确定了!房价大变局,要从这座城市开始!

2015下半年，全国楼市起势，从深圳开始。那一年深圳房价涨幅高达48%，领跑全国和全球。

在深圳起势之后，上海、北京、广州也被打了起来，之后杭州、南京、厦门、苏州、宁波等一众二线城市，房价也开始发力。

深圳也因此成为了全国楼市的风向标，此后深圳的一举一动，都被各城市紧紧盯住。

今年7月15日，深圳开启了史上最强调控政策，将限购指向了户籍人口，深户需要落户三年并连续缴纳三年社保，方可购房。

深圳再一次成为了焦点。

上周五，深圳举办了深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会，会上，深圳住建局掌舵人张学凡明确透出了一个重磅信息：

新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

像深圳这般人多地少的城市，房价有两种模式，一种是香港模式，一种是新加坡模式。

香港一直是内地的老师，内地的土地财政、预售等许多玩法，都是来自香港。

香港目前的房价每平方呎15589港元（合每平方米153310元人民币），全球最高。

高企的房价已经透支了香港的未来，让这种全球金融中心经济发展放缓。同时，超高的房价，压得很多人喘不过气，香港很多市民居住在几平米不到的笼屋、劏房、棺材房中。

面积更小、同为世界四大金融中心的新加坡，虽然房价也在全球最高的几个之列，但新加坡这个城市国家走出了与众不同的房地产发展路线，其国民大多都能居者有其屋。

相比于香港，新加坡人整体居住幸福度要高很多很多。

02

深圳与香港、新加坡，非常类似：面积小、人口多。

香港，陆地面积1107平方公里，人口748万；新加坡，陆地面积719平方公里，人口554万；深圳，陆地面积1997平方公里，实际管控人口超2200万。

正因类似，在迟迟没有扩容的大背景下，深圳楼市的发展方向只有两个选择，一个是香港模式，一个是新加坡模式。

香港模式，弊端已经非常明显，所以深圳毅然决然舍弃，选择了新加坡模式。

新加坡楼市到底是什么模式？简单来说，给有钱人一个小圈子，让他们去玩商品房，管他们怎么炒作。对于买不起商品房的人，政府提供廉价的公屋，给大家居住。

所以，你会发现，新加坡的商品房同样高得吓人，均价全球第二，仅次于香港。这是地少人多客观条件决定的。

但高房价的背景下，新加坡很多中低收入家庭，同样住得很有尊严，不像香港中低端收入人群那样，蜗居。

1964年，面对居高不下的房价与民众日益强大的购房需求，新加坡开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。

你别以为组屋比商品房差，一点也不。组屋无论是所处地段还是建筑质量或者建筑造型，都不比商品房差。

组屋，之所以比商品房价格低得多，是因为土地价格很低，甚至基本不要钱，由当地市政府统筹建设，成本低，价格自然低。

新加坡组屋价格只有其商品房的三分之一至二分之一。

这是政府让利的结果。

在这种模式下，数据显示，截至2016年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

制图：城市财经

这是什么概念，意味着新加坡550多万人，有82%也即大约454万人住在公屋，只有100万人住宅昂贵的商品房中。

这种模式的好处在于，有钱人大可以自己玩自己的，去玩小众化的商品房，不会将所有房价都带高，保障了中低端收入人群的居住质量。

深圳过去四十年能能够飞速发展，引得无数人才南下，其中有一个很关键的因素，就是拥有大量的城中村。

深圳官方曾披露过一组数据，截至2014年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。

廉价的城中村，容纳了深圳一半多的人口，是很多南下淘金的人才梦想开始的地方。

可以说，如果没有廉价的城中村，深圳可能发展不会这么快。

但随着深圳商品房价格高企，城中村也不再廉价。福田、南山的城中村，一室一厅，月租金基本不会低于2500元。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

此外，城中村居住品质非常低，卫生条件远低于商品房，和新加坡的组屋完全是两个概念。

面对日益增多的人口（深圳每年有几十万的常住人口增量）和不断高企的房价，再不出手，深圳可能会丧失掉很多人才与企业，城市竞争力也会虚弱，对面的香港，已经是前车之鉴。

作为经济特区的深圳，没有丝毫犹豫，选择了新加坡模式。

这个决定，其实并非是上周五深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上深圳住建局掌舵人临时决定的，早在2018年，深圳进行二次房改时，就给出了明确信号。

03

2018年6月，深圳突然发布了一份征求意见稿，其中提出：

计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

具体来看，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

为了达到这个目的，深圳决定，从当年起在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。

这意味着，深圳未来的新增房屋，商品房占比只有40%，剩下的60%均为政策性住房，包括人才住房、安居房、公租房。

这不就是新加坡模式吗？只不过，力度上比新加坡还差了一些，新加坡的组屋建设力度更大。

深圳的意思很明确，商品房的价格很难下降，而且随着人口不断增加还会继续涨下去，这部分房子，对于大多数深圳人来说，根本买不起。

但是没关系，这40%的商品房就留给有钱人吧，让他们在这个小圈子里面玩自己的金钱游戏。

未来新房中的60%，将供应给买不起商品房的中低收入人群，实现居者有其屋的宏愿。

这种模式下，10年20年后，深圳的政策下住房比例会远高于当下，相对廉价的政策下住房，势必拉低深圳的均价。

深圳是中国的经济特区，是中国各方面制度的探索者，当年的土地财政就是从深圳开始，才逐渐推向全国。

换言之，深圳楼市新加坡化的经验一旦成熟，也会逐渐推向全国。中国楼市的格局，很有可能因深圳再次发生改变。

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