房价/地价过热、库存高度紧张!这个城市危险了!

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【1】7月29号深夜，史上最严的深圳楼市调控“新八条”细节正式公布。此前的715调控升级，要求“深户，落户满3年+36个月以上个税或社保”；“非深户，连缴5年以上个税或社保”，要求之严堪称史上之最。一时间，这座城市的大量购买力被拒之门外。先来看看，这次调控执行细节的最主要的两大核心问题：1、关于在交易中的执行界定：7月15日前预网签、网签过、或发生实际交易行为的，可继续完成交易；2、关于购房资格几种特殊情况的界定：社保断缴不超过3个月、且符合其他购房条件的，往前倒推半年内符合缴纳年限要求（深户36个月、非深户60个月），可以购买商品房。购房之日前3年内有两次及以上离异记录，追溯3年离异记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。……这些规定，一方面保护了部分交易不会终止，防止大量纠纷出现；另一方面，也对一些特殊情况、特殊人群做了适当保护，一定程度上规避了误伤。【2】深圳调控升级！东莞调控升级！南京调控升级！宁波调控升级！……近两个月以来，但凡房价过热、市场过热的城市，几乎无一例外的都被列入了重点关注对象。6月份，楼市热的一塌糊涂的宁波：35个楼盘开盘，平均去化率能高达90%；市六区新房库存不足2万套，卖不够5个月；新地王楼面地价刷新到3万2；前几个月，疯狂摇号的杭州：去年至今，杭州多次出现万人摇号，疯狂程度可见一斑；今年疫情尚未结束，融创城加推，13542人摇号中签率仅有3%；房价涨出新高度的东莞：二手房冰山指数涨幅全国第一，上半年成交均价，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。疫情影响，经济下行，2020年的房地产市场整体并不乐观，但一些东南沿海城市却逆势而行，涨势吓人。于是，枪打出头鸟，宁波限购升级，严控房价、严控地价、严控地王；杭州摇号升级，人才购房限售5年；东莞严控房价涨幅，严控精装成本不超2000，并且严禁买房更名……日前，高层对于房地产明确表态：“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策”。因此，下半年的“调控维稳”基调不会变、肯定不会变，甚至还会更加严格。那么，接下来，还有谁？会轮到哪个城市被重锤？这是这段时间大家最关心的重点话题。【3】以下三类城市是接下来的重点关注对象，极有可能会成为下一个调控升级城市：一类是房价过热城市；另一类就是地价过热城市；第三类是库存高度紧张城市。这里面，房价过热城市是最先被打压的，因为它直接触犯了高层对于楼市的态度；另外，地价过热和库存高度紧张，这两个指标，又是最能助推房价上涨、市场疯狂的关键因素，一样是不可小觑的。首先看目前处于房价过热范围内的城市都有哪些。如图，这是2020年上半年里，新建商品住宅价格涨幅排在前10位的城市——1、房价涨幅排名前十的城市，分别为珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖。这10个城市上半年房价同比涨幅都超过了20%，房价处于过热区间。2、这里面，珠海的新房涨幅累计最高，为31%；其次是江阴、苏州。3、十个城市中，三线城市占了一半。（包括2个新一线城市：苏州、成都；3个二线城市；珠海、南昌、哈尔滨；5个三线城市：江阴、滁州、银川、桂林、芜湖。）值得注意的是，上半年因为楼市过热，已经被调控升级的杭州和南京这两个城市，房价涨幅并不在前十名的行列。他们的房价涨幅有多少呢？杭州上半年的房价累计同比涨幅为11%，南京上半年的房价累计同比涨幅为10%。接下来要注意了：同样出现过万人摇号抢房的城市，除了杭州和南京，还有一个——成都。而且成都上半年新房价格涨幅高达21%，成都房价涨幅不仅身在全国前十行列，而且房价涨幅足足是杭州和南京涨幅的两倍。成都房价明显过热，这是第一个非常危险的信号。【4】其次，我们来看库存。前十个城市分别为宁波、赣州、杭州、成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山、大连。我们把这个名单和前面提到的房价涨幅排在前十的名单对照，会发现，只有一个城市出现过两次——成都。成都上半年房价涨幅排名第9，存销比紧张名单里排名第4，都在非常危险的前十行列。目前成都新房市场存销比为4.2，这意味着，如果调控不升级、政策不干预，按照目前的市场去化速度，成都现有的新房只够卖4个多月。而且，存销比排在成都前面的杭州和宁波，近期刚刚出台过一轮调控加码，给楼市降温，但成都目前还没有任何动静。成都库存明显高度紧张，这是第二大危险信号。再看另一个指标——地价过热城市。这是上半年一二线城市地价涨幅TOP10城市——上半年，地价涨幅排名在前十名的一二线城市分别为成都、昆明、银川、北京、厦门、长春、西安、上海、武汉和太原；其中成都、昆明、银川这3个城市，都属于西部重点城市，上半年地价涨幅都在55%以上，处于地价明显过热范围。更关键的是，这里面，有一个城市连续在以上三个图表中出现了三次，一次都不落下——成都。又是成都！这一次，成都直接超越今年土地市场比较热的北京和上海，地价涨幅高达61%，冲到了第一名。成都地价涨幅第一、明显过热，这是第三大危险信号。【5】房价涨幅明显过热、库存明显高度紧张、地价涨幅又直冲榜单第一……这三大危险信号，纷纷把矛头指向同一个城市：成都。有一点是非常明确的，那就是短期内，关于房地产的政策方向一定是调控收紧，过热区域市场势必会强行降温维稳。因此不难判断，倘若接下来7月份、8月份成都房地产市场热度依然居高不下，房价、地价数据还是这么放纵，那么，下一盆冷水必然要浇到成都楼市上空。你认为呢？提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！你可能还想看……1、中央定调！再提“房住不炒”，房价要开始走下坡路？2、楼市再迎巨变，最后一个炒房口子被堵死！3、最新！7月百城房价：新房微涨，二手持平！调控有效果了？

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