房企规模与利润平衡样本:金地去年净利首超百亿

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-27 09:25

“姜还是老的辣”，作为老牌龙头房企“招保万金”之一的金地，去年业绩表现超预期，首次实现销售超2000亿，同时归母净利润超百亿。

金地董事长凌克治下，金地以“不唯规模论”和讲究平衡著称，2015-2018连续四年，金地现金分红均占当年净利润的30%以上；在风云变幻的市场中，业绩增长和盈利能力都十分稳定，超40%的房地产业务毛利率稳居上市房企前列。

2018年四季度以来，房地产市场进入了调整周期，波动剧烈。这反而为金地这类稳健型房企带来了逆势扩张的机会。

去年一整年，金地逆市拿地，共计拿下土地113宗，持续布局一二线，土地权益比不断改善。这将有助于公司规模与利润的持续增长。

增收又增利

2019年财报显示，金地实现营收和归母净利润双增长：营业收入、归母净利润分别为100.75、634.20亿元，同比增长25.09%、24.41%。

克而瑞数据显示,在愈发激烈的规模之战中，金地实现销售金额2106亿元，完成三年冲击2000亿规模的目标，位列榜单第14名。

2019年，TOP100房企累计权益销售额同比增6.5%，金地是其两倍以上，为14.9%，位居行业前列。

在全行业“增收难增利”背景下，在开疆扩土之时，金地的盈利能力稳步提升。2019年，金地的销售净利率微增至为24.51%，居行业前列。净资产收益率（ROE）连续三年上涨至20.14%。基本每股收益2.23元，同比增长24.58%。

此外，派发福利方面，金地也毫不手软，连续四年股利支付率超30% ，今年计划每10股派6.7元。

为实现更高利润，金地改善过去的小股操盘风格，注意提高合作项目的权益比例，2019上半年新增土储权益比例回升至59%，带动存量土储权益比2017年低点升至54%。

“随着深耕核心城市进入收获期，金地的综合毛利率在逐年提升，领先龙头和行业平均水平，在A股20强上市房企中排名第3，仅次于华侨城和金融街”，华泰证券认为，随着拿地权益比的提升，金地盈利规模和质量有望延续稳健增长。

随着积极扩张，金地的杠杆率有所加大。2019年度，金地的净负债率升至60.24%，不过仍远低于上市房企的平均水平。

负债结构方面，截至2019年末，金地的计息负债为947.58亿元，占总资产的比例低至28.3%。其中，一年内到期的计息负债合计350.5亿元，占比为37.0%；一年以上计息负债597.1亿元，占比为63%。

2019年末，金地在手货币资金451.42亿元，现金短债比达到1.29，现金利息覆盖倍数3.50，短期流动性保持充裕。

行业偏低的净负债率与介于平均的扣除预收款的资产负债率，大大提升了金地撬动无息负债杠杆的能力。

华泰证券研报显示，金地的经营杠杆（无息负债/所有者权益）2015年以来大幅提升了91个百分点至2018年的197%，其中预收款贡献105%、应付款及其他应付款贡献74%。

优质的AAA信用评级护航下，金地的低成本融资优势持续凸显。在融资较为受限的2019年，金地先后完成了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债的发行，融资成本仅4.99%，仅次于中海的4.21%、华润的4.45%、龙湖的4.54%，处于行业顶尖水平。

就在最近，金地申请“18金地03”公司债券利率自5月28日起，由5.29%调降至1.50%，目前仍在进行与协商中。若成功,金地将成为今年第一个下调存量债券利率的房企。

专注核心一二线

纵观房地产行业，能实现规模与利润双增长、持续保持平衡的房企，无不在城市布局方面有自己的坚守，即只在核心一二线和少量的三四线城市发展，深耕核心城市群和都市圈。

金地也不例外。公司深耕聚焦一二线城市所带来的单体城市产能增长很明显。2019年，金地在一二线城市的销售占比约为65%，且在上海、杭州、天津、南京、东莞、海口、沈阳、昆明、嘉兴等多个城市市场销量排名中均位列前十。

从具体项目看，杭州悦虹湾等项目单盘销售额超过50亿元，南京云逸都荟花园、北京华锦佳苑、沈阳樾檀山、义乌西江雅苑等项目销售额超过30亿元，重庆中交中央公园、温州峯汇里、北京华樾东园等项目销售额超过20亿元。

在土储方面，金地2019年拿地金额1200亿元，同比增长20.0%，拿地面积达到1688万平方米，同比增长57.5%，连续3年新增土储建面突破1000万平方米。新进入了贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海11个城市。

其中，金地坚持合理布局，一线城市总投资额占比10%，二线城市占比55%，三四线城市占比35%，拿地金额共计65%位于一二线城市。

拿地均价7109元/平方米，同比降低23.8%；拿地均价仅为销售均价的36%，同比减少14.0个百分点，成本控制进一步优化。

截至2019年底，金地已布局全国61城，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北三省核心城市为主的区域布局，总土储面积约为5233万平方米，相当于2019年销售的4.8倍，权益比例达到53.5%，此外公司土储面积的75%位于一二线。

2020年的房地产行业，在新冠肺炎疫情的冲击之下，下行压力明显。于风浪中成长起来的金地对于企业的生存和发展，有了更加深刻的思考和洞察。

1月26日，金地开始就疫情对复工可能带来的影响进行全面评估，提前制定相应的抗疫措施及应对举措。截至4月中旬，金地在建工程操盘项目的整体复工率已经达到了100%。

“目前金地还在持续监控各城市项目的销售恢复情况，对于一些受疫情影响较大的项目公司，会适当调整销售目标，但总体目标制定还是会保持一定的增长”，金地有关人士认为，随着疫情的逐步控制以及政策的逐渐宽松，受疫情影响后移的需求会逐步释放，市场成交量会逐渐复苏。

整体而言，金地今年在销售方面依然面临挑战，但良好的财务盘面、经营战略将给金地托底，助力金地逆势扩张。

21世纪经济报道