深耕京津冀 | “以稳为主”首创置业①:保住800亿

编者按：

随着雄安新区规划的落地，包含北京、天津两个直辖市以及河北石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德等8个城市在内的京津冀都市圈备受关注。由于内生需求较大，早期立足北京的房企纷纷迈入了千亿阵营，或即将进入千亿阵营。

搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列，通过梳理房企在京津冀区域的发展史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

是为第一篇，“以稳为主”首创置业：保住800亿。疫情之下，不少房企将“稳”字摆在了经营目标的首位，这也是首创置业的重要目标。出于“保持经营稳健”的需要，首创置业将2020年的销售计划继续锁定在800亿元，相比去年持平。

作者 | 焦点财经

出品 | 焦点地产新闻

受到新冠肺炎疫情的影响，不少房企都将“稳”字摆在了经营目标的首位。在经历了营收减少、销售目标下调以及负债结构调整等一系列风波后，首创置业将保持稳健作为了2020年的重要目标。

几年前，首创置业提出“2018年保750亿冲800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元”的销售计划。然而，时至今日，首创置业依然未能跨越千亿门槛。去年初，首创置业将原定的销售目标下调至800亿元，终以808.1亿元踩线达标。

前6月销售额下滑23%

剑指2020年，“考虑到疫情的不确定性影响”以及“保持经营稳健”的需要，首创置业的管理层将销售目标再次锁定为800亿元，相比去年持平。在业内看来，这是一个略显“保守”的目标。

从目前的情况来看，声称要“以稳为主”的首创置业若想完成这一“保守”的目标，压力依然不小。根据克而瑞的统计，今年前6月，首创置业的全口径销售金额为308.5亿元，排名行业第50位，相比去年同期的405.4亿元销售金额以及第40位的行业排名，首创置业的销售业绩下滑了23.9%，行业排名下降了10位。目前，首创置业初步完成年度计划的38.5%，剩余61.5%需要在未来半年内完成。

今年第一季度，首创置业还曾出现亏损。一季报披露，前3月，首创置业的营业收入为40.23亿元，归母净利润为净亏损1.3亿元。相比去年同期的23.41亿元营业收入以及1.66亿元归母净利润，首创置业的营收同比增长了71.85%，归母净利润却大幅下降了178.31%。

由于房地产销售收入的减少，首创置业2019年的营业收入出现负增长。当期，首创置业的营业收入为207.86亿元，同比下降10.62%。而在2015至2018年间，其营收增幅分别为59.03%、27.23%、4.63%及9.23%。尽管增速有所收窄，但2019年也是其近五年来的首次营收负增长。

销售规模未达千亿，首创置业的债务规模却早已跨越了千亿门槛。2019年，首创置业的总负债增加117.12亿元达到1432.28亿元，资产负债率超过77%；净负债率达到154.42%，较2018年同期下降了14.2个百分点，但依然处于行业高值。

克而瑞指出，在首创置业的债务总额中，有约151.24亿元的永续债，剔除永续债的调节后，首创置业的净负债率会更高，资产负债率将升至85.47%。此外，首创置业还需关注项目的竣工节奏，若其继续保持目前的销售增速，公司的营收将在未来较长时间内持续低位徘徊。

“借新还旧”是首创置业缓解债务压力所采取的手段之一。上交所披露，截至今年5月底，首创置业的借款余额高达1050.96亿元，相比2019年末增加104.25亿元，新增借款占上年末净资产的比重为25%。

在这些新增借款中，来自银行贷款的净增加额为47.24亿元，占上年末净资产的比重为11.24%；来自企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务等融资渠道的净增加额为15.99亿元，占上年末净资产的比重为3.8%；其他借款新增41.02亿元，占上年末净资产的比重为9.76%。

6月24日，标普评级确认首创置业股份有限公司的长期发行人信用评级为“BB+”，展望“负面”，其中一个原因就是“杠杆高企”。标普认为，即使首创置业可以控制债务规模，其杠杆率仍将保持在较高水平。并且，首创置业的EBITDA增长不足以在未来两年内助力公司大规模去杠杆化。

在标普看来，过去的几年间，首创置业的合同销售额和市场地位落后于同规模房企，且由于广泛参与未合并项目，其收入也停滞不前。鉴于首创置业的业务增长表现较弱，杠杆率持续走高，标普将其独立信用状况由“b”调整至“b-”。

“失落”北京“大本营”

成立于2002年的首创置业可谓“根正苗红”，大股东为北京市国资委旗下的首创集团。依托国企资源，首创置业获得了大量优质土储，并迅速成长。2003年，首创置业登陆香港联交所上市，着力发展住宅业务，一时间声名鹊起。

随着黄金时代土地的快速增值，首创置业迅速壮大，在不断夯实地产主业的同时，打造了以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体和土地一级开发为核心的多条业务线，通过综合营运及各业务线的互相协同，实现了差异化的竞争和规模提升。

三年前，在行业开发商纷纷瞄准三四线城市的发展红利，前赴后继的进行下沉布局时，首创置业独辟蹊径，向国内核心城市群聚焦，成为少有的几个在城市布局上做出相反选择的企业之一。

那一年（2017年），首创置业的改变在于，将公司战略重心由原来的五大核心城市转型升级为“京津冀、长三角和粤港澳大湾区”三大城市群，同时进入有竞争力的单核二线城市。其中，京津冀是绝对核心，在未来投资中占50%以上。

具体到“京津冀”都市圈而言，首创置业最为重视“京、津”两城，这从其新增土储及销售业绩方面均可窥探一二。2017年末，首创置业的新增土储中有76%集中于京津冀地区，北京和天津两个城市分别占比41%和35%。在销售业绩方面，当年，北京地区凭借40%的销售贡献及31%的销售增速名列前茅，表现最为突出。

随后在2018年，首创置业在“大本营”北京地区的销售地位进一步凸显，全年销售金额达到395.75亿元，销售占比增长10个百分点至55%。去年，首创置业在“京、津”两城的签约金额为490.4亿元，占集团总销售金额的比重达60.7%，“京、津”两城继续充当公司销售业绩的“脊梁”。

进入2020年以来，首创置业持续“加仓”北京地区，并不断为旗下项目引入合作伙伴。比如，2月，首创置业曾以29.75亿元总价将石景山区西黄村某公建混合住宅用地收入囊中，交由项目公司首金新创持有开发。随后在6月，首创置业宣布将首金新创43%股权售予兴业国际，引入合作伙伴共同开发该地块。

除此之外，今年4月，首创置业还曾通过子公司，将北京开创金润置业有限公司（简称：开创金润）20%股权收入囊中，总交易价约11.08亿元。其中，开创金润系丰台丽泽金融商务区的开发商，未来，首创置业将与华润、金茂、首开、金唐等房企共同开发该地块。

持续“加仓”下，京津冀的销售表现也未让首创置业失望。截至今年5月底，在首创置业196.5亿元的签约金额中，有40%得益于京津冀地区的贡献。5月单月，首创置业的签约金额及签约面积分别达87.9亿元和27.1万平方米。其中，有47.3亿元销售金额及10.7万平米签约面积来自京津冀地区。

不过，随着越来越多规模房企“加仓”北京，首创置业在该区域的市场份额也受到挤压。克而瑞的统计显示，截至5月底，首开股份、石榴置业以及中国海外的权益销售金额分别为71.41亿元、65.56亿元及62.46亿元，排名行业前三甲，首创置业仅以22.69亿元权益销售金额排在榜单第11位。

在2019年，若以权益销售金额计，首开置业在北京地区的排名也不算高。当期，排在克而瑞权益销售排行前五的房企分别为中海、首开、泰禾、远洋以及华润置地，首创置业排在第11位，相较2018年下降了两位。

此外，由于合作开发力度加大，首创置业在土储总建面不断增加的同时，权益占比却持续下滑。以2019年为例，当年末，首创置业的总建面为1661万平米，创下历史新高，但权益占比仅有64.78%，系近五年来的最低值。

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