首创置业:走上规模与负债“平衡木” | 深读

作者 | 陈盼盼       出品 | 焦点财经

近日，首创的身影频现北京产权交易所，接连转让旗下房地产项目公司股权。

10月末，北京产权交易所披露，首创集团挂牌转让北京首创阳光房地产有限责任公司46.486%股权，转让底价95561.4万元。11月5日，首创集团再挂牌转让包头原创香江置业有限责任公司55%股权，转让底价2400万元。4天后，首创集团第三次挂牌转让北京市开原房地产开发有限责任公司55%股权，转让底价由3541.82万元降至2750万元。

作为首创集团核心主业——房地产板块的上市平台，首创置业正面临着销售业绩下滑、降低债务杠杆的压力，也使母公司承压。

今年10月，首创置业实现签约金额约61.1亿元，同比下降32.64%前10月，首创置业累计实现签约销售额546.2亿元，比上年同期相比减少9.19%。在同期近八成房企销售增速回正的大背景下，首创置业显得颇为扎眼。

从销售区域分布来看，前10月，首创置业重点布局的京津区域依然是绝对“主力”，占近五成比例。然而，北京、天津的房地产市场受疫情叠加调控政策的影响，面临项目去化压力。

诸葛找房分析师陈霄表示，在疫情的影响下，相较于长三角、珠三角区域，京津区域恢复较慢，尤其是受到疫情反复冲击之下，市场恢复受阻，项目去化压力较大。此外，京津区域长期处在政策严控之下，加之天津缺乏产业支撑，人口吸附能力下降，购房需求减少，难以支撑高房价。

从年度目标完成情况来看，前10月，首创置业仅完成800亿元销售目标的68.27%，低于行业销售目标完成率均值82.46%。距离2020年结束不足两个月，首创置业还有近253亿元销售差额，每月要实现超百亿元签约额才有可能完成年度目标。这对于仅有六月销售突破百亿的首创置业而言，压力不言而喻。

首创置业表示，11月公司会结合“双十一购FUN狂欢节”，整合资源积极推进各项目线上线下推广及销售工作。同时年底前各项目加快开发速度，加快供货，加快蓄客，为年度冲刺任务做好准备。

事实上，“促销售、提规模”是首创置业每年都会提到的话题。2018年2月，首创置业管理层提出，2018年签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。

千亿目标的驱动下，首创置业全面推行“369”工期标准，加快项目供货速度，布局珠三角、粤港澳等京津冀以外的土地市场，同时寻求多元化业务突围，触角延伸至文创、产业地产、长租公寓等创新业务。与之伴随的是首创置业对资金的需求“水涨船高”。首创置业的负债规模也从2018年1315.16亿元上涨到今年6月末的1569.35亿元；有息负债总额增至1038.64亿元，资产负债率达到77%以上。

不过，首创置业的千亿负债中并不包括永续债。资料显示，首创置业在2018至2019年年间多次发行“不计入负债而计入股东权益”的永续债。截至2019年末，首创置业有151.24亿元的永续债计入了股东权益之中，占股东权益总额的超三成。如果将151.24亿元的永续债加入负债，首创置业实际负债率将超过85%。

根据“三道红线”新规，截至2020年6月，首创置业剔除预收款后的资产负债率约为74.86%，净负债率153.12%，若未剔除受限现金，现金短债比约为1.3，踩中两条红线，归为“橙档”。这意味着，首创置业若不能及时降杠杆，其融资规模增量受限，有息负债规模增速不能超过5%。

但在融资新规下，永续债不能放在股东权益之列。10月，市场消息传出，监管部门要求试点房企每月15日前提交其下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》。该表填写要求指出：2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。即，以前通过发行永续债进入所有者权益来降低负债率的既往不咎，但8月以后这招不行。

这意味着，房企通过发行永续债的方式降杠杆的路将被“堵死”。业内预测，“三道红线”之下，房地产企业借助高杠杆“利器”，实现规模快速扩张的时代正在走向终结。于谋求规模突破的首创置地而言，如何平衡负债与规模速度显得尤为迫切。

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