小产权买卖合同无效能退款吗?

可能还会有些朋友不知道小产权房是什么，那我们就先来科普科普小产权房是什么。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

其实小产权房这个词很具有迷惑性，小产权房其实就是无产权房。

我们平常买到的商品房，国家发产权证，能买卖交易的叫做大产权房，

其中又包括三种产权：70年产权、50年产权、40年产权。

介绍完了小产权房是什么意思，就有网友会提出疑问了，那小产权房有什么风险呢？

下面我们就来看看几个网友提出的疑虑

网友笑笑：小产权房可以办理房产证、产权证吗？

小编：小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。

网友笑笑：小产权房可以进行银行贷款和抵押贷款吗？

小编：购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款；

同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。

网友涂涂：小产权房交易困难吗？

小编：小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益根本得不到保证。

网友涂涂：拆迁补偿呢？质量有保证吗？

小编：因不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将得到补偿，你的孩子就不能成为”拆二代“。且小产权房屋违反国家政策被强拆后，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面。

另外开发商在建设小产权房屋时，为赚钱会偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。

风险说了，可是还是有些人经受不住小产权房的低价诱惑

那就有人问了，既然小产权房无效那能不能退款呢？

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

但是因为小产权房是不能交易买卖的，所以合同无效的原因方面，出卖人有主要责任，买受人有次要责任在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

那认定小产权房买卖合同无效的理由有哪些呢？

上文说过，小产权房是指没有缴纳土地使用出让金而无法获得国家统一颁发产权证明的房子

小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让，向非本集体经济组织成员出售的小产权房，目前基本是无效的。司法实践中小产权房买卖合同被认定无效后，买受人的购房款可以退回。但是房子升值部分和将来小产权房拆迁时的拆迁款，买受人是否可以享有，各地法院会有不同的判决，利益不一定会得到保障，因此，购买小产权房是具有风险的。

那小产权房不合法的主要原因是什么呢？

该类房不合法的主要原因是：没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给与备案。

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