金地的规模渴望

原创 房小评 中国房评报道 昨天

上个月，金地集团董事长凌克罕见地进行了一场直播演讲，核心内容是房地产在未来10年会触顶下降。到2030年，新房的销售规模会回落到2008年的水平。

这个预测未必完全精确，但房地产的天花板的确已经到来。这张大饼进入抢食阶段，你吃撑，他就会饿着。

相比于近年来增长已经放缓甚至停滞的龙头房企，二线房企是这场零和游戏的主力，也是成长空间最大的一批房企。

金地无疑正是这样一家企业。被喊“掉队”很多年的金地，用3年迅速实现2000亿的目标。

疫情之下，金地的半年成绩单显示：累计实现销售额1016.3亿元，同比上升18.73%，与第十名的招商蛇口差距不到100亿元，位列第十三位。

依然位列“招保万金”的末位，房地产10强之外。

洞悉房地产趋势的凌克，自然明白对于金地而言，眼前的成绩并不够安枕，跑赢行业大盘很重要。

野心

金地的野心，在上半年的拿地中可以清晰地展示出来。

金地的2000亿是怎么来的？

大家都门儿清。去年一整年，金地全资控股的项目一只手就能数的出来。接近6成的权益占比，让金地实现花小钱、办大事的目的。

但是，销售数字可以膨胀，归母利润可没法膨胀。

哪怕金地与招商现在的销售额差距不到一百亿，看起来触手可及，但在营收和利润上，这道鸿沟还不小，短时间难以追上。

金地在努力改善这种情况。今年上半年，据贝壳研究院的数据，金地的权益拿地总价达到394亿元，位列房企第六名！

 图片来源：贝壳研究院

排在金地前面的是TOP5中的3家房企，还有此前因为大股东变化而一度失速，正在加紧发展的绿城，以及前十房企龙湖。

金地这副小身板，在上半年的土地市场，把其他TOP10房企都甩在身后。

这个数字不仅能看到金地的规模渴望，也有权益的渴望。

翻倍

凌克说，今年货币供应量比较大，大家手上的钱比较多，地价就容易拍得较高。但金地认为房住不炒的基调不变，在地价特别高时，金地不会去追高。

希望过一段时间，随着土地推出越来越多，发展商手中资金消耗一部分之后，土地市场会更理性，届时金地会考虑做更多的土地投资。

金地的低融资利率一直是其核心优势，用融资优势抄底转化为土储优势，是凌克的理想状态。然而现在，情况却没那么理想。

单从上半年来看，尽管一季度拿地动作不多，但从4月份后，金地每个月就以百亿规模拿地。华创证券统计在6月份，金地就以185.7亿元一口气拿了13个项目，同比环比都翻了倍。

同时翻倍的，还有金地拿地的价格。

上半年，金地拿地的单价比去年上升了20%。

6月份，平均楼面价达14008 元/平米，同比增长184.5%。拿地均价高达月销售均价的72%！

而在5月份，金地的平均楼面价还在7141元/平米，拿地均价/当月销售均价=31.4%。

如果这都不算追高，那什么时候才算追高？

当然，金地目前拿地布局正是广大第二、三梯队房企的主战场，那就是一二线核心城市和环都市圈城市，能级更高，地价也更高。

按照股市这疯狂的势头，还有资金宽松的大环境，凌克所期望的市场更理性的时候，何时才能出现？

全国土地供应与成交量，普遍是下半年高于上半年，亿翰智库判断下半年土地供应与成交很可能会继续提升。

企业什么时候拿地热情会下降？那得拿地成本提升到企业觉得承受不起的时候。

压力

金地强烈的补充土储的愿望，遇到了这个不断火热的土地市场。要不要拿？金地的选择是拿。

金地华东区域，在上半年表现尤其生猛。

作为曾经金地业绩的顶梁柱，去年金地华东的营收规模跌到了67.23亿元，占集团收入比例仅10.68%。结算面积减少是造成华东区域出现下滑的重要原因。

于是，拿地成了华东区域今年的主旋律。然而，华东战场不论是楼市还是土地市场，眼下的热度都很高，竞争激烈，甚至可能是来自内部的竞争。

在苏地2020-WG-18号地块的争夺中，按照规则在14轮报价后，价格达到网上竞价中止价格，将进入一次性报价阶段。这个时候，多一个马甲就多一分机会。

为了能够增大获得地块的机会，金地出动了杭州公司全资控股的两个马甲公司。

由于苏州市规定“由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买”，这两家马甲公司被苏州市自然资源和规划局通报违规参与竞买行为，被列入失信行为人名单，3年内不得参与苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

即便如此，最终地块还是被金地苏州的一家公司以19786元/平米的楼面价如愿拿下。

需要注意的是，杭州公司属于金地东南区域公司，与苏州公司所处的华东并不在同一个区域。

为了一块苏州的地，两个区域的公司一起出手，金地有多拼？

很多地产集团内部各区域公司按照排名，都有着一定的奖惩结果。在区域的业绩压力之下，出现这样的情况并不意外。

生猛

金地不是今年才这么生猛地拿地。

 图片来源：贝壳研究院

在贝壳研究院给房企做的分类中可以看到，白色的金地不扎眼，那是因为从去年到今年，金地的拿地投入一直就很高，拿地销售比将近60%。

不同的是，今年的土地市场，与去年的热度、价格差别都很大。

谨慎如万科，去年狂买地，今年囤现金，以备疫情可能带来的二次影响。

而金地则没有这样的变化。

眼前资金环境宽松，土地市场不少像金地这样的房企挥金进入，对于未来他们更加乐观积极，对于增长他们有先天需求。

接下来的楼市，如何回应这份积极呢？

杭州等地近期再一次宣布收紧楼市调控政策，在大方针不变的情况下，房企被地价和调控限制的微利时代没有过去。

碰到新盘大卖，万人空巷，那是因为价格倒挂，开发商的盈利空间被拿捏得死死的。

股市的大涨，不正是部分资金没有进入房地产，而流入股市造成的繁荣吗？

调控没有松懈，而外部大环境如此敏感的情况下，房地产的好日子真的没有来。

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