鉴报|在规模与稳健中寻平衡,首创置业债务额上升待破局

改道800亿元销售目标突围后，“稳健”成为了首创置业今年的关键词。今年上半年，首创置业累计销售377亿元，仍有超半数的年度任务量待完成。

随着规模房企加码布局北京市场，竞争环境越发严峻，首创置业需付出更多努力以维持其原有的市场份额。如果说加大推盘力度、升级项目品质是顺应市场发展趋势，那么开辟新赛道则为其必然选择。在中期业绩会上，首创置业执行董事、总裁钟北辰透露，下半年首创置业有将近1000亿元货值，主要存货区域不仅涉及以北京、天津为主的京津冀和以上海为首的华东地区，更是覆盖粤港澳大湾区。

一边是疫情带来的冲击，另一边是市场竞争带来的压力。面对众多房企蓄势待发冲高销售业绩的势头，首创置业还能“稳”下去吗？

销售成本提升，毛利率下降

2020年上半年，首创置业实现营业收入约92.19亿元，同比减少12.0%；毛利率约24%，同比降低14个百分点；归母净利润同比减少28.4%至8.50亿元。

半年报披露，首创置业的收入主要来源于房地产销售、土地一级开发、投资物业租赁收入及其他业务。其中，房地产销售收入同比增长5.5%至77.80亿元，占总营收的84.4%；土地一级开发收入同比减少69.0%至7.95亿元，约占总营收的8.6%，比重同比下降15.9个百分点，土地一级开发收入的下降正是首创置业上半年总营收下滑的主要原因。

首创置业的土地一级开发收入来源于其在京津冀地区进行的土地一级开发及棚改。克而瑞研究中心分析认为，由于一级土地开发周期长，回笼资金慢且不确定性高，未来该集团仍需关注地产销售主业以提升营收。

在提升营收的同时，成本的控制也十分关键。受疫情影响，一季度，房企线下销售活动停滞。为更好的完成业绩目标；二季度以来，各房企通过多渠道加快去化，以期实现线上意向客户到线下客户的转化。

但推盘力度的加大也带来了营销成本的提升和盈利空间的减少。今年上半年，首创置业房地产销售业务的成本提升至58.25亿元，同比增长13.21亿元，增幅达到约29.3%，远超该项业务的收入增幅。这也就意味着企业用更多的资金投入以实现销售额的持稳。

纵观2017年、2018年、2019年三个年度，首创置业在年中分别实现毛利率33%、34%及38%。由于房地产销售业务的毛利率出现下跌，该集团2020年中期整体毛利率也下降至24%，同比减少14个百分点。

抢抓销售和回款，继续促去化冲击800亿

今年，首创置业的销售目标仍为800亿元，与去年持平。

上半年，首创置业累计实现签约金额约337亿元，同比减少16.8%，销售目标完成率在42%，对比2019年前6个月51%的完成率，降低约9个百分点。其中，受疫情影响，一季度销售75.5亿元，单季度目标完成率仅约9.4%；二季度销售261.5亿元，单季度目标完成率约为32.7%，销售额较一季度实现了246.4%的增长。

据半年报显示，2020年上半年，首创置业抢抓销售和回款，期内销售回款达104亿元，同比增长30%；新开盘项目的平均去化率达到约80%。

按地区划分，首创置业在京津冀、长三角、粤港澳三大城市圈合计实现签约销售金额291.9亿元，占上半年签约销售总额的87%。其中，京津冀地区、长三角地区各实现签约销售176.39亿元、104.05亿元，分别占签约销售总额的52.4%及30.9%。

而继2019年新进入佛山、东莞两座大湾区城市后，今年上半年首创置业在粤港澳大湾区实现销售额11.48亿元。首创置业管理层在中期业绩会上表示，下半年，以深圳、广州、佛山为核心的粤港澳大湾区布局，将和京津冀地区及华东地区一道，成为首创置业冲击800亿元目标的重要发力点。

截至7月底，首创置业累计实现签约销售金额370.1亿元，累计完成年度销售目标约46.26%。

钟北辰在中期业绩会上表示，下半年并没有通过打折走流量的想法。一是因为其布局项目所在区域比较活跃，二是因为项目本身的竞争力较高。

从另一个角度看，虽然疫情得到控制后需求得到释放，部分热点区域楼市较为活跃，但市场竞争也更为激烈，如何保持旧有布局区域的市场份额，增加新进区域的市场占有率正是首创置业面临的问题。

值得注意的是，据克而瑞研究中心数据显示，2020年上半年，中海、首开和石榴分列北京权益销售金额排行榜前三位，而以京津冀为“大本营”的首创排在第12位，较去年末的第11名还下降了一个名次。

有息负债总额增加，净负债率仍处于高位

上半年，前有恒大时隔五年重回北京拿地，后有首开、龙湖、住总等企业组成联合体强势补仓，各个企业均使出浑身解数以应对越发激烈的市场竞争。扩充优质土储、加强项目研发、提高宣传力度，每一项市场活动都需要充足的资金支持。

首创置业的负债规模却在逐步扩大。截至上半年末，该集团负债总额增加至1569.34亿元，资产负债率提升至78%，同比提升一个百分点。

房企销售过程中产生的预收款项有时会拉高企业的负债总额，将预收款项剔除后，企业的有息负债水平才能得以突显。截至6月底，首创置业的净负债率仍在150%以上。

净负债率的高位运行源自于该集团有息负债规模的扩张。上半年，首创置业有息负债总额由2019年底的946.71亿元增至2020年中期的1038.64亿元，约占负债总额的66.2%；当中的长期贷款及债券规模达到约798.86亿元。

今年前6个月，首创置业共发行了三笔公司债及一笔美元票据，融资规模分别为52.9亿元及4.5亿美元，票面利率均在4%以下。

受益于其自身的国企背景，首创置业的融资成本一直处于较低水平。根据半年报已披露的数据，自2015年5月以来，该集团发行债券的利率均在6%以下，美元债融资成本也偏低。

但规模庞大的有息债务使得该集团的利息费用居高不下。2020年上半年，首创置业利息费用高达15.25亿元，与去年同期基本持平。在营业收入增幅收窄的情况下，财务费用的提升会对净利润产生不小的压力。

尽管首创置业管理层多次提及“稳健”发展，但面对竞争激烈的市场环境，首创置业也不得不考虑规模与利润的平衡。

来源：新京报

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