远洋服务上市“本色” | 深读

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

一向低调的李明，鲜少公开露面。但今天远洋服务上市是一个里程碑事件，作为远洋集团董事局主席及总裁，他理所应当出现，也是当仁不让。

正如所料一样，他早早的就赶到了上市现场，西装革履，佩戴胸花，满脸微笑，成为了全场的主角，手握亮红色布条包裹的小锤，敲响了远洋服务上市的锣声。

与他一起敲锣的是远洋服务联席主席及行政总裁杨德勇，一位十足的远洋干将，曾是远洋亿家（远洋服务前身）在新三板上市的主要筹备者之一，如今又带着远洋服务开启了新的资本征途。

他们二人一起敲锣，无可争议。

12月17日上午9时30分整，远洋服务正式在港交所挂牌交易，股票代码6677.HK。此次IPO，远洋服务每股发售定价5.88港元，全球发售2.96亿股，募资净额为16.35亿港元，获得了机构投资者的多倍强劲认购。

其中，8名基石投资者共认购1.2亿美元，约 1.58亿股股份，占其发售股份总数的53.44%，分别为淡水泉（香港）、国华人寿保险、高瓴基金、奥陆资本、Franchise Fund LP、永伦基业、Keltic及郑贤方。

上市后，远洋服务依然为远洋集团附属公司。在上市仪式致辞中，李明表示：“远洋服务分拆上市，是基于远洋集团新发展理念的战略考量。通过上市提升远洋服务的独立性、公司治理能力、经营管理水平，以求迅速提升对客户服务的能力和水准。”

严格来说，远洋服务并不是资本市场的新人，其前身远洋亿家曾在新三板挂牌。不过，挂牌不足两年，远洋亿家便选择摘牌转战港股。这样的案例并不新鲜，蓝光嘉宝服务、银城物业等也曾因新三板无法满足融资需求而转赴香港IPO。

杨德勇也表示，远洋服务在香港上市后，将在三个方面有显著的变化：

第一，是在资金、品牌、信用等方面获得资本市场加持，提升了外拓业务和收并购的实力，有助于迅速扩大在管规模和利润水平；

第二，是增加了股本，打通了资本市场融资渠道，丰富了资本运作手段，能够有力地支撑业务独立发展；

第三是通过实现公司化改造，建立了良好的管理机制，提升了公司治理水平。

对于行业而言，远洋服务成功上市，也意味着上市物企的数量增至了40家，也是今年第16家上市的物企，预计也是年内最后一支上市的物业股。

此前，华润万象生活、佳源服务、恒大物业、融创服务、金科服务等已成功登陆港股。后续，迪马股份、禹洲集团也正准备分拆物业板块“东原橙方”和“禹佳生活服务”上市，其中禹佳生活服务已递交招股书。

物业市场的竞争，愈加激烈。在这条赛道上，远洋服务的竞争力几何呢？焦点财经从其体系架构，业绩表现和业务成色进行解析。

架构“底色”

远洋服务的历史可追溯至1997年，主要是为远洋集团所开发的物业提供物业管理服务。从2011年开始，随着远洋集团的扩展步伐，业务范围由最初的北京迅速拓展至京津冀、环渤海、华中、华西、华东、华南6大核心区域。

分拆上市前，远洋服务经过系列重组，远洋将境内的资产“远洋亿家”、“中远酒店”以及其他附属公司注入“远洋服务”，搭建了如今的体系架构，拥有176家附属公司及分公司，分布于中国24个省、直辖市及自治区。

如今，远洋服务董事会共有七人，除杨德勇外，还有财务总监朱葛颖，联席主席崔洪杰、副主席朱晓星，还有三位独立非执行董事郭杰、薛军、朱霖。高级管理层共有三人，分别是副总经理郭志宝、杜新和王立峰。

在十位董事及高级管理层中，大部分是来自远洋亿家的老班底，如杨德勇、朱葛颖、郭志宝等；也有从母公司远洋集团新加入的，如崔洪杰，9月1日加入远洋服务董事会并担任联席主席，此前一直在远洋集团任职，负责远洋集团整体生产流程的工程、成本、设计相关专业工作。

IPO前，远洋集团间接持有远洋服务约90.1%股权，Smart Estate及Wealth Best分别持有其4.9%和5%股份。其中，后两家企业是多由远洋集团高管成员持股，相当于其在远洋服务的持股平台。

全球发售完成后，远洋集团持股比例稀释为67.57%，Wealth Best稀释为3.75%，Smart Estate稀释为3.68%，剩余25%股权由公众持股。

业绩“资色”

远洋服务管理的物业类型，主要分为住宅社区和非住宅物业两大类。其中，非住宅物业主要包括写字楼、商场及酒店等商写物业以及医院、公共服务设施、政府大楼及学校等公共及其他物业。

住宅社区物业是远洋服务的主要收入来源。招股书显示，在过往的收益中，住宅社区收益占总收益的比例始终保持在60%以上。今年上半年，住宅社区收益占比为65.3%，非住宅物业收益占比为34.7%。

近几年，远洋服务不断地将住宅社区的收益流扩大至不同类型的非住宅物业，管理业态更加多元化，其中具备中高端物业管理服务能力是其核心优势，拥有北京远洋国际中心、北京远洋光华国际、北京大家保险总部、成都远洋太古里、北京颐堤港、杭州乐堤港等多个高端地标写字楼和商业综合体的管理经验。

今年上半年，远洋服务实现收入9.04亿元，同比增加6.6%。招股书显示，远洋服务收入从2017年的12.1亿元增加32.8%至2018年的16.1亿元，又进一步增加至2019年的18.3亿元，三年的年复合增长率约22.8%。

利润方面，2017年、2018年、2019年及2020上半年，远洋服务分别实现利润为1.05亿元、1.43亿元及2.05亿元、1.54亿元。同期，毛利分别为2.51亿元、3.22亿元、3.76亿元、2.57亿元；毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%、28.5%，稳步上升。

克而瑞数据显示，2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元。其中营收超过10亿元的物企有10家，处于5亿元至10亿元营收范围内的企业有7家，少于5亿元营收的企业有12家。按照远洋服务上半年9.04亿元的营收来看，处于行业中上水平。

业务“成色”

如今，远洋服务已经成长为一家去全国性物业企业。截至6月底，远洋服务总合约建筑面积6190万平方米，共管理210个物业项目，分布在全国的54个城市；总在管建筑面积为4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业，其中90.8%的在管面积在一二线城市。

如大多数房企物业公司一样，远洋服务的业务也是主要源于母公司。招股书显示，从2017年至今年上半年，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积分别为2553万平方米、2778万平方米、2938万平方米和3030万平方米，占比分别为86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。

与此同时，远洋服务的第三方拓展能力也在不断加强，同期来自第三方的在管面积则分别为396.9万平方米、952.4万平方米、1115.3万平方米和1199.7万平方米，占比分别为13.5%、25.5%、27.5%和28.4%，第三方物业在管面积占比在逐年提升。

从业务范围及占比来看，京津冀地区和环渤海湾地区是其业务重点区域，截至6月末，两个区域的在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。这与远洋地产的业务分布强相关，北方本来便是远洋的大本营。

但今年年初，远洋集团提出“南移西拓”战略，对南方市场、中西等京津冀大本营以外地区加大布局，期望培育出一批能够占据市场前列的城市，并以此为中心，辐射周边热点区域。按照今年物管企业的中报排名，远洋服务4230万平方米的在管面积处于中间位置，而随着集团母公司“南移西拓”的推进，将助力远洋服务的管理规模和半径的持续扩大。

当下，规模扩张依旧是物业行业的主旋律，整体市场和单个企业仍具有很大的增量空间，高增长仍然会持续，行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段，远洋服务也在谋求规模扩张。

此次上市募集资资金，远洋服务表示将有约60%用于选择性地把握战略投资及收购机会，约20%用于通过升级智能管理系统建设智能化社区，约10%用于提升数字化水平及内部信息技术基础设施，约10%用作运营资金及一般公司用途。

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