深读 | 恒大物业赴港IPO,提前锁定高增长性

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-30 16:57

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

9月29日晚间，恒大物业集团有限公司（简称“恒大物业”）向香港联交所递交上市申请，华泰国际、UBS、农业国际、建银国际、中信证券及海通国际为联席保荐人。

恒大的动作很快，从7月底宣布考虑分拆物业上市，到如今递交招股书，仅过去2个月的时间。

期间，恒大还干了一件大事，为恒大物业合计引入了235亿港元战略投资，战投队伍中包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业，聚集了马云、马化腾、沈南鹏等重磅人物，可谓巨头云集。

恒大物业递交招股书，也意味着头部房企“恒碧万融”中，只剩下了万科还未有动作。其中，碧桂园服务早先一步上市，已成为在港上市物业阵营的头部企业；融创服务于8月6日在港交所递交上市申请。

招股书显示，截至今年6月底，恒大物业业务覆盖全国22个省、5个自治区、4个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

克而瑞数据显示，截至今年6月底，30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米。其中，彩生活、雅生活服务、保利物业和碧桂园服务4家物企在管面积超3亿平方米，规模最大的是彩生活，在管面积达到3.6370亿平方米；而其余16家上市物企，在管面积均不超2.5亿平方米。

目前，正在已经递交招股书尚在排队的企业当中，在管面积规模较大的是金科服务、融创服务和华润物业科技，在管面积分别为1.2亿平方米、1.01亿平方米、1.07亿平方米。

按照恒大物业2.54亿平方米的在管规模，位列TOP 5物企之内。

恒大集团持股71.94%

2020年3月13日，恒大物业于开曼群岛注册成立，是恒大专为分拆物业上市而设立的主体，金碧物业是其在中国的主要运营子公司。

赵长龙，目前是管理和运营这家龙头物企的一号人物，任恒大物业董事会主席兼执行董事，今年55岁，加入恒大已长达17年，曾在恒大的多家地区公司担任多个职位，包括恒大地产集团西安有限公司董事长兼总经理、江西公司董事长、山西公司董事长，拥有20多年的物业开发及物业管理经验。

恒大物业董事会共有7人，除赵长龙之外，还有执行董事胡亮、王震、安丽红，以及独立非执行董事陈镇洪、黄伟德、郭朝晖。其中，胡亮是金碧物业总经理，王震和安丽红是副总经理；

高级管理层方面共有4人，分别是金碧物业副总经理方舜、陈相、葛晓，以及金碧物业总经理助理韩超，4人年龄均在31-35岁之间。

目前，恒大物业由恒大集团间接持有71.94%股权。待上市完成后，恒大物业将仍然为其附属公司。

高增长确定性

恒大物业的历史可追溯至1997年，彼时金碧物业成立，经过近24年的发展，如今已成为中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一，管理的物业组合多元化，其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校等。

如大多数物业公司类似，恒大物业的业务也分三类，分别是物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

招股书显示， 2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，恒大物业的收入分别为43.99亿元、59.03亿元、73.32亿元及45.63亿元；净利润分别为1.06亿元、2.39亿元、9.3亿元及11.47亿元。

根据中指研究院的资料，恒大物业2017至2019年的净利润复合年增长率为195.5%，增速在中国物业服务20强企业中高居榜首，远高于中国物业服务百强企业的平均增速26.4%和十强企业的平均增速52.3%。

而且，这种高增长将会是可持续的，背靠恒大集团这种庞然大物，恒大物业能够获取稳定的项目来源和商业机会，恒大庞大的土储和高速增长合约销售面积，不仅能为其提供充足的优质储备项目，同时还能持续快速转化为其在管项目。

据2020年中报显示，截至6月30日，恒大集团住宅土储总建筑面积2.4亿平方米。根据克而瑞的排名，自2017年起连续三年，恒大集团权益销售排名稳居行业第一。此外，恒大集团截至6月30日共有104个旧改项目，其中55个位于深圳。

可以说，恒大集团丰厚的土储，已经提前锁定了恒大物业未来的高增长性。

“外拓队”发力

在过往期间，虽然恒大物业的在管面积主要来自于恒大集团。但是来自独立第三方的收入占比却在持续上升，由2017的55.8%上升至2019年的62.5%。

自2019年起，恒大物业与独立第三方物业开发商积极物色项目。截至6月30日，独立第三方物业开发商所开发物业的在管面积为100万平方米。

2020年6月，恒大物业成立外部业务开发团队，专门发展由独立第三方物业开发商所开发物业相关业务，并展开了一系列收购行动，目前已收购五家区域物业管理公司，包括南昌馨雅、成都威尔斯普、遵义中信、湖北冠博、永康嘉华，共获得总在管面积772万平方米。

可以看出，在恒大集团背书之外，恒大物业也在积极寻求来自第三方的规模拓展，而收并购成为了主要途径之一。

这一点，从其招股书中的募资用途也可以感知出来，“战略收购及投资”被放在募资用途首位，足见恒大物业外拓的决心。

对此，恒大物业补充道，会在已布局的城市大力开展项目外拓；除住宅项目外，包括写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园、政府办公大楼、公服设施等在内，都是其外拓的对象，意在进一步丰富其物业管理类型。