合法化，就像我们计划生育政策时不时就会平反一批以前早生出来的一些孩子，最后再给他上户口一样，幻想着我就相当于非婚生子女或者说我是生的不合理，但是早晚你得给我户口，所以很多人抱着个想法，然后来发展这种小产权的房子，也有人抱了同样的幻想来买这样的房子。第三方面，就是原来有一个农地制度不太合理，不能够作为一个完整的一个产权形式，比如农村集体建设用地，不能够抵押、不能够建立长期租赁，获得一个和产权形式相同的一种待遇，形成的一个小产权房，但是小产权房是个通俗叫法，他不是个法律的一个概念，它只是人们在社会实践中的形成的一种约定成俗的一个称呼。

这类房屋，没有国家的土地证，也没有销售许可证，他的购房合同的也不会在国土局备案，所以他的产权证不具有合法有效的产权形式。当然这个产权证不具有法律效应，也不得到保护。其次，我们来看一下小产权房和大产权房的比较，小产权房占用的是集体建设用地，而城镇商品房，则是政府征用的国有土地，这是一个本质的差别。另外小产权房，不缴纳土地出让金，还有相关的一系列规费；大产权房、规范的产权房这些费用是必须交的，所以这两个一个交一个不交，相比较起来，小产权房成本就大大降低，所以在市场上，经常还是吸引了一些人去冒这个险。而正规的商品房，却是因为交了这些费用，使他的价格在市场上的相对比较高，这是他会流失一部分客人的原因。

然后我们来看一下这个小产权房，他在法律上为什么不能够转正。一般来说小产权房的分布在大城市的边缘地带，一些城中村当中，它本身在规划、国土这些方面的管理上，有时候就会介于城市和农村集体建设用地之间，这两种土地性质不同，管理方法也会不同，所以在城乡交界和城中村当中，有时候就会出现一些政策模糊或者真空地带，这样也会为小产权房的发展的创造了一些客观上制度空虚的环境，让他能够有所成长。

小产权房的建造和交易根据刚才的分析，是不合法的。它只有一个有限的使用权而没有完整的产权，所以小产权房不受现有的房地产法律的保护，因而，他想转正也是非常困难，如果不能转正，那当然就有非常大的风险。这个风险就是——当政府要征地拆迁的时候，或者是在交易等等，凡是跟产权有关的一些事项都会有很大的障碍。正因为这样，也会影响到对资产管理的效率，也会影响到个人家庭的财产形式的完整性。也就是说，你买这个房子不是一个财产，只是一个使用权，就是能住而已，能住多久？拆迁有没有补偿？这些风险都很大，所以应该特别的当心。

最近这一段时间，有很多人会利用大家对高房价的恐慌心理和政府控制大中城市房价过快增长的一个要求，有意无意的会释放一些烟雾弹，说小产权房有出路了。鼓励大家来买，其实谁买谁砸到手里，所以一定要对小产权房有正确的认识，千万别掉到坑里。

另外一个原因，最近这一段，关于农村集体建设用地，可以入市，而且特别是鼓励在这个地上建设长租房。另外，这种集体建设用地时限有延长了30年，这样的话，就是它具有一定的产权形式可以抵押，可以做一些转让。那么这些都可以在市面上带来一些关于小产权房是否能够复活的一些错觉，这些土地政策的改变和制度的变革，增加了土地的供应，也会增加未来长租房的公寓，但是，这并不等于小产权房的违规就能够豁免，小产权房就能够在法律层面上复活，这点要特别的小心。

总之，小产权房，到目前为止，仍然是一个违规、不合法的一种建造和拥有形式，大家在选择市场，在看各种项目和买房的过程中一定要特别当心。

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