上半年三四线城市卖地“积极”，地价过热城市面临政策收紧风险

  中房网讯 （亚晨/文）二季度以来，随着土地交易市场放开，房企加快土储，积极拿地，带动了土地交易市场整体的活跃。

  上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%；全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%；全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。

  整体来看，上半年土地市场交易规模超过去年同期，地市呈现企稳现象，成为房地产市场率先复苏的指标。另外，在价格方面，上半年地价总体上呈现“涨幅收窄、但依然为两位数”的特征。从土地市场实际情况看，各重点城市抢地情况比较明显，出现了比较多的高溢价地块。

  对于下半年土地市场走势，易居研究院预计，地市回暖依然值得期待，但也要注意一些新风险和新情况。一方面，房地产调控基调明确，"稳地价、稳房价、稳预期"的工作思路不变。对于违规资金进入房地产领域，会成为下半年重点监管的内容。另一方面，部分城市对卖地收入过于依赖，下半年在固定资产投资企稳的大背景下，城市发展方式会转变，其会对土地交易市场形成一定的影响。对于房地产企业而言，在下半年的购地过程中，需要谨慎看待地价上涨过快的城市，要防范政策出台所带来的风险。

  上半年百城土地市场量价齐升

  报告显示，上半年土地市场出现企稳态势，土地交易规模超过去年同期，成为房地产市场率先复苏的指标。根据报告，上半年全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%。正是由于二季度土地交易市场的放开，房企加快完成年度土地储备工作，积极拿地，带动了土地交易市场的活跃。

  价格方面，上半年地价总体上呈现“涨幅收窄、但依然为两位数”的特征。报告显示，上半年全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。从土地市场实际情况看，各重点城市抢地情况比较明显，出现了比较多的高溢价地块。易居研究院认为，地价上涨一方面反映了房企依然看好重点城市的投资机会，但另一方面也产生了很多风险，未来房企需要防范地价过热城市政策收紧的风险。

  从另一方面看，土地出让金也是衡量地市冷热程度的另一个指标。数据显示，今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。从数据上看，上半年百城卖地收入也呈现了较好的态势，在各地宏观经济较为疲软的情况下，土地交易有效地促进了地方财政的稳定，防范了各地固定资产投资失速的风险。

  房企热点城市拿地意愿仍然强烈

  从各类城市的表现来看，一线城市土地交易总体不错，虽然整体地价涨幅有所回落，但北京、上海两个城市由于今年土地供应节奏加快，优质地块频出，吸引了各大房企积极进入，客观上也带动了地价的上涨。报告显示，上半年，4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米，同比增长40.2%；居住用地价格为16671元/平方米，同比上涨10.1%。

  二线城市成交量虽然有反弹，但同比增速还在负区间徘徊，所以地价方面涨势也相对温和。根据报告，上半年32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米，同比减少6.2%；居住用地价格为6304元/平方米，同比上涨6.3%。

  三四线城市方面，虽然上半年累计成交面积同比略有升温的态势，但仍存在不确定性。同样，在地价方面，也面临着小波动。报告显示，上半年64个三四线城市居住用地成交面积为11906万平方米，同比增长11.7%；居住用地价格为4265元/平方米，同比上涨10.8%。

  整体看，一线城市由于供地节奏加快、居住用地供应占比增加。同时，土地项目开发的约束明显减少，很多地块取消了限价约束和配建租赁住房的要求。使得房企土地投资的压力和顾虑在减少，愿意拿地在增强。同样，二线城市预计下半年供地节奏依然会加快，这有助于带动土地市场的进一步升温。从房企的拿地投资心态看，省会城市依然是拿地的重心。对于三四线城市，由于市场没有完全复苏，地市上行也面临很多压力，房企拿地会更加理性。而那些经济活力较好的城市，部分房企也依然会积极布局。

  上半年三四线城市卖地“积极”，成都、昆明地价过热

  另外，从全国百城居住用地成交面积的情况看，韶关、南通、东莞三个城市的交易行情较好。一方面，这一类城市过去两年房价上涨过快，从缓解房价上涨压力的角度，土地供应必要增加。另一方面，这类城市位于三大都市圈内，投资价值较高，也自然容易受到房地产企业的青睐。

  从土地出让金增速情况看，上半年包括南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳在内的9个城市增速最快，均超过了100%的水平，且均为三四线城市或地级市。

  地价方面，全国36个一二线城市中，成都、昆明和银川等地价上涨比较快，其上半年同比涨幅分别为61%、59%和57%。这三个城市都属于西部重点城市，地价成本可控，很容易吸引房企积极进入。尤其值得注意的是成都，其今年上半年楼市交易较为火爆，供地节奏也比较快，刺激了各类房企积极进入，进而使得地价涨幅比较大。

  在全国64个三四线城市中，唐山、南通和江阴等地价上涨比较快，其上半年同比涨幅分别为203%、110%和84%。这类城市属于经济条件较好的强三四线城市，土地投资前景被看好。

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