千亿债务超营收、业绩亏损现金流吃紧 首创置业如何打破发展困局

  作为中国领先的房地产综合营运商，首创置业股份有限公司（以下简称“首创置业”；2868.HK）欲完成2020年的800亿销售目标或许有些困难。

  5月11日，首创置业发布2020年前4月销售简报。根据销售简报，截至2020年4月底，首创置业累计签约金额约人民币108.6亿元，同比下降42.23%。2020年全年已过去1/3，而首创置业2020年800亿的销售目标仅完成13.5%，全年销售预计承压。

  值得注意的是，在接下来一个月内，首创置业将有3只债券到期。对于千亿债务压顶、现金流吃紧的首创置业，2020年一季度又面临业绩亏损，其发展困局亟待打破。

  销售承压   

  5月11日，首创置业发布截至2020年4月30日的今年前四个月销售业绩。根据业绩公告，2020年4月，公司实现签约面积约9.1万平方米；签约金额约人民币33.1亿元。

  截至2020年4月底，首创置业累计实现签约面积约35.3万平方米；累计签约金额约人民币108.6亿元，同比下降42.23%；签约均价人民币3.1万元/平方米。截至2020年4月底，公司尚有认购未换签金额约人民币15.7亿元正在办理换签手续。

  作为中国百强房企之一，首创置业的经营能力明显弱于同行。根据克而瑞数据，前四个月，百强房企全口径销售业绩规模同比下降幅度达14.5%，其中，首创置业累计销售跌幅在40%以上。

  此前，首创置业在2019年业绩发布会上表示，“考虑到了疫情的不确定性影响”以及“保证经营稳健”，首创置业将2020年销售目标设定为800亿元，延续2019年销售目标不变。

  2019年，首创置业以808亿元压线达标销售目标。而根据首创置业2020年前四个月销售情况，在2020年全年1/3的时间里，首创置业实现108.6亿元的销售额，仅完成全年销售目标的13.5%，全年销售将承压。

  一季度亏损1.3亿

  从业绩方面来看，首创置业也已出现亏损。5月3日，首创置业公布2020年前3月份的未经审计合并财务资料摘要。2020年1-3月，首创置业实现营业收入40.23亿元，归母净利润亏损1.3亿元。

  对比去年一季度首创置业营业收入23.41亿元、归母净利润1.66亿元，以此计算，今年一季度，首创置业营收同比增71.85%，归母净利润同比下降178.31%。

  《投资者网》梳理财务数据发现，首创置业营收增速也逐渐放缓。2017年至2019年，首创置业分别实现营业收入202.19亿元、210.84亿元、187.50亿元，增长速度分别为6.90%、5.27%、-11.07%。由此来看，首创置业营收增速逐年下降。

  比较好的一面是，过去三年里首创置业净利润增长平稳。2017年至2019年，首创置业的净利润分别为20.36亿元、19.23亿元、21.23亿元，同比增长0.91%、3.66%、10.38%。

  但是在2020年一季度净利润亏损6448万元的情况下，首创置业2020全年净利润增速是否还能维持稳定，尚且难料。

  千亿债务超营收  

  据克而瑞发布的《2019年房地产销售TOP100榜单》显示，首创置业2019年全年全口径销售金额为808.1亿元，排在第43位。

  全年销售额暂未跻身“千亿行列”的首创置业，其债务已达千亿，并且远超其营收。截至2019年末，首创置业总负债1432.28亿元，资产负债率为77.31%。

  而在2020年前三月内，净利润亏损的情况下，负债仍继续上升。根据首创置业2020年前3月份的财务资料，截至2020年3月末，负债总值1475.47亿元，资产负债率为77.58%，较2019年年末上升了0.27个百分点。

  据首创置业财务数据显示，2014年至2019年，首创置业的总负债一直在不断上扬攀升。2014年至2019年，首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1432.28亿元。

  从首创置业目前的资金情况来看，公司现金流仍吃紧。截至2019年年末，首创置业货币资金仅有270亿元，而短期负债693亿元，现金缺口约有423亿元。而根据首创置业2020年前3月份财务资料，首创置业短期负债上升至733.56亿元。此外，2020年1-3月，首创置业经营活动产生的现金流量净额为-51.95亿元。

  现金紧缺的首创置业也在积极筹措资金。2020年1月8日，首创置业宣布拟发行4.5亿美元的“提取票据”，票据的票息率为每年3.85%，年限为5.5年，发行价为总票面值的100%。

  2020年1月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元。2月10日，首创置业“2020年私募公司债”获上交所通过，发行金额60亿。2月27日，首创置业又发布公告宣布，拟于银行间市场发行本金总额不超过50亿元的定向债务融资工具，对此，首创置业称，拟将定向债务融资工具发行的募集资金（扣除发行费用后）全部用于防疫支出、项目建设、补充营运资金或偿还公司债务等。

  值得注意的是，首创置业有三只债券即将在一月内到期。根据Wind数据，债券“15首置01”将于5月27日到期，债券规模30亿元，票面利率4.58%；债券“首置18优”、“首置18次”于6月14日到期，发行规模合计14.2亿元，当前债券余额合计3.1亿元，预期收益率5.7%。

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