“京籍生”远洋集团:基本盘平展 |深耕京津冀

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随着雄安新区规划的落地，包含北京、天津两个直辖市以及河北石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德等8个城市在内的京津冀都市圈备受关注。搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·深耕京津冀”系列，通过梳理房企在京津冀区域的发展史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。是为第四篇，“京籍生”远洋集团 ：基本盘平展。作为总部在北京的房企，远洋集团以深耕京津冀而闻名，近几年虽在向其他城市群扩张，但难撼京津冀贡献近四成土储和销售的地位。”

作者 | 陈盼盼出品 |  焦点地产新闻

7月7日晚间，远洋集团（03377.HK）披露最新销售数据。6月单月，远洋集团录得协议销售额100.8亿元，比去年同期下降40%；1-6月，累计协议销售额约418.4亿元，同比下降30%。

年初，疫情阴霾之下，27岁的远洋集团完成了发展战略修订。这一次，在多元化业务“饶了一圈”的远洋选择将“聚焦开发主业”作为战略的关键词，并对开发事业部组织架构、人事做出调整。

重调组织架构

6月4日，远洋集团披露，温海成辞任公司执行董事职务；执行总裁崔洪杰获委任为公司执行董事。在2019年，远洋集团披露的高管名单中，温海成位居第二位，仅次于远洋集团董事局主席李明。

2009年加入远洋集团的温海成，算是远洋的一名“老将”。2013年，温海成开始担任远洋集团执行总裁、执行董事，主要负责远洋非开发类业务运营、综合协调以及风险管理等工作，并参与了远洋与WeWork的战略合作、收购安邦保险集团旗下全部存量不动产项目的处置及运营管理平台“邦邦置业”等集团多元化业务的拓展。

温海成的离开，是远洋集团近期人事频繁变动的一个缩影。今年3月24日，沈培英辞任执行董事及秘书职务；紧接着，远洋又于4月13日宣布非执行董事方军辞职。

与人事变动穿插进行的，还有远洋集团对开发事业部组织架构再次“动刀”，将4个开发事业部拆分成环京、环渤海、华东、华南、华中、华西6个开发事业部。

其中，调整最大的是京津冀区域。远洋集团将原来开发事业一部（负责京津冀及西北地区）、开发事业二部（负责东北地区）的部分城市拆分，重新组成了以天津为中心、主要覆盖青岛、大连等东北区域的环渤海开发事业部，和以北京为中心、主要覆盖北京及环京地区的石家庄、秦皇岛、廊坊、太原等区域的北京开发事业部。

在远洋集团看来，对开发主业进行组织架构调整，是为以更加合理的组织形态，实现区域聚焦，以此深耕主力市场，培育出一批能够占据市场前列的重点城市。例如，北京区域与环渤海区域，既需要巩固自身强势地位，又彼此形成相辅相成的联袂发展态势。

京津冀贡献四成土储

作为北京本土房企，远洋集团以大本营北京区域为核心向京津冀布局。在北京，远洋曾“砸”重金拿下多个地王。2009年12月，远洋以48.3亿元的价格拿下北京亦庄新城地王，4个月后的2010年3月，又斥资40.8亿元的拿下望京“地王”项目。尽管2010年“国十条”出台后，远洋深陷"地王"项目去化危机，一度被传资金链断裂，但危机刚有缓解，远洋又在北京大举拿地，于2014年初的8天内斥资73.1亿元连吞北京三幅地块，引发行业关注。截至2019年底，远洋京津冀区域土储面积为1521.6万平方米，其中北京以546.8万平方米的土储量位居区域的第一位。天津，是远洋跨出北京、迈向京津冀区域布局的第二个城市。从2004年首入津门，远洋已在此深耕10余年，截止2019年末，其在天津土储达507.2万平方米，仅次于北京区域。石家庄作为河北省省会，是远洋集团京津冀布局的第三极。2017年远洋集团初至石家庄，就迅速开启深耕城市的步伐，入驻一年多后，已在此布局十盘，总土储面积达665万平方米，总货值达651亿元。在远洋集团多年深耕之下，京津冀区域占据远洋总土地储备的“半壁江山”。公开数据显示，2014年至2019年，京津冀区域的土储储备分别占比约为39%、41%、43%、44%、42%、41%。京津冀区域还是远洋集团业绩贡献的重头。2014-2019年，京津冀区域的销售贡献分别为46.4%、44.2%、52.8%、30.8%、41.7%、35.9%。远洋集团正在试图降低对京津冀区域的依赖，开发业务“基本盘”在向全国平展。以2019年为例，2019年在京津冀拥有土地储备较2018年下降1.3个百分点至40.9%。但在成渝区域及包含东北、中西部的其他区域，远洋的土储占比为7.9%、16.2%，分别同比上升1.1个百分点和3.4个百分点。不过，在亿翰智库看来，可预见的时期内，远洋集团虽布局全国重点城市群，但短时间内以京津冀为主的趋势难以改变，需要警惕京津冀地区受调控政策影响远大于其他城市群，对其销售、利润的增长将产生压力。

重仓京津冀“弊端”显现

近几年，随着限价、限购的调控趋严，远洋集团重仓京津冀区域的“后遗症”，逐渐显现。

财报显示，远洋集团2019年的营收达509.3亿元，同比增长23%，其中京津冀区域贡献了117.14亿元，是营收最高的区域。与营收增长相背的是，远洋集团核心净利润、归母净利润等多个指标出现明显下滑。

2019年，远洋集团核心利润为20.84亿元，同比下降20.43%；归母净利润26.56亿元，同比下降25.7%，该指标连续第二年下降，2018年远洋集团该数据为35.74亿元，同比下滑30.1%。此外，2016-2019年远洋集团结算项目的毛利率保持在20-25%的区间，低于TOP30房企的平均水平。

克而瑞表示，由于其京津冀等限价严格区域较多，且总土储楼面地价持续上升，压缩其利润空间，对远洋集团的盈利水平的提升构成挑战。

利润滞涨外，远洋集团的销售增速出现大幅下降。2019年，远洋集团销售增速较2018年下降36个百分点至19%，离2018年远洋集团董事局主席李明设定的50%增长速度，相去甚远。

亿翰智库指出，远洋集团布局城市过于单一，导致受调控政策影响大，部分城市需求受到抑制，从而导致整体销售增速放缓。

远洋集团2020年在销售目标制定上较为保守，与2019年全年销售业绩持平，为1300亿元。而从2020年的销售目标来看，其销售增速也未达到50%。目前，2020年已过半，远洋集团418.4亿元的销售额，仅完成全年目标32%，也就是说，接下来半年，远洋要完成约881.6亿元的销售额，压力较大。

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