毛利率持续走低，仁恒置地规模与负债难平衡

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-17 08:21

进入中国20余载，一直以开发高端住宅为主、专注于“慢而精”的仁恒置地开始提速了。

8月13日，仁恒置地发布了上半年业绩报告。数据显示，截止6月30日，集团合同销售金额为297亿元，同比增加65%。合同销售面积为83.1万平方米，平均销售金额为3.6万元，按年增长26.2%。

虽然销售保持了高速增长，但上半年股东应占溢利为4.93亿元，同比大幅下降59%；毛利率为35.9%，较2019年同期的46.5%下跌超十个百分点。对仁恒来说，如何走好规模、利润与负债这根平衡木是接下来需要考量的问题。

规模增长背后，权益占比持续走低

仁恒置地这样的增速无疑是亮眼的。根据克而瑞的统计，1-6月TOP100房企总销售金额同比下降2.7%，截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。

在上半年297亿元的销售额中，南京市场功不可没，为仁恒贡献了79.31亿元销售业绩，占比达26.6%。在克而瑞发布的上半年南京房企TOP20中，仁恒置地排名第四，去年同期，其并未进入该排行榜TOP20。而据统计，目前在南京共有6个仁恒置地参与的项目在售。

这背后是仁恒置地的规模企图。1993年，仁恒置地创始人、现公司主席兼总裁钟声坚带着仁恒置地首次进军上海房地产市场，打造了仁恒花园、仁恒河滨、仁恒滨江园等住宅项目。入华20余载，新加坡房企仁恒置地一直在规模方面较为“佛系”。

数据显示，2016年至2018年，仁恒置地的销售额分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元，业绩增速缓慢甚至有所下降。然而，从2019年开始，仁恒开始求规模，当年仁恒制定了销售500亿的目标。最终，仁恒置地以557亿元的合同销售额完成了销售目标，销售增速达到了116.1%。2020年，仁恒置地制定了700亿元的销售目标。

销售狂飙突进的同时，仁恒置地的权益占比却持续走低。以克而瑞发布销售榜单粗略计算，2017年、2018年间，仁恒置地的权益占比分别为67.82%、67.81%，而在其开启规模追求的2019年，其权益比骤降至48.2%；2020年上半年，这一比例进一步降低至43.41%，处于行业较低水平。

从拿地上来看，上半年，仁恒在公开市场共拿下大约7块地，总拿地价为61亿元。其中，有4宗是采取联合拿地方式竞得。

布局刚需户型，毛利率走低

与销售额快速增长不同的是，仁恒置地的毛利率走出了一条下滑曲线。2020年上半年，其毛利率为35.9%，较去年同期的46.5%下跌逾十个百分点。

针对毛利率同比下跌逾十个百分点，钟声坚回应称：“集团毛利率目标为30-40%，上半年35.9%的毛利率不如过去好，但也不算太差。上半年毛利率较低，主要是受天津、深圳回龙埔等项目影响。”

他指出，集团尚有部分毛利率较高项目未推出，例如深圳项目三期、四期将于今年底或明年初推出，土地成本为1.2万，连同成本2万，应该可卖到5.2万左右，毛利率较高；而上海一项目，成本约6-7万左右，而周边项目已拍到9.5万，预期项目税后可达到40亿收入。未来这些项目会摊销毛利率较低的项目，即使整体毛利率会下降，仍可高于行业水平。

事实上，仁恒置地毛利率下滑的态势在2019年就已经有所显现。数据显示，仁恒置地2019年的毛利率较2018年下滑4.8个百分点至41.2%。而此前受益于企业重点高端产品的打造，仁恒置地毛利率多年处于行业较高水平，2018年其毛利率为46.0%。

上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产分析认为，一方面，近两年来土地与融资成本处于高位，另一方面，多城市限售限价，这导致行业整体毛利率处于下降通道中。仁恒置地的毛利率表现也情有可原。

不过，值得一提的是，除了政策的原因外，毛利率的下滑与产品线也不无关系。近年来，为了追求规模，主打高端的仁恒置地开始布局刚需市场，如南京城南赛虹桥仁恒G59、G60地块“仁恒城市星光”项目，最小户型仅74平方米。此外，上海仁恒静安世纪的面积相较于以前也不算大，最小户型为106平方米的3室2厅2卫。“这也会对企业的毛利率产生影响。”卢文曦表示。

“目前刚需群体是房地产市场的购房主体，其产品需求集中小户型产品上。仁恒要做规模，必须抓住刚需群体，从产品上适当的增加小户型的比例。”同策研究院资深分析师肖云祥表示。

与众多房企相同，仁恒置地的规模增长也伴随着负债率的走高。截至6月末，仁恒置地的净负债比率达到88.2％，较2019年末的80.1%上涨了8.1个百分点。未来，如何平衡好二者之间的关系，依然是仁恒置地需要积极面对的问题。

（责任编辑：季丽亚 HN003）