赔付1.8亿，富力为十年前旧改“埋单”

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-25 11:23

作为广州首批“城中村”改造试点之一，杨箕村旧改项目曾让富力地产在十年前名噪一时，却也在旧改十年后一度令富力地产纠纷缠身。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

8月18日，广州富力地产股份有限公司（下称：富力地产）发布公告称，富力地产与广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（下称：杨箕联社）弃产补偿纠纷案达成调解协议。

具体调解结果为，富力地产同意支付杨箕联社拆迁补偿款1.59亿元及工程款2400万元，并为杨箕联社总计7000平方米的办公物业以及76个地下停车位办理完毕杨箕联社名义的产权证，且承担相应费用。

据了解，3月13日，富力地产重大诉讼公告显示，富力地产与杨箕联社互为原告与被告，向广州市中级人民法院提起诉讼。

富力地产作为原告方，要求杨箕联社返还垫付的弃产补偿款1.6亿元及利息。杨箕联社作为原告，则要求其赔偿住宅回迁房套内建筑面积缺少损失7988.94元及利息，赔偿商业回迁物业建筑面积缺少损失1.27亿元及利息，赔偿延迟交付部分物业及租金的损失及利息等13项赔款，双方所要求的赔偿金额合计超4.36亿元。

此前有媒体报道，杨箕联社股东曾反映房子质量问题，要求村委会与开发商富力地产协商，将房屋保修期延至三年；也有部分业主反映房屋漏水的问题。有分析认为，从杨箕联社的诉讼要求来看，回迁房的建筑面积、交付时间、房屋质量涉及的维修方面均指向“旧改”的这一商业模式的核心：成本控制。

对于上述调解结果，富力地产表示，此次赔偿不会对公司正常生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

昔日“旧改王”

富力地产能够参与杨箕村旧改项目与当时广州的政策背景密不可分。广州市曾禁止开发商介入旧城改造与城中村改造，但在尝试“以政府为主导、以村为主体”的“城中村”改造新思路后，便引入房地产开发商合作开发。

2007年9月，富力地产、合景泰富联合香港新鸿基地产，以46亿元的总地价拿下猎德城中村改造地块。由此开发商逐渐成为广州“城中村”改造的中坚力量，富力地产也作为广州旧改的重要角色正式登场。

2008年，广东省提出产业转型、城市转型和环境再造的议题。作为破题之道，针对旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧改造”应运而生。

从中心城区地图上看，猎德村、林和村、杨箕村呈现三足鼎立之势。2009年广州提出全面推进“三旧”改造时，杨箕村在改造之列，成为广州第三个通过公开拍卖为城中村改造筹集资金的集体。

公开资料显示，杨箕村在1980年代成立了全国第一个农村股份制经济组织——杨箕联社。杨箕联社下设经济发展公司，将集体经济折成股份，村民设置人头股、劳动工龄股和发展股，集体经济年终结算，按股一年分红2次。杨箕村也是广州的首个“亿元村”。

除了经济实力，杨箕村也扼守了十分重要的地理位置。其位于广州大道和中山一路的夹角处，紧邻广州CBD商务总部珠江新城。富力地产早就看上了这一地带的发展潜力，已经前后出手十多块土地，杨箕村旧改自然更是成为了富力地产的“心头好”。

杨箕村图片来源于网络

2011年1月，杨箕村土地出让项目在广州市房地产交易中心拍卖，由于旧改所涉金额大，富力地产作为唯一举牌者，以4.7亿元底价拍得。

杨箕村项目改造历时七年，其中动迁就花费了四年时间。2016年，富力地产的杨箕村改造项目终于完成，杨箕村1496栋被拆迁房屋的回迁人共分配到4032套安置房，富力东山新天地也成为标志性建筑。

事实上，富力地产早在1994年就凭借广州旧改发迹，在猎德城中村项目、杨箕村项目之前，就拿下了包括广州荔湾区嘉邦化工厂旧改、广州铜材厂和同济化工厂，赚得盆满钵满。

坊间一度流传着一句话，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”，富力地产也因此被称为“旧改之王”。据报道，截止2001年末，富力就完成了10个旧改项目，面积超250万平方米。

能否靠“城市更新”翻身？

富力地产风头最盛的时候一度位居行业前五，曾与中国恒大、碧桂园、雅居乐集团、合生创展并称为“华南五虎”，不过因为种种原因，2008年之后就长期徘徊在二线房企阵营。

近年，富力地产的财务状况尤为不佳。自2012年起，富力地产的经营性现金流始终为负。富力地产在2019年的净负债率攀升至198.9%，虽然2020年上半年净负债率下降到177%，但仍处于高位。

截至今年一季度，富力地产在手现金172亿元，一年内到期的非流动负债高达403亿元，现金短债比由2019年底的0.61继续下降至0.43，资金缺口超过200亿元。

千亿有息负债规模反过来也严重限制了富力地产的盈利能力。2019年财报显示，在毛利率32.8％的情况下，总净利率仅有11.1%。

《新浪财经》指出，富力地产财务紧张和当初与万达的那笔世纪收购有着一定关系，但也与旧改项目占用资金有关。

尽管如此，富力地产仍对旧改初心不改，而且还投身比旧改更为复杂的城市更新业务。

2019年4月，富力地产成立城市更新集团，之后又相继成立了富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团、富力深莞惠城市更新集团。

8月24日，富力地产2020年中业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，未来富力地产转化土地储备仍以旧改为主。李思廉还表示，由于富力地产有大量的旧城改造项目在结转当中，所以接下来招拍挂方面会放慢。城市更新方面，接下来四个月大概还能转化几百万平方米。

知名地产分析师严跃进表示，从城市更新的角度看，富力地产是有很多机会的，尤其是华南等市场对于此类用地的支持力度大。富力本身也有包括酒店等优质资产，其在此类项目的发展方面有很多优势。当然负债规模较大，这对于此类企业是有一定的挑战。今年下半年负债方面确实会管控，这是此类企业需要防范的风险。

靠旧改发家的富力地产，能否凭城市更新打赢一场翻身仗？欢迎评论区探讨！