战略定调城市更新，旧改缘何成富力“厚土”？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-01 08:40

　　出名要趁早，这句话放到富力地产（02777-HK）身上正合适。

　　成立于1994年的富力地产，起步于广州的旧改项目，并于2005年顺利在港交所上市。彼时富力地产风光无二，被誉为“华南五虎”之首。

　　时光荏苒，经历二十余年发展，富力已经成为一家成熟的综合性房企。无论是旧改业务、住宅开发还是商业地产都自成一派，具有浓厚的品牌印记。

　　正是这个极具现代商业化气息的房企，审时度势，2020年要再次聚焦旧改业务，又名城市更新业务。土地储备将以旧改转化为主。

　　富力的这套打法，市场能理解吗？

　　重兵布局旧改领域，富力有何弹药？

　　重仓旧改业务，富力藏得太深。

　　公司早已在旧改领域排兵布阵，并于2019年成立多个区域的城市更新集团。

　　虽然在全国化进程中，富力收购扩张动作常有惊人之举，但在这背后，城市更新业务始终是富力“心头好”。

　　2019年，富力在三个城市更新项目转化179万平方米土地储备。随着2019年业绩报出炉，公司旧改项目储备丰富，让同业艳羡。

　　截至2019年底，富力已签约合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售面积超过4000万平米。

　　其中，短期目标转化超1000万平方米，相当于2000亿元可售货值，代表性项目有广州陈田村旧改项目、广州笔村旧改项目、西安土门村旧改项目等。

　　存量市场，房企分化在所难免。守住一二线高能级城市，成为房企最稳健的打发。但同时大城市土地资源稀缺，拿地成本高企。

　　城市更新业务则为富力提供一条捷径。透过城市更新获得土地储备，一般会比招拍挂、收购项目等拿地成本低、利润率高。

　　藉此，富力想“暗度陈仓”，通过重仓旧改业务，获得一个低成本布局大城市的机会。

　　从富力准备“弹药”看，这一目标已经悄然达成。公司已签约合作城市更新项目中有92%面积位于一二线能级城市，60%面积位于大湾区。

　　这些一二线城市旧改项目，为富力带来城市稀缺土储。在行业分化演和下，富力也能以先发优势，巩固龙头地位。

　　重做“旧改王”，深耕城市空间

　　在旧改“赛道”，富力是有故事的。

　　二十多年前，刚刚成立的富力，在收购广州氮肥厂职工宿舍用地项目时，发现旧改领域大有可为。

　　彼时广州有大量企业因旧城改造必须外迁，腾出的大片旧厂区，成为低成本获取土地做住宅地产的机会。

　　于是富力在广州旧城改造中大显身手。公司不仅在荔湾嘉邦化工厂旧改项目上赚到第一桶金，还一口气拿下广州铜材厂等十余个旧厂改造项目。

　　以至于业界戏言，“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。

　　富力在千年古城广州，还凿刻出“猎德”旧改范本。这是一座早已被磨灭印记的城中村与现代超级商业综合体的光影交换。

　　在旧改业务上，富力称第二没人敢称第一。

　　积累大量旧改经验，富力也在全国化进程中，按城按需，调整旧改策略，在全国主要城市留下城市改造的痕迹。

　　经历二十多年发展，富力再次“搭乘”旧改春风，也是基于对大环境的一种预判。中国楼市经历二十多年疯长，已经步入存量市场。

　　“房住不炒”下，楼市需求出现疲软，尤其是承载了行业高光的住宅销售。这个曾经为房企带来巨额利润的“奶牛”，似乎已经企及天花板。

　　在中国似乎没有解决不了的难题。社会要发展，人类要生活质量，中国社会不断提升的经济水平，倒逼城镇化和城市更新业务发展。

　　旧改等改善型住房再次戳破天花板，为行业打开增长空间。此时富力选择切换发展“赛道”实属明智之举。

　　同时，从富力自身看，对旧改业务进行消化、打磨也是一种“内化”。意味着公司在经历前两年激情收购扩张，已经开始变得“温和”。

　　这也可以视为公司对行业困境下，潜在风险的一种对冲。