广州旧改划分“三个圈” 新一轮城市更新有三大看点

9月28日举行的广州市政府新闻发布会透露，广州城市更新“1+1+N”政策文件日前已经正式印发，其中提出20条深化改革的硬核措施，将推动城市更新提质增效，为广州新一轮城市更新和城市建设提供顶层设计。

所谓“1+1+N”，即1个《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》，加上1个《广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案》，再加上目前已印发实施的10个配套政策文件。

旧改规划设计力争实现“村村大师作”

发布会上，广州市住建局副局长齐怀恩表示，“政策组合拳”将开创广州城市更新工作的新局面。

《实施意见》共发布深化城市更新20条举措，注重产业主导更新，要求城市更新项目在充分考虑产业发展和职住平衡的基础上，合理配置城市更新产业建设量占总建设量的比例，强调以产业为主或产业导向。用产业留住人才助力城市发展。对城中村改造将在落实回迁房基础上，统筹配建一定比例的公共租赁住房、共有产权住房以及人才公寓，合理配置小面积市场化租赁住房，满足更多“新市民”的多层次住房需求。

配套设施方面，在现行配建标准基础上，新政策强调要高标准配置与民生息息相关的教育、医疗、文化、体育、养老、配送等公共服务设施。在城中村改造中，将实现1公里、15分钟内可搭乘地铁的“村村通地铁”方案。

新一轮城市更新强调高标准规划、高水平设计，全面提升城市风貌和品质。鼓励邀请院士、大师团队以及国内外名家参与，提升规划设计水平，力争实现“村村大师作”；同时加强信息技术应用，推动老旧小区向智慧型转变，构建完整社区、智慧社区，打造城市更新的精品工程和未来社区。

历史文化保护等指标由市政府审批

《实施意见》提出了两大创新点: 一是建立城市更新“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批的管控体系，历史文化保护、公共服务设施、单元总建设量等刚性指标由市政府审批，确保全市规划“一盘棋”，为产城融合、文脉传承、人居环境改善提供强有力的规划保障。二是首次分圈层提出城市更新单元的产业建设量占总建设量比例，保障产业空间供给，有力推动实现产城融合职住平衡的目标。

发布会上，广州市规划和自然资源局副局长邓堪强介绍，N个配套文件的出台，提供了城市更新工作中的具体操作细则。以已经实施的《广州市城市更新单元设施配建指引》为例，该指引在广州市首次提出了产业片区的配建要求，最低6%-11%的建筑面积作为公共服务设施，包括展示厅、共享会客厅、咖啡厅日托中心、母婴室、中西药店、洗衣店、电影院、艺术课堂等，进一步提高产业片区的服务水平，吸引优质企业进驻。

解 读

划分三个圈层意味着什么？

未来三年中心城区是广州旧改“主战场”

1、未来10年广州要改造380多条城中村

未来10年的旧改蓝图，拟通过城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目来完成，广州将在近3年对83条城中村实施改造；近5年，183条城中村将完成改造；用10年时间，广州要推进380多条城中村的全面改造，彻底打破城乡二元结构，解决城乡发展不平衡、不充分问题。

记者注意到，涉及的旧改村，分布在广州11个区，在这一波城市更新浪潮中，每一个区都没有被落下，只不过各区在数量上有差别。未来3年实施改造的83条城中村中，荔湾区19条，数量居全市第一；黄埔区18条，位列第二。此外，番禺区11条，天河区10条，海珠区4条，越秀区3条，白云区7条，花都区4条，南沙区1条，从化区4条，增城区2条。

不难看出，在近期计划（3年计划）中，中心城区会先占据广州旧改的“C位”。被列入3年计划的城中村，意味着改造会率先执行，这些村的人居环境也能先行得到升级;也意味着，在更新改造过程中同时释放了不少的存量土地，为广州提供了大量新增供应，“未来供地靠旧改”已在业界达成共识。

在广州市地产专家赵卓文看来，过去10年，广州旧村改造的进程并不快，“由于过去10年旧改规模不大，未来几年，广州旧改的机会很多”。

纵观当前已启动改造的旧村，不少巨无霸。有开发商坦言，这些旧村地处中心城区，资源稀缺，无疑是未来的“主战场”。

2、首次提出产业建设量占比要求

“五年大变化，十年焕然一新”，旧改到底将会聚焦在哪些地区，无疑是广州城市更新所有参与者最为关切的一个问题。

市规划和自然资源局牵头制定的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量(含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套)占总建设量的最低比例要求。这是全国首次针对城市更新提出产业建设量占总建设量的最低比例要求。

据悉，第一圈层拟定为环城高速以内的区域。主要包含越秀区、海珠区北部、荔湾区东部、天河区南部等老城区，面积220平方公里。重点破解老城区人口过度密集、公共配套不足等瓶颈，增添高质量增长引擎，激发创新创业活力和动力。第一圈层内，要求城市更新产业建设量最低占比为60%。

第二圈层为广州环城高速以外，东至天河-黄埔、番禺-黄埔区界，南至广明高速，西至广州-佛山市界，北至华南快速。主要包含海珠区南部、荔湾区西部、天河区北部、白云区南部、番禺区北部等，面积397平方公里。着力强化中心城区核心区以及广州南站、万博商务区、国际创新城等重点功能片区的高端要素集聚，提高推动广州创新驱动高质量发展的能级。第二圈层内，要求产业建设量最低占比40%。

剩余区域为第三圈层。

3、“异地平衡”为城市更新引资

与此前相比，新一轮城市更新政策强调高质量发展，注重产业导入，产城融合，强调高标准配建公共服务设施，统筹解决低收入人群和“新市民”住房需求，在解决老旧小区改造资金问题上，也创新性地提出了“异地平衡”的新政策。

不同于备受房地产开发商热捧的城中村全面改造，广州上百个等待改造的老旧小区、历史街区，都面临着钱从哪来的问题。在新一轮的城市更新中，广州市将创新地试行“异地平衡”的政策，为老旧小区微改造和历史街区改造注入社会资本的活水。

所谓“异地平衡”，就是统筹推进老旧小区微改造、历史文化遗产保护利用等项目，与城市更新全面改造项目组合实施。举例来说，荔湾区北部西关片区以旧城改造为主，急需资金；南部芳村片区以城中村全面改造为主，未来政府可以统筹旧城改造和旧村全面改造，将历史街区改造与城中村全面改造项目“打包”，以此来把旧村改造资金引入旧城改造，实现资金平衡。

据介绍，城市更新微改造项目原则上区内统筹平衡，但受机场、白云山等特殊控制区影响的城市更新项目可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡，原则上在本区内平衡，特殊情况可由市层面组织对改造方案涉及的跨区平衡等事项进行研究。

此外，广州市还计划通过联动改造、开发权益转移、储备用地支持等方式实现异地平衡的实施路径，推进项目实施。

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