上半年销售完成42%但首创置业债务缺口在放大

  “努力完成全年销售目标。” 8月18日的业绩会上，首创置业执行董事及总裁钟北辰表达着他对上半年公司业绩情况的肯定。

  中报数据显示，2020年上半年，首创置业实现营业收入92.19亿元，同比减少12%；归属母公司股东的净利润为8.5亿元，同比减少约28%；基本每股收益0.11元，同比减少约63%。签约销售方面，期内实现签约金额337亿元，签约均价为每平方米3.4万元。

  对首创置业来说“千亿”可能真的是一道坎，其曾力争“2018年保750亿元冲800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元”，但3年之后目标居然还停留在3年前，2020年，首创置业将目标设定为800亿元，按管理层说法，是考虑到了疫情不确定性影响以及保证经营稳健。

  或许从未料到奔千亿过程会如此艰难，千亿“失约”之后，“稳健、保守、有质量的增长”成为了首创置业管理层口中高频词。

  从上半年销售情况来看，首创置业完成进度为42%，这也意味着接下来月均要卖掉约80亿元房子，才能如期完成800亿元销售目标。

  首创置业在公告中称，房地产市场受到新冠疫情明显冲击，各地房地产项目停工停建，多地售楼处关闭，集团签约销售也一度受到较大影响。

  其中，三大核心城市圈京津冀、长三角和大湾区实现的签约金额达到291.9亿元，占比约87%。长三角地区增幅尤为明显，签约额达到104.1亿元，较去年同期上涨30%。一向是首创置业销售主力的京津冀地区，上半年销售为176.39亿元，虽然贡献的销售占比仍达到52%，但和去年同期360亿元销售额、贡献近9成相比，还是出现了大幅下降。

  即便如此，在中期业绩会上，首创置业管理层仍然对下半年市场报以信心。钟北辰透露，首创置业下半年有将近1000亿元货值，供货充足，主要存货区域集中在以北京、天津为主的京津冀，以上海为首的华东地区以及粤港澳大湾区等传统区域。

  “我们下半年的项目具有一定的核心竞争力，同时项目所在区域比较活跃，所以原则上没有项目‘打折走流量’考虑。”钟北辰如是说。

  债务缺口放大

  上半年首创置业的债务缺口在放大，有息负债总额出现膨胀。净负债率高达153%；总负债1569亿元，同比增加9.7%；有息负债总额由2019年底的946.71亿元增至2020年6月底的1038.64亿元。上半年利息费用约15.25亿元，占营业收入的比重达16.5%，与去年同期相比上升了2个百分点，除营业成本外，利息费用也成首创置业的一个利润黑洞。

  克而瑞指出，在首创置业的债务总额中，有约151.24亿元的永续债，剔除永续债的调节后，首创置业的净负债率会更高，资产负债率将升至85.47%。

  6月24日，标普评级确认首创置业的长期发行人信用评级为“BB+”，展望“负面”，原因之一便是“杠杆高企”。标普认为，即使首创置业可以控制债务规模，其杠杆率仍将保持在较高水平。

  基于此，首创置业不得不密集融资筹措资金，在上半年销售额及租赁收入均下滑的背景下，首创置业323.88亿元的账面货币资金获取主要依靠融资渠道。

  1月8日，首创置业宣布发行4.5亿美元的提取票据；同月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元；从3月份开始又先后3次发行共计52.09亿元的公司债券。

  除此之外，首创置业也将目光瞄向了近期大热的H股全流通。7月8日，首创置业公告称，拟申请将合计不超过28.32亿股的内资股及非H股外资股转换为公司H股并在联交所上市。

  首创置业对资金的渴求程度显而易见。稳健也好，保守也罢，首创置业最终还是摆脱不了“冲规模、快周转”的房地产行业“魔咒”。

  首创置业财务总监范书斌在中期业绩会上表示，目前公司在手现金324亿元，融资成本较低，融资渠道较宽，债务融资成本为5.34%，处于行业较低的融资成本水平。今年6月已启动了H股全流通计划申请，并上报证监会，预计会在今年年底前通过。

  广发证券研报显示，在证监会监管下，市场担忧内资股股东与流通股股东利益不一致，在考虑H股再融资需求时更为慎重，间接提高了其融资成本。如果全流通顺利完成，首创置业现金流的紧张感，或能得以缓解。

  投资端加速

  实际上，首创置业资金承压另一个原因，与其快速扩张有着很大关系。

  年初，钟北辰在为2020年首创置业投资策略定调时提出“2020年公司投资计划是继续稳健安全的投资策略，以并购、产业联动等非竞争为拿地的主要方式，谨慎参与招拍挂市场。”

  果然，上半年首创置业通过一二级联动等方式获得一些低价土地资源，期内拿下北京、郑州、南京、重庆等6个二级开发项目，为非竞争性底价成交，总建筑面积307.6万平方米，总投资额125.8亿元。截至今年6月末，首创置业土地储备总建筑面积为1789.9万平方米，权益总建筑面积1139.8万平方米。

  7月22日，经过20轮竞拍，首创置业成功击败中海、华发等劲敌，以29.6亿元竞得北京丰台区大瓦窑DWY-L3地块，溢价率18.26%。虽然2020年以来，首创置业在土地市场出手谨慎，但此次却是其自2月11日以29.75亿元斩获黄村地块后，再次补仓北京。

  不过，随着越来越多规模房企“加仓”北京，首创置业在北京的市场份额也逐渐受到挤压。据克而瑞统计数据显示，2020年上半年，首创置业以19.77亿元的流量成交金额，位列北京市场第18名。2年前，其还稳居排行榜前三。

  钟北辰表示，今年公司计划权益拿地金额为150亿元，下半年除了会在传统的三大区域投资之外，会对昆明、郑州、武汉等区域的核心城市进行重点关注，这些将是下半年主要的投资策略区域。

  在千亿销售目标下调后，首创置业的有息负债先过千亿，对此，业界始终质疑“首创置业到底有多缺钱”，但无论如何千亿基于首创置业都是一个“天然护城河”，但竞争也很激烈。

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