远洋服务赴港IPO的“三个本色” | 深读

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

资本圈从来不缺话题，农夫山泉上市引发的“中国新首富”之议还在持续，蚂蚁金服或创全球最大规模IPO的记录还在令人兴奋，而当下炙手可热的物业领域又有新故事上演。

9月7日晚间，远洋集团发布公告称，建议分拆附属公司远洋服务的股份在联交所主板独立上市。遥相呼应，远洋服务于当天相继在港交所递交招股书。

但远洋服务并不是资本市场的新人，其前身远洋亿家曾在新三板挂牌，股份代码837149.OC。不过，挂牌不足两年，远洋亿家便选择摘牌，于2018年3月2日在全国中小企业股份转让系统除牌。

对于从新三板摘牌转而寻求联交所的原因，远洋服务的解释很坦诚： “联交所作为国际金融市场的领导者，可以为我们提供直接进入国际资本市场的渠道、增强我们的集资能力及拓宽我们的筹资渠道及股东基础。”

这样的案例，在物业领域也并不新鲜，在远洋服务之前，嘉宝股份、银城物业等也曾因新三板无法满足融资需求而转战港股。

远洋服务选择在此时赴港IPO，可谓正当其时，在2020上半年受疫情影响严重之时，物业股涨幅逆势上涨达47.29%，以绝对优势领先于恒生指数的-13.07%，加之国家对房地产的持续调控，资金更多流入股市，物业股成为各类投资者的关注重点。

截至2020年9月4日，30家上市物企平均股价涨幅为60.87%，同期恒生指数涨幅为-12.40%，物业股在资本市场的受欢迎程度一览无余。

在远洋之前，今年已有多家物业公司递交招股书或正在筹备中，如星盛商管、宋都服务、第一服务、卓越商企、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务、世茂服务、融创服务、华润物业科技，递表时间早于远洋服务；再如阳关城物业、越秀物业、禹洲物业正在筹备当中。

在这场物企上市的浪潮中，远洋服务的内生动力如何呢？不妨从其企业架构、业务特点和盈利能力三个方面来剖析一二。

架构“底色”

2020年4月15日，远洋服务在开曼群岛注册成立，是远洋为分拆物业板块上市而在境外注册的上市实体。

经过系列重组，远洋将境内的资产“远洋亿家”、“中远酒店”以及其他附属公司注入“远洋服务”，搭建了如今的体系架构，拥有176家附属公司及分公司，分布于中国24个省、直辖市及自治区。而远洋亿家是其在境内经营的主体。

远洋服务的董事会共有七人，分别是联席主席、行政总裁杨德勇，财务总监朱葛颖，联席主席崔洪杰、副主席朱晓星，还有三位独立非执行董事郭杰、薛军、朱霖。高级管理层共有三人，分别是副总经理郭志宝、杜新和王立峰。

在十位董事及高级管理层中，大部分是来自远洋亿家的老班底，如杨德勇、朱葛颖、郭志宝等；也有从母公司新加入的，如崔洪杰，9月1日加入远洋服务董事会并担任联席主席，此前一直在远洋集团任职，负责远洋集团整体生产流程的工程、成本、设计相关专业工作。

特别是杨德勇，曾是远洋亿家在新三板上市的主要筹备者之一，如今他又带着远洋服务又开启了新的资本征途。如果远洋服务成功上市，作为股东之一的他是最直接的受益人。

目前，远洋集团间接持有远洋服务约90.1%股权，Smart Estate及Wealth Best分别持有其4.9%和5%股份。远洋集团表示，待建议分拆及上市完成后，公司预期将持有远洋服务不低于50%权益，远洋服务将依然为公司附属公司。

其中，Smart Estate分别由三家公司持有，分别是彩帆环球有限公司（由胡英勇全资拥有）、盛泰创投有限公司（由张书峰全资拥有）及高希创投有限公司（由杨德勇全资拥有），分别拥有其43%、43%及14%的股权。其中，胡英勇、张书峰为远洋集团的高级业务管理成员。

而Wealth Best则分别由世导环球有限公司（由朱晓星全资拥有）、置景环球有限公司（由刘旭全资拥有）、永198倍创投有限公司（由万乐全资拥有）及喜杰环球有限公司（由翟森林全资拥有）拥有14%、36%、14%及36%的股权。

其中，朱晓星为远洋服务的副主席兼非执行董事，万乐为远洋附属公司的董事，刘旭及翟森林为远洋集团的高级业务管理成员。

业绩“资色”

远洋服务管理的物业类型，主要分为住宅社区和非住宅物业两大类。其中，非住宅物业主要包括写字楼、商场及酒店等商写物业以及医院、公共服务设施、政府大楼及学校等公共及其他物业。

住宅社区物业是远洋服务的主要收入来源。招股书显示，在过往的收益中，住宅社区收益占总收益的比例始终保持在60%以上。今年上半年，住宅社区收益占比为65.3%，非住宅物业收益占比为34.7%。

近几年，远洋服务不断地将住宅社区的收益流扩大至不同类型的非住宅物业，管理业态更加多元化，整体收入也在快速增长。今年上半年，远洋服务实现收入9.04亿元，同比增加6.6%。招股书显示，远洋服务收入从2017年的12.1亿元增加32.8%至2018年的16.1亿元，又进一步增加至2019年的18.3亿元，三年的年复合增长率约22.8%。

利润方面，2017年、2018年、2019年及2020上半年，远洋服务分别实现利润为1.05亿元、1.43亿元及2.05亿元、1.54亿元。同期，毛利分别为2.51亿元、3.22亿元、3.76亿元、2.57亿元；毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%、28.5%，稳步上升。

克而瑞数据显示，2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元。其中营收超过10亿元的物企有10家，处于5亿元至10亿元营收范围内的企业有7家，少于5亿元营收的企业有12家。按照远洋服务上半年9.04亿元的营收来看，处于行业中上水平。

业务“成色”

虽是一家新公司，但远洋服务的历史可追溯至1997年，最初乃专注于为远洋集团所开发的物业提供物业管理服务，并跟随远洋集团的步伐实现业务的增长，从北京逐步扩展至环渤海地区及其他地区。

截至6月底，远洋服务的总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市。同时，在中国管理210个物业，总在管建筑面积达4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业，其中90.8%的在管面积在一二线城市。

如大多数房企物业公司一样，远洋服务的业务也是主要源于母公司。招股书显示，从2017年至今年上半年，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积分别为2553万平方米、2778万平方米、2938万平方米和3030万平方米，占比分别为86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。

与此同时，远洋服务的第三方拓展能力也在不断加强，同期来自第三方的在管面积则分别为396.9万平方米、952.4万平方米、1115.3万平方米和1199.7万平方米，占比分别为13.5%、25.5%、27.5%和28.4%，第三方物业在管面积占比在逐年提升。

从业务范围及占比来看，京津冀地区和环渤海湾地区是其业务重点区域，截至6月末，两个区域的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。这与远洋地产的业务分布强相关，北方本来便是远洋的大本营。

但今年年初，远洋集团提出“南移西拓”战略，对南方市场、中西等京津冀大本营以外地区加大布局，期望培育出一批能够占据市场前列的城市，并以此为中心，辐射周边热点区域。按照今年物管企业的中报排名，远洋服务4230万平方米的在管面积处于中间位置，而随着集团母公司“南移西拓”的推进，将助力远洋服务的管理规模和半径的持续扩大。

当下，规模扩张依旧是物业行业的主旋律，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段，远洋服务也在谋求规模扩张，这一点招股书中体现的很明显。

招股书显示，此次IPO所募集的资金，远洋服务计划将60%用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。

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