独家对话张鹏:当代置业一直在寻找规模与IP的科学平衡

作者 | 刘莹

出品 | 焦点地产新闻

在北京，有一座造型独特的建筑群，高低起伏的8座大楼，通过空中连廊连接起来，这就是由当代置业开发的绿色科技建筑IP“当代ΜΟΜΛ”。这座优美的建筑群，在2007年被美国《时代》周刊评定为世界十大建筑奇迹之一。

在房企们纷纷通过“高周转”模式，加速在公开土地市场拿地并加快上市，以“规模驱动利润”，靠卖房赚的盆满钵满的时代里。当代置业却花费了逾20年的时间持续深耕在绿色建筑领域，仿若其中的一个异类。

当代置业更看重“稳健”

相比一些动辄千亿规模的房企，当代置业的基数并不大。过去的一年，当代置业的合约销售额达到362亿元，同比涨幅12.6%。营收与毛利随着销售额的上涨同步上升。其中，营业收入同比增长55.8%达到145.52亿元，毛利同比增长70.8%达到37.07亿元，年度溢利同比增长59.2%达到10.54亿元。

这是一份还不错的成绩单。回顾2019年，当代置业执行董事兼总裁张鹏对公司的表现“满意而不满足”。他认为，结合自身资源和外部环境来看，当代置业在盈利、规模等方面均有积极向好。但是，经营团队的工作就是为股东创造价值，也该持续为股东创造价值，只要企业存在，经营团队就该永不满足。

在张鹏看来，当代置业的这份成绩单有三个可圈可点之处。过去的一年，当代置业在合肥、天津、青岛、西安等城市新增优质项目23个，新增土储货值434亿元，已确权土储规模达1500亿元。土储充足且在一二线城市均衡分布，为应付多变的市场风险增添了底气。销售增长，土储充足，这是经营团队所取得的成绩之一。

在企业规模比拼日趋激烈的房地产行业，当代置业的资产总额同比增长27.8%达到685亿元，净资产同比增长13.5%达到86亿元，银行结余及在手现金达113亿元，利息覆盖率改善至2.5倍，这是经营团队所取得的成绩之二。

随着销售规模及营业收入的增长，当代置业的盈利能力持续提升，高毛利项目在2019年相继交付结算，毛利润率上升至25.5%。规模与利润稳健增长，这是经营团队所取得的成绩之三。

在国内外经济下行压力加大以及行业整体处于调整期的背景下，当代置业力拓多种融资渠道，实现境内外联动，海外绿色债券累积发行6.5亿美元，境内银行机构授信总额达到1175亿元。融资渠道通畅，这是经营团队所取得的成绩之四。

在风云变幻的房地产行业，房企间的规模分化持续加剧，“大鱼吞大鱼”、“大鱼吞小鱼”不断涌现，少数行业寡头掌握绝对话语权，而规模越小的企业抵御风险的能力往往越弱，也越容易陷入困局。摒弃“小而美”，追求规模“大而全”，越来越成为行业共识。

张鹏对上述行业观点表示同意，“规模的提升对于提高企业的抗风险能力、资源整合能力及融资能力的确帮助很大，对于主营房地产开发的当代置业来说也很关键。毕竟，规模上去了，公司发展的速度会有所提升，融资成本也会下降”。

当代置业也在尝试通过多种渠道来进行风险规避。比如，当代每年的新增土储都一定会覆盖当年的销售以力求均衡。在当代置业2019年的土储货值中，华北区域占比27%、华中区域占比25%、华东区域占比16%、华南区域占比32%，分布均衡。“这能够避免因重仓单一区域所引发的政策风险”，张鹏称。

与此同时，执着于绿色建筑的当代置业一改往日“保守”的态度，加大了对于资本市场的重视力度。按照张鹏的介绍，“我们不断与个人股东及机构股东进行沟通交流，力求把最新的发展情况，及时有效的传递给资本市场。2019年，当代置业的分红比例在25%左右，比往年要高”。

2020年，我们提出了销售规模达到420亿元的目标，年复合增长率保持在25%以上，这是我们有信心可以完成的目标，也是当代置业对规模的追求，张鹏称。

然而，相比单一的规模追求，当代置业更加在意发展的“稳健”。“规模要考虑，IP也要积极去布局”，张鹏表示，当代置业致力于将规模与IP进行更好的平衡，规模固然重要，但却不是当代唯一的追求，我们有自己的差异化核心竞争力，是富有当代特色的竞争力。

“IP”是当代的第二赛道

图：当代ΜΟΜΛ，曾被评为《时代周刊》2007世界十大建筑奇迹之一

20年来，秉承“科技建筑，绿色家园，城市向美”企业使命的当代置业，持续深耕绿色科技领域，在被动式住宅、主动式住宅、百年住宅、健康住宅与零能耗住宅方面，做了不少尝试，并不断进行技术攻坚。

时至今日，当代置业所打造的绿色建筑已经遍及北京、上海、苏州、西安、武汉、南京及美国休斯顿、西雅图、加拿大温哥华等多个海内外城市，其标志性品牌“当代MOMΛ”，还曾荣获世界十大建筑奇迹之一。

基于此道，以此为生。当房地产行业野蛮生长的时代逐渐过去，当增量时代转向存量时代，房企们纷纷转型争做“城市运营商”，而“美好生活”逐渐成为终极需求。当代置业的特色“IP”绿色科技地产，终于迎来了全盛时代。

我们一直认为，绿色可持续发展才是未来社会的发展方向，房地产行业作为国民经济的重要支撑，是为社会提供建筑产品、建筑财富的重要行业，也必将走向绿色之路。随着我国绿色金融体系、制度的逐步完善和升级，绿色金融和绿色债券也会受到更加广泛的关注和认可，张鹏称。

值得一提的是，时下的绿色健康住宅赛道里已经先后涌入了葛洲坝地产、中国金茂、朗诗集团等不少兼具资金及技术实力的房企，竞争日趋激烈。“小而美”的当代置业是否仍有信心将此前的优势保持下去做到脱颖而出？

张鹏更愿意将这些企业定义为“绿色健康科技地产领域的同行者”，而非“竞争者”。在他看来，每家企业都有自己独特的优势，大家可以一起做大这项事业，相互赋能，相互加持。绿色健康住宅是大势所趋，但也有不少问题亟需行业参与者共同解决。

首先，绿色健康住宅领域的底层技术亟待创新，以实现产品更智能、更交互、更低价；其二，绿色健康住宅的成本投入较一般住宅有所上浮，亟待政府相关部门发布相关扶持政策，补贴企业，平衡市场风险；其三，健康住宅的客户认可度虽有一定提升，但范围亟需进一步拓展，需要全社会共同推进，提升普及度。

除却主营的房地产业务外，当代置业同时围绕“新科技、新空间、新消费”领域孵化了40多家企业，形成了“航母+联合舰队”的发展模式。张鹏认为，这是当代置业未来发展的新动能，“IP”是当代发展的第二、第三赛道。

比如，在教育领域，当代置业成立了绿色教育事业群。在围绕高科技、黑科技的VR、AI、大数据技术领域创办了51world这类公司。在当代置业所一直擅长的健康人居层面，则创办了第一人居。

“目前，当代旗下已经拥有几家新三板企业，而且其中有几家是要在今年冲击主板的，目前正处在静默期。我相信，优秀的企业能够在规模和IP之间找到科学的平衡，这是管理的艺术，也是企业的韧性”，张鹏称。

“融资成本未来会降下来”

在房地产行业整体处于调整期的2019年，行业境内银行贷款、债权融资、信托等多种融资渠道纷纷收紧，房企频陷“找钱难”的困境。企业融资成本随之走高，尤以中小企业为甚，“小而美”的当代置业自然也不例外。

年报披露，去年1月，当代置业公开发行的一笔总额1.5亿美元的优先票据，年息率达15.5%；随后于去年4月，当代置业又发行了一笔总额3亿美元的优先票据，年息率为12.85%。

有越来越多的业内评论认为，作为一家专攻有更高产品溢价的绿色建筑开发商，当代置业口碑不错，如果不是融资利率持续高企，这家企业在利润上应该会有更好的表现。

张鹏并不忌讳提及当代置业偏高的融资成本。“客观地看，公司2019年的融资成本确实有所上升，但主要是由于境外发债市场的波动”，他表示。

“不过，当代随后进行了一系列的境外债券管理方案，目前看效果还是很显著的，我们今年新发行的境外债券不仅是在成本上还是在期限上都有所改善”，张鹏称。

比如，2020年第一季度，当代置业宣布发行的2022年到期的总额2亿美元、票面利率11.8%的优先票据，在资本市场获得了超14倍的认购，反响强烈。随后，当代置业再次公开发行了将于2024年到期的总额1.5亿美元、票面利率11.95%的优先票据，发行期限高达四年。

上述涉及融资改善方面的举措主要包含了三个方面。首先，搭建全方位的融资体系，尤其关注海外债券和股权合作、战略投资方；其次，做好在手资金规划，提高资金利用效能，杜绝出现“资本错配、资源错配、资产错配”；再次，把握现金流、利润率、负债率铁三角平衡，合理规划融资规模和强度，保持安全裕度，张鹏表示。

在张鹏看来，相较于头部企业和国企，民营企业的融资成本确实偏高，短期资金压力也较大。但也正因为如此，能够拓宽融资渠道、优化资金使用效能、降低融资成本的企业才可以从中脱颖而出，站稳市场。

“换一个角度讲，这对于民营企业反倒是精进融资能力，提升跨越周期能力的良好契机。预计当代置业的境外融资成本会进一步得到降低”，张鹏称。

“标准化体系助力企业稳健增长”

作为一家对于管理规范、流程标准很在意的公司，不论是当代置业本身还是张鹏个人都将不少精力放在了公司内部管理、文化建设、产品研究及标准化的塑造上。张鹏认为，企业的标准化流程与运营体系是协助其穿越市场周期，并实现稳健增长的不二法门。

在张鹏看来，“如果不在初始阶段建立起来，等企业规模越来越大，职员越来越多，积累的弊病越来越严重，这非常危险，当代绝不会走那样的模式，一家企业走过10年，30年，50年，100年，这套标准化体系十分关键”。

“标准化”的特质在当代置业的用人选择上也有所体现。基于对优秀人才的渴求，当代置业在公司内部构建了一整套的人力资源价值模型，把对人才的评判和挖掘划分成了三大环节。

简单来说，第一个环节是人力资源价值的创造，但在人才被发现之后，还需要一个评价体系，这就涉及到人力资源价值的评估。也就是，如何来评价个人的核心能力和通用能力，比如沟通、情绪管理以及专业能力等，张鹏称。

“当然，我始终认为专业能力不是最重要的，只要下功夫具备了核心通用和专业能力的集成，就能干成事儿。最后就涉及到人力资源价值的分配，当人家创造了价值，最后没有给回馈，或者说没有给他最想要的东西，这件事也不可持续”，张鹏表示。

基于此，当代置业搭建了一整套的胜任力模型。张鹏认为，冰山上面的那一部分和下面的那一部分是可以通过分数来衡量的，并且拥有具体的工具和方法，但这些都是“术”的层面。当代置业理想的人力模型，是通过价值观、一整套的流程和运营回报机制，以及授权机制组合在一起的，综合评判的方法。

张鹏介绍，当代置业这几年一直在践行这样的用人策略。首先，就是不断的去选择新的年轻人。目前，在当代置业内部，30岁左右便承担起重要岗位的年轻人有一大批。当代置业在进行人才评估的时候，不仅会评估他在现实中创造财富的能力，更会评估他的潜力。

其次，当代置业所选拔的年轻人，一定要有强烈的成就欲望，尤其是核心团队。如果没有成就欲望，小富即安，满足现状，很快就会被淘汰。

再次，在当代置业的人才评估模型里，被选拔者要拥有极强的自驱能力，可以自燃，也可以自愈。

“这个需要一整套的机制去配合辅助”，张鹏称。“比如，在我们的蔓兰酒店里，所有核心层全部都是有股份的，这和传统的跟投不是一个概念，跟投从某个角度讲是一种对赌，是被动的。而当代置业做的，是和他的利益、命运和价值观，捆绑在一起去激发个人的潜能”。

“创新的思考能力”及“执行力”是当代置业另外两条重要的选人标准。在张鹏看来，“每天瞬息万变，如果没有很强的思考能力，敏锐地把握市场的变化，很快也死掉了。而执行力指的是，说到做到、令行禁止的能力，这五个方面的能力组合在一起，就构成了当代选拔年轻人的标准”。

与房地产企业“空降兵”满天飞的用人现象不同，当代置业更愿意启用“自己人”。在当代置业，不少人都是大学一毕业就来到了这里，历经三至五年的摸爬滚打后，升任到各个岗位担负起重要责任。“不是不用空降兵，而是空降兵在价值观上需要有一个磨合的过程”，张鹏称。

“这个社会的诱惑太多了，当他跟你磨合不好的时候，他就离开了当代，磨合是需要时间的。我始终说，‘留’我们就扎得深，‘走’我也从来不可惜，举手不留”，张鹏称。

我从来不挽留当代任何一个要走的员工。因为我们把价值观树立起来、把流程运营和机制建立起来，建立简单专注的文化，剩下的就是职员自己的选择”，他表示。

“企业和个人要相互共生”

图片源自张鹏的个人公众平台“三千白果”

十九年前，从公务员转行做记者的张鹏偶然得到了采访当代集团总裁张雷的机会，并因此结缘这家企业。彼时的张雷与“小白地产人”张鹏聊起养老地产和绿色地产，并慧眼识珠的向他抛出了诚邀加盟的“橄榄枝”。我们有一本内刊杂志叫《当代人》，很多企业都在做，你来办杂志，张雷说。

这场谈话开启了张鹏全新的职业生涯。从《当代人》开始，到公司HR，张鹏几乎干遍了当代置业的所有岗位，直至肩负起这家上市公司的执行董事兼总裁一职，创造了一条难以复制的职业弧线。

十九年的时间转瞬即逝，张鹏感叹时光飞快，并对“伯乐”张雷充满感谢。他感谢张雷的厚爱，以及在近20年的时间里彼此信任，相互扶持，这让事业的开展变得更加顺利。

但他同时也提及，信任解决不了所有的事情。“为了把这家企业锻造成百年企业，我们仍然要把这个企业带到西方的管理科学和东方的管理哲学相结合的轨道上来，让企业良性运转，健康运行”。

能够管理当代置业这样一家企业，并且精于此道，与当代置业的各位同事共同建立一种简单专注的文化和一整套科学运转的流程运营体系，这是让张鹏认为 “最有价值的事情”。

他曾在多个采访中不断提到，“自我性格的棱角和企业负责人角色的和谐统一，是自己内心一直在平衡的两股气流”。不过，这其中的“自我性格的棱角”以及“企业负责人的特质”分别包含了哪些方面？

关于“自我性格的棱角”，张鹏认为，每个人都是立体的，就像一面多棱镜。“管理企业是我的职业，是我的事业，我要把它做大做强，做成百年企业。但同时，我们自己一定要给自己留出另外一个精神的场域，让它稍微的干净一点，让它稍微的纯净一点，三千白果就是这个场域，这完全是两个世界”，他表示。

关于“企业负责人的特质”，张鹏认为，优秀的企业管理者应该具备以下四种特质。首先，要有核心的价值观，这是管理的初心和源动力；其次，要有自燃与自愈的精神，可以自动自发的把事业的激情及冰山下的潜能充分迸发出来，形成势能。

“第三，要善于吸取一切有益的营养，保持对新生事物、新兴产业、新锐理念的敏感及深度探析精神；最后，要为自己奋斗，企业和个人相互共生，相互加持；最后，则是要具备抗挫折能力，情商、创商都要具备。做到这些，管理者才能带领企业越过高山、奔向自由”，张鹏称。

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