广州启动新一轮城市更新

广州将划三个“圈层”，首次提出产业建设量占比“底线”，推动实现产城融合职住平衡的目标；广州还首次提出了产业（商业商务服务业）片区的公共设施配套要求，促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共设施配套体系……日前，在广州深化城市更新推进高质量发展专题新闻通气会上，有关部门传递了上述重磅信息。

“这次城市更新，不是搞大拆大建，而是完完全全基于产业导向、公建配套的完善，人民的宜居环境水平的提高。”针对有记者问“新一轮城市更新启动后，城中村分批启动改造，如何稳定广州的住房市场？”的问题，广州市住建局局长王宏伟强调，广州城市更新坚决摒弃“一刀切”式的全面改造和不切实际的“大干快上”，不是新一轮房地产运动。

王宏伟表示，通过系统谋划制定三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划，循序渐进地有效落实城市高质量发展战略和国土空间总体规划，及时制定城市更新中长期计划和年度计划，有序控制城市更新住房供应节奏，促使一、二级土地供应市场相协调，保障房地产市场平稳发展。

其中，在保障房地产市场成熟稳定发展方面，三年实施计划和五年行动方案都有考虑城中村改造进度和广州房地产一手市场的平稳健康发展。具体而言，未来三年，每年广州将在一手和二手市场都增加住宅供应，总数远超于过去五年的平均交易住宅面积。

王宏伟表示，无论是旧改的空间，还是一手土地，广州都能够提供多种选择，“我们还有足够的空间为刚性群体、改善型群体提供足够的住房支撑。这是我们的底气，也是我们能够持续在推动新一轮城市更新的基础上，又能保证房地产稳定的技术因素。” 

首设产业建设量占比“底线”

今年8月，广州市委十一届第11次全会上，审议通过《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，对新一轮城市更新做出了重要部署，形成了“1+1+N”政策体系。提出了“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。

市规划和自然资源局牵头制定了多个配套指引。其中，即将印发的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）占总建设量的最低比例要求。

据悉，第一圈层拟定为环城高速以内，要求城市更新产业建设量最低占比为60%；第二圈层拟定为主城区范围，即荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南、黄埔区九龙镇以南、番禺区广明高速以北地区，要求产业建设量最低占比40%；剩余区域为第三圈层。

“产业需要空间。进入存量用地时代，城市更新为老广州开辟了优质发展空间。”广州市规划和自然资源局负责人在通气会上透露，下一轮城市更新会通过更新改造优化产业布局，强化产业导入，兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间，加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地用房保障，实现产城融合和职住平衡，改变单纯依赖房地产开发的模式，更加聚焦城市的可持续发展。

力求公共配套高于国家标准

此外，《广州市城市更新单元设施配建指引》促进城市更新地区建立完备、便捷、高效、舒适的公共设施配套体系，按照教育、医疗、文化、体育、养老等专项规划并结合用地情况高标准配置公共服务设施，合理完善交通、电力、通信、环卫、给排水等市政基础设施。该指引也是广州首次提出了产业（商业商务服务业）片区的公共设施配套要求。 “希望在城市更新地区的公共配套比国家规定更高一些。”

市卫健委相关负责人透露，目前已结合城市更新工作，综合考虑现有医疗资源服务能力、城中村改造后人口规模和开发强度等因素，重点研究城中村改造医疗卫生设施布点，编制新一轮医疗卫生设施布局规划。

而且，《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》将指导各区政府、要求城中村改造合作企业按照医疗卫生设施布局规划，引入国内外优质医疗资源，高标准配置医疗卫生服务设施，增强城市综合服务能力。

值得一提的是，新一轮城市更新将充分考虑到低收入人群和“新市民”的住房需求，统筹城中村改造与住房保障工作。在制度层面上，要求在复建区建设一定比例租赁性住房，在融资区配建人才公寓、共有产权房等政策性住房，合理配置小面积市场化租赁住房。其中，在旧村改造中，村（居）民复建安置房建筑面积要建设不少于3%的保障性住房，融资住宅建筑面积不少于5%。同时，在老旧小区微改造中，也将通过品质提升以及规模化租赁企业介入，为特定行业工作人员提供政策性租赁住房。

183条村5年内进行改造

据透露，未来十年，广州还将有300多条城中村启动更新改造工作。据悉，这是从广州1104条城中村中，考虑村民意愿、区位、及对广州发展的影响而挑选出来的。其中，在未来三年内实施83条村改造，该批改造的城中村均为涉及城市核心区、功能区、重要城市节点、基础设施建设；五年内，实施183条城中村改造。

《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡的工作指引》明确了因用地和规划条件限制无法实现资金平衡或涉及重点区域、重要地段、重要节点，需要统筹的项目，可通过整合收购邻近的国有用地或将政府储备用地与村集体用地置换实现成片连片改造的操作办法；以及通过联动改造、开发权益转移、储备用地支持等方式实现异地平衡的实施路径，推进项目实施。

据介绍，城市更新微改造项目原则上区内统筹平衡，但受机场、白云山等特殊控制区影响的城市更新项目可通过全域统筹、联动改造实现异地平衡，原则上在本区内平衡，特殊情况可由市层面组织对改造方案涉及的跨区平衡等事项进行研究。

新一轮城市更新政策更提出了20条改革措施，其中包含了优化村民议事规则、试行异地平衡、简化前期工作、推行并联审批和容缺审批、支持国有和集体混合改造、鼓励留用地纳入改造、开展行政裁决和司法裁判试点、动态分期实施、分阶段施工许可等高含金量的创新举措，在强化属地主体责任同时，赋予区政府更大自主权，有利于解决痛点难点堵点，推动城市更新加速提质。

【数读】

今年来盘活存量用地 约19平方公里

2019年广州市委市政府提出统筹推进城市更新九项重点工作，即“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄改造）、“三园”（村级工业园、专业批发市场、中心城区物流园转型）、“三乱”（违法建设、黑臭水体、“散乱污”场所）。一年多以来，九项重点工作取得历史性、阶段性成效。2020年1-7月，广州全市共盘活存量用地约19平方公里，新增公共服务设施及配套2.6万个、48万平方米，新增绿化面积136万平方米。其中——

●完成“三旧”改造2.8平方公里。截至8月底，老旧小区微改造新开工78个、完工59个。

●整治提升村级工业园5.51 平方公里，完成率69%，带动固定资产投资约20亿元；新引入企业727家。

●完成60家转型疏解任务市场，任务进度44.12%。

●完成清理6个物流园区，占地面积约37.77万平方米（约566亩）。

●拆除违法建设3813.26万平方米，拆违面积超过去年同期509.37万平方米。

●国家督办的147条黑臭河涌基本消除黑臭。

●完成清理整治“散乱污”场所16689个； 175个镇街已完成区级“散乱污”场所清理整治验收工作。

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