金地债券风波终结一场利率调降试探背后的现金流考验

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-29 08:10

　　观点地产网前后历时一个礼拜有余，深圳房企金地集团(600383,股吧)一场试图通过调降债券利率达到公司债回赎回目标的资本运作，在投资者与监管层的关注下，最终化为乌有。

　　4月28日，市场已有消息称，金地集团与投资者深度沟通，结果是“维持原利率不变”。至当天晚间，金地的一纸公告对外界传言进行了证实。

　　根据金地集团发布的上交所监管工作函回复公告，该公司宣布维持“18金地03”债券的利率不变。同时，明确此前下调“18金地03”债券票面利率的行为，“经认真研究相关法规并征求律师意见后认为”，该债券的相关约定“不支持公司单方面下调本期债券票面利率”。

　　“在此情况下，为了保护债券投资人利益，回应债券投资人的意见和关切，公司决定本期债券的后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。”金地如是给出最终决定。

　　金地还表示，就上述事宜给市场造成的不当影响深表歉意，表示公司将继续秉持诚信经营的企业文化，在经营中平衡兼顾好市场各方利益。

　　致歉的不止金地集团，“18金地03”债券的主承销商、受托管理人中国国际金融股份有限公司，也表示就上述事宜给市场造成的不当影响“深表歉意”。

　　至此，金地集团一笔10亿元的三年期公司债券调降风波落下帷幕。

　　但需要指出的是，尽管第三年票面利率未成功下调至1.50%，金地集团亦未打算在原票面利率5.29%的基础上再做上调——当初的《募集说明书》实际上也并未约定金地必须在存续期后1年将利率提升基点。

　　在这场博弈中，投资者未赢，金地也没输得彻底。

　　观点地产新媒体了解，“18金地03”债券为金地集团2018年公司债券（第二期）（品种一），发行总规模10亿元，期限自2018年5月28日至2021年5月27日，票面利率5.29%。

　　今年4月20日，金地集团发布一则公司债券票面利率调整的公告，宣布“18金地03”债券在存续期的第二年末（2020年5月27日），根据当前的市场环境，发行人选择下调票面利率，即最后1个计息年度的票面利率调整为1.5%。

　　金地还提出，“18金地03”债券的回售申报期为4月30日至5月11日（仅限交易日），发行人委托中证登上海分公司为登记回售的投资人办理兑付，且不对本次回售债券进行转售，发行人将于5月28日后，按照相关规定办理回售债券的注销。

　　金地集团当时甫一宣布调降利率便令投资者哗然，有投资者已经迅速算清楚数字：利率下降后，金地至少可以少支付约3790万利息。近期1年期国债收益率报1.182%，收益率跌至10年新低，照此计算，金地的公司债也“接近”国债水平。

　　而明眼人也不难看出，金地集团如此冒进的利率调整方式，大概率是期望对投资者形成压力，以促使他们在约定时间内回售债券。实际上，从其它公司的处理看，存续期最后一两年一般会上调利率。

　　在舆论的发酵下，上交所4月21日便向金地集团发出问询函，提及金地在当初的《募集说明书》约定，本期债券品种一“在存续期第2年末，公司可选择调整票面利率”，“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”。

　　金地集团不仅未按当初约定“提升”利率基点，反倒将票面利率“调降”379个基点。现代企业的契约关系最终纠正了这种行为。

　　尽管这场资本运作最终未成功，但金地集团对于“借新还旧”以及债务结构的重视仍值得关注。仅从融资成本看，相比于2018年，截止2019年末金地的综合融资成本仅为4.99%，因此将高于平均数的到期债券进行替换，也有了必然的理由。

　　金地在2019年年报中也强调，公司的融资成本优势是由于“不断优化整体债务结构”。

　　观点地产新媒体了解，去年金地集团持有货币资金451.42亿元；资产负债率75.40%，实际资产负债率为 67.16%，净负债率为 60.24%。

　　但需要关注的是，截止去年底金地集团一年内到期的非流动负债328.10亿元，同比增长296.92%，主要系一年内到期还款的长期借款和债券增加；短期借款32.96亿元，同比增长24.5%，增长最多的是信用借款，从18.78亿元升至28.15亿元。

　　粗略按在手现金计算，金地的现金短债比仅约为1.25。

　　4月28日金地集团一季度报告还显示，期内公司营业收入73.38亿元，同比下降33.98%；归属于母公司净利润12.92亿元，同比下降13.73%；归属于母公司的扣非净利润则仅为3.29亿元，同比下降77.3%。

　　同时，一季度金地集团经营性现金流量净额为-85.75亿元，上年末为-48.23亿元。受整体疫情影响，该公司一季度新开工、竣工面积分别下降12%、34%。

　　现金流及债务方面，一季度金地集团筹资活动产生的现金流量净额为77.67亿元，同比增长63.22%，主要是债券融资增多。

　　具体而言，观点地产新媒体统计，前三个月金地集团发行了4笔超短期融资券，发行规模40亿元，利率2.60%-2.83%不等；同时4月3日发行20亿元中期票据，利率3.05%-3.55%。

　　此外，3月底金地还宣布成功发行1.11亿元长租公寓ABS。同时观点地产新媒体了解，该公司还申请发行一笔110亿元的小公募债，目前仍未获得上交所通过。

　　这反映出金地集团进入2020年抓住融资利率下行进行了密集发债，反过来仍凸显了到期债务所造成的压力。截止3月底，该公司短期借款微升至33.22亿元，一年内到期的非流动负债则增长17.06%至384.09亿元。

　　一季度末金地集团现金及现金等价物余额为434.48亿元，同比增长5.39%，以此粗略估算，该公司的现金覆盖债务能力较2019年底有所减弱。

　　2019年金地签约销售金额突破2100亿元，这被视为公司重启扩张步伐的一个阶段性成就，在此基础上，今年迎着疫情仍实现282.1亿元销售，同时近期还在东莞、舟山、广州、苏州、杭州等城市加紧拿地，背后是对规模和利润持续增长的渴望。

　　但如何在业务规模不断扩张、财务风险控制之间实现兼顾平衡，这对于金地仍是一个难题。正如凌克近期在致股东函里总结的那句：2020年机遇与挑战并存。

（责任编辑：徐帅）

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