广州楼市:今年买房很重要的一点,很多人都不知道

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提问：你好广叔，一家四口，一老一幼（3岁，刚上幼儿园）加我们夫妻两！目前，自主广州白云区金碧雅苑二房（链家在售，目前准备出手）。一人上班在天河北天寿路，准备置换到天河北板块三房，主要考虑上学，兼顾自住！房子卖掉后，大概现金可动用420，家庭年收入60w。现在金碧雅苑房子价格不涨，是否是出手的好时机呢？天河已经涨了一轮，价格起来了，是否是入手时？我们这种情况，考虑天河北附近哪些楼比较合适？另外一种方案，如果保留手上的这套房，再购入总价300左右天河老破小学位，是否可行呢？

回答：你好。金碧雅苑，黄边地铁口，2房挂牌量还是挺大的，趁现在行情热出手，不然未来怕是难出手了，竞争对手多，有些都挂一年了。建议置换个好一点的，老破小学票溢价高，读书用当然可以。天河北的学区都不错，华景，天府路，对应的是华阳、龙口西小学，华景小学，天府路小学，另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙。

提问：广叔你好，增城区新塘镇锦绣天伦，9楼南向118方，1.8万一平方，毛坯房如果纯投资能入手吗？

回答：你好，锦绣天伦可以考虑。

提问：广叔您好，个人之前在南沙万科南方公元买了一套两居小房子，现在想用女朋友名额再买一套结婚，手上资金有120万左右，希望咬咬牙买一套500万左右的，自住为主，投资为辅，想要好一点的学位，目前意向看华景新城、万科欧泊，还有什么更好推荐吗？女朋友在海珠上班，我自己在番禺上班。

回答：你好。华景新城、万科欧泊都可以考虑，华景新城地段价值大，保值升值没问题，就是有一定的楼龄；万科欧泊位于万博，楼龄新，离地铁不是很近。500w如果是2房的话选择就会多一点，但建议买个3房。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：您好广叔！目前我们在广州有一套06年白云区的房子怡新花园，这两年没涨还跌了一点儿，今年初看到南沙猛涨，想把怡新花园卖掉置换到南沙的星河荣誉，但是又担心现在南沙不限购导致房价虚高同时错过后续轮动到怡新花园，造成低卖高买的窘境。此房本来也是投资性房产，您怎么看广州这套怡新花园房子后续操作，谢谢！

回答：你好，感谢赞赏！怡新花园所在的片区属于外溢片区，离天河近，这两天广州横盘，当然没有涨了，只有领涨片区天河开始涨起来了，燕塘、梅花园这种才会跟涨。怡新花园离地铁近，很好出租，两年都熬过来了，好不容易看到一点曙光，我建议再等等。南沙适合有闲置资金，做中长期配置的。你的情况可以迟一点。

提问：你好广叔，我16年底在广州买了套房，当时价格1万6，现在二手2万出头，想找贷款银行光大加贷款，银行说没有这个业务？想问哪几家银行有这个业务而且利率比较优惠的？另外，当时贷款人只有我，然后房产证是我和我老公两个人名字，那还有简单办法做到二套三成吗？首次提问，希望广叔翻牌，谢谢！

回答：你好，每个城市每个银行产品都不同，比如深圳建行可以操作 首付3成有以下几种方案： 1.全款抵押，找垫资公司 2.做一笔首付贷 3.开发老人盘做接力贷

提问：你好广叔，我是广州的投资客。手上有80万的资金。现在因为没有购住宅的资格，就订了一套沙井的小公寓。看到您一直不推荐公寓。我该怎么考虑？还能不能出手？

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 公寓建议退掉。 首付80万，建议在广州选筹，现在是比较好的入场时机，关注黄埔和万博板块。

提问：您好广叔，最近有一些外地朋友，有意向买放开了的花都和南沙。所以想老师分别推荐下花都，和南沙的一些小区（多推几个），预算是200万出头首贷，以及推荐的理由。都是多军，推荐理由提下关键点就行，具体会去踩和查，多谢！

回答：1、南沙：直接选地铁4号线的金州站、蕉门站这两个地铁站的二手次新，尤其是前者，还是要牢牢的抓住地铁这个因素：越秀滨海隽城、越秀滨海御城、越秀滨海悦城、万科府前一号、龙光棕榈水岸、南沙金茂府 2、花都：沿着地铁9号线来找盘，尤其是广州北站地铁站附近的二手次新，祈福辉煌台、万科天景，以及花都区府附近的雅居乐雍逸豪庭、花都凯旋门、保利花城、雅居乐锦城 希望有用

提问：你好广叔，目前住在广州番禺市桥，有一套120方自住，贷款已还清，一套在增城朱村120方，已买4年，还有11年还清贷款，月供7800。现手头有100w，另外理财70w明年8月到期，家庭年收入30w，请问我这个情况应该如何配置房产？

回答：你好，目前来看你的这个资产不是很优，可以进行优化配置，根据你的资产分配和资金收入情况，后期可以通过置换加开发房票，比如老人票在广州重新再入2套。增城朱村没必要长持，不限购区价值不大，能买市区就不要买增城价格已经透支，所以第一步就是出手朱村这套，现在可以让中介帮你挂起来，后期出手后重新再置换一套。另外结合你手里的100+理财的70，如果是明年到期，可以先找人周转，也可以先暂时买入一套，今年在广州买入时机很好，深圳加东莞调控升级，更利好广州。

提问：你好广叔，刚需置换。1.已经卖掉在福永时代景苑的两房，因为在南山工作，想换到南山来，预算600以内三房，带老人居住，请问老师买哪里能符合自住和投资呢？ 2.最近在看荔园大厦，您建议如何？ 3.周边时代骄子，康乐大厦，仓前锦福苑，荔园大厦，您认为哪个盘日后涨幅会大？

回答：你好，荔园大厦都是符合你的自住需求的小三房产品，但也是所谓的港式老塔楼，投资的话是确定跑输大市的，你如果能接受，为了家庭自住是可以买的。 这几个盘流动性最好的是时代骄子，其次是康乐大厦。

提问：你好广叔，请问宝安坪洲地铁口的财富港大厦用来纯投资怎么样？这个盘感觉租金较高，可以减轻一些月供压力。首付70w左右，现金流可供5年左右。谢谢。

回答：你好，你的现金流既然可以供5年左右，那又何必考虑这种租金盘呢？这个租金盘不太适合住家客群，投资客入场关注的也是低首付和高租金，涨幅慢，现在看来这种资产的回报率并不高！

提问：您好广叔，实地看了下凯旋豪庭，房子是不错，不过评估价上不来，400的只能评到360左右，首付就吃紧了。另外有两个价格接近的小区，金色假日和南山区的金海岸大厦，这两个您觉得如何呢？

回答：你好，这三个盘，都位于福田和南山传统中心区，都是品质尚可，交通便利，配套齐全，没有名校傍身的一房。 这类小一房作为上车和过渡，曾经很受年青人追捧，单价一直不低。 但随着深圳房价疯涨，不能一步到位，总价不低的一房明显跑输大盘。 但凡事物极必反，现在反而可以入手这类房源了。 一是两房三房都涨到了七八百上千万，三四百万的一房成了价值洼地； 二是每轮大涨之后的漫长横盘期，市区核心地段楼盘都会表现更坚挺。 就这三个盘来说，凯旋豪庭品质最高，学位中等偏上；金海岸品质和居住体验一般，但地处南山，有一些学位概念。 偏自住建议凯旋，偏投资建议金海岸，金色假日两头不靠，可以放弃。

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