深圳楼市:买错一套房,十年涨跌两茫茫

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔，刚来深圳2年，还没有房票，想买套房保值，看了万科红三期公寓两房260万左右，附近有百鸽笼地铁站和万象汇，出行居住都很方便，能否买来出租？

回答：买错一套房，十年涨跌两茫茫啊。公寓一直不推荐，涨幅慢如蜗牛不说，税费还很高，转手困难，流通性受阻。

提问：新人首问 三叔你好，我先生是香港人婚前一套深圳房子有贷款记录，我是深户有套公寓全款，重庆有房贷记录已还清。现在深圳两套卖掉出来现金一千万准备置换一个升值潜力大一点的房子，请问以我名义去买要首付六成了吗？月供大概三四万左右。

打新可以免豪宅税所以目前主要想打新，打新还是二手您怎么看？新盘中有什么推荐呢？我们自己不准备在深圳念书，但是有一定学位的房子可能保值点。润四，海德园，懿府是否都是比较优秀的标的？玖悦台和招商臻府我们也去看过不太看中。看您19年底的文章主要推荐宝中前海，在今年涨起来以后是否现在不太好入手容易站岗？东海花园二期您怎么看，还有香蜜湖一带的房子？另外，香港楼市您怎么看呢？非常感谢

回答：你好。深圳无房有贷款记录，总价750以上需要六成。建议打新。润4、海德园、懿府都不错，值得一试。东海花园二期带深高南，楼龄偏老，纯投资不是很建议。香蜜湖一带有优质教育资源的支撑，房价比较的坚挺，如合正香蜜原著、香格丽苑都可以看看。HK由于局势和疫情影响，经济也在逐渐衰退，崛起的深圳吸收不少HK投资，因此，资金外流，经济衰退，HK未来房价并不乐观。

三叔好，最近有了解南山西丽有两个新盘，想打新，一个是远洋天著，预计价格7万多点，带装修。另一个是深铁阅山境，预计价格8-9万，毛坯。我们是想置换，可以自住又保值的三房，上班上学都在南山。你能帮忙分析这两个盘的特点，各自的优劣势吗？谢谢

回答：你好。远洋天著，景观好，安静，价格香，缺点是旁边农民房多，学位一般，户型大。深铁阅山境，景观好，有小户型，缺点临近留仙大道和南坪快速，受噪音影响大，地段相对封闭有点偏，被留仙大道隔离开来，小区面积小，配套不完善。西丽盘少，都值得一试。

提问：小孩大的2022年上小学，打算去私立小学(如果买了好学校的学位房也可以去对应学校上)，小的刚出生，目前布吉一套房自住，基本没有涨幅，想提前为小孩上学规划同时给资产带来增值，希望初中是上一梯队的初中，现在有点纠结怎么弄，

    1.现在入手南二外周边的没有居住体验的例如海洋之心的小房子，等老大上初中了过来南二外这边租房子住；就是担心买了会横盘很久，学区政策也有变化；

    2.现在买个投资型的房子，等过几年把这个卖掉换一梯队初中学位房，那个时候估计也是只能买小户型，再租房子住，但是可以根据学校政策和排名情况变动。

    3.个人觉得宝中天悦龙庭位子挺喜欢的，但是目前这里的学位属于什么等级？可以先入这里1200万以内的看学校后续情况再出或者自用吗？

    4.布吉目前这套没有涨幅的房子应该怎么处理比较好？没有涨的话现在卖也是感觉亏的。

请问哪种方案比较好呢？您有其他建议吗？

去看了阳光里雅居和阳光花地苑，周边感觉不是很好，还有前海港湾花园，请问1200万左右的投资的话怎么选呢？谢谢您！

回答：你好。1、小孩2022年才上小学，现在考虑初中学位有点早了，学区政策变动大，不建议现在买。2、该方案可考虑。可考虑买个地段价值大的房子，带潜力学校的。等过几年学校成绩变好+地段价值，就是好的投资品。3、天悦龙庭可以考虑，带海旺中学，海旺学校是弱第二梯队，这两年的名次也是提升很快。还可看下幸福海岸、西城雅筑。4、布吉楼盘叫什么？

提问：您好，有感于您的专业度和同理心，特来请教。有一张孩子的三成房票，拟将旧房置换，将来给娃住。1500万以内预算，因不着急住，更倾向于新房。打新2年未果，我家这种情况，想听听您的意见，是随缘还是尽快用掉房票？感谢

回答：你的需求基础有三个点：孩子刚需自住，旧房置换，三成房票，有这三点，换是必须的，1500万预算，说明不差钱。既然一定要换又不差钱，为何两年都没买?因为想要的太多，又要高价卖旧房，又想低价买新房，又想买到倒挂盘，只想万无一失，最终就是什么也没做，眼睁睁看着这一波涨。

虽然嘴上说不急和随缘，但实际结果是，如果两年前买了，并且买对了，1500万已变成了2000万，甚至2500万，现在买，1500只能买到两年前1000万的房子，细算下，1000万已经擦肩而过。下一步怎么办，马上行动，先把旧房挂出去，同步开始看新房和二手，踏出第一步才有第二步，而不是继续坐而论道，抱歉我讲话一向直接。

提问：您好，我在宝安中心区的凯旋城有一套四房，贷款7成，当时主要是想自住、孩子读书还比较方便，但是现在觉得房子品质比较一般，十几年的房龄，如果再住些年以后会不会问题更多。但如果换房，我就要五成首付，就算去年涨了一些，算了一下也只能买得起同等价位的房子；请问下我有没有必要卖了换别的区域？如果换，什么区域比较好呢？谢谢

回答：凯旋城过去涨得挺猛的，暂时没必要换。再说宝中自住挺好的，还有孩子读书，搬去别处你未必习惯。不如等三年后，甲岸路两侧的新盘变成二手入市了，再着手置换吧。提醒一点，置换要趁早，宝中新盘和老盘的价差会越拉越大。

提问：最近在想着西部的涨幅已经领先东部很长时间，幅度也大很多。所以想请教下，您觉得中期来看（5年）东部如何？纯投资，目前关注着中海康城3房2卫，大约350万以内，也想听听您对这个标的物的看法，谢谢。

回答：2013—2016年这一轮上涨路径和2018—2020年这一轮不太一样，不同的产品表现也不一样。前一轮表现在大面积升值幅度更大，东西差异不大，而这两年受政策，市场供求影响，以及随着全国购房大军的进入，表现在几个方面：小面积产品投资回报率更高，东西价格差越来越大，学位房笑傲群雄，优质改善产品强者恒强。

理论上来说，当价格势差足够大的时候，资金会流向低洼，如现在已经在流向东部低洼，优质的产品已经有了一定的涨幅。

中海康城这个盘，第一，它有大量噪音单位的房子，这部分房子会把安静户型拉下水。第二，有很多客厅不出阳台的户型，这种产品其实在市面上已经被淘汰了，这些不利于居家的因素都会导致抛盘人多，而无论买房还是卖房都会有一个羊群效应，跟风的多，挂盘量上去以后，卖房就很难突出重围。不过由于地铁规划，房子在豪宅线下，东部补涨等因素叠加，最近表现还可以。

提问：想咨询下房叔，长周期来看，您认为一线城市，强二线，弱二线之间的合理价差比例大约多少呢？谢谢

回答：没有所谓的合理价差比例，房价是动态变化的，不是一成不变的。但参照财富虹吸和两极分化的经济规律，资金会越来越集中在金字塔顶端和次顶端的几个城市。

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