深读|恒大物业上市前瞻:至多募资158亿港元 市值或超千亿

恒大物业上市迎来新进展。11月23日，恒大物业正式启动招股，发售价介乎8.5港元至9.75港元，股票代码6666.HK，预计于12月2日挂牌。按照9.75港元的发售价计算，恒大物业的市值最高达1050亿港元，毫无悬念的跻身物企市值榜单前三甲。

此次IPO，恒大物业的基础发行规模为16.22亿股。其中，香港发售1.62亿股，国际发售14.59亿股，另有15%超额配股权，募资金额在137亿港元至158亿港元之间。恒大物业表示，若最终发售价定为中位数每股9.13港元，扣除包销佣金及其他开支后，公司的募资净额约145.36亿港元。其中，72.3亿港元用作战略收购及投资，另外73.06亿港元，用作一般营运资金。

继今年8月，引入云峰基金、红杉资本等14家战略投资者后，恒大物业又引入了23家基石投资者参与本次发行。目前，这些基石投资者已合计包揽恒大物业约7.9亿股发售股份，相当于后者全球发售规模的48.7%，投资金额约72亿港元，占最高募资额的45.5%。

持续加强外拓力度

股价表现可期

得益于母公司中国恒大的支持，恒大物业迅速成长为中国最大、增长最快的综合物业管理服务商之一，在管物业也涵盖了中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、康养项目、特色小镇及学校等多种业态。截至今年年中，恒大物业已为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务或社区增值服务，涵盖22个省份、五个自治区、四个直辖市及香港等地，总在管面积达2.54亿平方米，签约面积达5.13亿平方米。

其中，来自社区增值服务业务的业绩贡献已由两年前的5.7%增至11.1%，提升5.6个百分点。在物管行业，社区增值服务通常被视为最具发展潜力的业务，这意味着，恒大物业正朝着收入多元化的方向前进。

在业绩增速方面，来自中指院的统计显示，自2017年至2019年，恒大物业的复合年增长率达29.1%，高于百强物企18.4%的平均增速；同期，其净利润的复合年增长率为195.5%，远高于物业百强企业26.4%的平均增速及十强物企52.3%的平均增速。2019年，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名百强物企第二；以总收入、总毛利及总净利润计，排名第三；以签约面积和在管面积计，恒大物业分别排名第三和第四。

近几年，随着母公司中国恒大的攻城略地，恒大物业迅速壮大了规模。2017年至2019年以及2020年上半年，恒大物业的收入为43.994亿元、59.032亿元、73.327亿元及45.639亿元，净利润为1.066亿元、2.39亿元、9.305亿元及11.477亿元。其中，来自恒大集团的收入贡献为25.33亿元、34.26亿元、45.39亿元、21.21亿元及27.91亿元，占比99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%。

受惠于恒大地产的全国性布局，恒大物业在管项目在区域分布上较为平均。按在管项目收入计算，其中，华东地区的收入贡献占22.5%、华南地区占19.8%、西南地区占15.9%、华中地区占15.2%、东北地区占11.7%、华北地区占10.7%、西北地区占4.2%。

在可预见的恒大集团巨量交付的支撑下，恒大物业提前锁定了高增长性，根据财报，截至今年年中，恒大集团的住宅土储建筑面积高达2.4亿平方米。根据恒大集团2019年年报，截至去年末，其拥有752个在建项目，总建筑面积为1.23亿平方米。这将持续助力恒大物业的高增长。

对于恒大集团的过分依赖，是恒大物业最“甜蜜的负担”，不过，恒大物业已经意识到了这一问题，并正在提速第三方业务拓展。公司管理层表示，恒大物业来自于独立第三方的收入占比，已由2017年的55.8%增至今年中期的64.1%，这是一个持续提升的过程。相对应的，恒大物业来自母公司关联收入的部分则在不断下降，收入结构也在持续优化。

按照管理层介绍，恒大物业自2019年起，就已经在关注对外拓展。今年6月，恒大物业正式成立了投资拓展团队，并在6月至9月间，先后完成了对南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业及浙江永康嘉华物业等5家区域型独立第三方物业企业的并购，获得在管面积约772万平方米。上市之后，恒大物业还将持续加大收并购力度，目前计划是，所募资金的65%均将用于战略性收购及投资。

其中，所募资金的15%将用于增值服务扩张，8%用于信息化技术优化及设备设施升级，2%用于人才招聘与发展，剩余10%用于运营资金和一般用途。

内地物企上市仍然是今年资本市场的热门话题。统计显示，年初至今，港股内地物管股的平均涨幅达41.13%，这意味着，港股资本市场目前对物管板块仍持乐观态度，尤其看好头部物企。因此，在外界看来，按照恒大物业时下的增长速度判断，其上市后将大概率延续碧桂园服务及绿城服务的大牛股走势，股价表现值得期待。此外，恒大物业两次引入的投资者，涵盖了互联网、人工智能等多个领域，这些新股东的加入，也为公司的业务发展提供了更加丰富的潜在资源，以及发展潜力。

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