这座新一线城市开始狂降价了！

　　最近，苏州的中介朋友和我说，2020上半年苏州二手房成交量暴跌，价格也回落了10%-15%。

　　听到他跟我说实话时，我有点惊喜，但其实也是意料之中。

　　喜的是，以前苏州人民笃信永不破灭的苏州楼市神话，终于打破了！

　　但这早就在我的预期范围内，2018年我去苏州调研的时候，回来的调研文章里就写过了！也明确发出了信号。

　　苏州房价已触顶，不适宜再投资，除了倒挂的新房自住可以买，二手房就不要碰了。

　　大家可以在我历史文章里面搜索关键词重温一下。

　　以苏州园区为主，现在小区的成交价与挂牌均价相差较大，大部分的二手房挂牌价格远低于与去年最顶峰时期的成交价。

　　园区东沙湖板块的太阳星辰花园湖邑，去年最高峰成交价是4.3万/平，而今年最新的成交价3.5万/平，一套88平方2房算下来足足跌了80万。

　　湖西CBD跌的更多，师惠花苑去年最高成交单价高达8.4万/平，而最新成交价是今年5月份，下降到了6.2万/平米，单价下跌2.2万/平米，降幅25%。

　　苏州中心、环球188、新加花园、都市花园西区单价下跌都超过8000元一平米。

　　玲珑片区跌幅也较多，比如玲珑湾花园六区、雅戈尔(600177,股吧)YAKR公馆跌幅都在上万平米。

　　数据来源：贝壳

　　从上面表格看来，大部分区域都存在降价的情况，从几千到一万多不等。

　　而且中介说，不仅园区，这次苏州是全面下跌，即便是一些很热门的区域，例如高铁新城，平江新城，木渎，甪直等。

　　即便学区房，都没能躲过下跌的命运。

　　因为学区房锁定9年的政策，致使很多人因为用掉了学位，房子失去了学区房的价值，因此市场价格大幅缩水。

　　但新房比较特殊，由于限价，有倒挂，所以一些地段好，学位好的新房还是很抢手的。

　　我2018年年尾去苏州调研的时候，当时苏州市场非常火热，园区新房供给量少，大家改善需求强烈，出现一房难求的局面。

　　那时很多人都看好苏州楼市，当地的开发商和中介认为，园区新房供应量少，改善群体大，供不应求，价格就会不断稳步上涨。

　　当时看起来，这个逻辑似乎毫无破绽可言！

　　但是很多人并没有想过，如果调控进一步收紧呢？供不应求的局面是不是会被打破？

　　仔细留意，2018年下半年，苏州的二手房库存已经开始缓慢上升了，不过当时很多人依旧沉醉在在神话中，不可自拔。

　　一直等到2019年，苏州连续两次升级调控。

　　首先是二手房限售五年，新房限售三年，这会导致很多投资客不敢进入市场，需求下降。

　　其次1年社保变2年，这才是最厉害的一招，直接让部分人买不了房子了！市场突然减少了一些需求。

　　今年在疫情和新盘扎堆上市的冲击下，二手房挂牌量出现爆发式增涨。

　　目前苏州在售二手房数量很快就破十万套了，在6月份，这个数字还是8万套，几乎是一个月猛增一万套。

　　而新房呢？截至2020年7月3日，苏州新房库存48495套。

　　今年苏州的新盘实在太多了，下半年还会陆续加推，直击苏州楼市统计，预计下半年竟然有100多个纯新盘将要入市！

　　苏州的新房二手房库存都达到了历史的顶峰。

　　新房因为有限价，大部分楼盘倒挂明显，多数人认为，买到就是赚到！大家宁愿买新房也不买二手房，目前价格还算稳定。

　　但是二手房想要卖出去，业主只能大打价格战。

　　在成交量上，和去年上半年月均成交一万套相比，调控后可以说是立竿见影，起码回落了一半。

　　苏州的德佑中介告诉我，去年调控后，银行的贷款卡的特别死，不管征信好不好都拖三个月以上再审批，交易流通速度立马降低了。

　　现在新房又这么多，今年的业务量和去年相比起码少70%左右。

　　最后还想说一点。

　　苏州作为新一线城市，靠近上海，房价如果和上海相差不大，大家就会用脚投票，选择工资更高，就业机会更多的上海。

　　前年苏州房价大涨的时候，不是有段子说，买不起苏州的房价，被逼去上海买房了吗？

　　这就是城市价值和价格不相匹配后的需求外溢。

　　去年我们团队去浙江湖州调研的时候就遇到很多苏州来的投资客，大家都是因为苏州房价过高，转移到周边城市去投资的。

　　高位的时候，我是不建议追高的，但现在苏州的二手房市场已经进入调整冷静期，这个时候倒是不乏一些笋盘，刚需可以进场捡漏了。

　　至于新房，因为下半年陆续上市，刚需能买新房还是买新房吧！

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