当代置业张鹏：地产行业要以“三生三势”迎接2021年

  “我特别钦佩像举重若轻的人，我们总是举轻若重，把行业危机看得比山还陡，但你仍然要面对。”在12月20日，以“前路有光，奔赴山海”为主题的中经联盟第12届年会上，中经联盟第12任主席、当代置业执行董事兼总裁张鹏以主题演讲《开发塑形 科技成势——房企的三生三势》破题，解开房地产行业未来发展的密码。

  “三生”是指生机、生长、生生不息。“两年前中经联盟董事沙龙成立时，我们提出‘正心、正道、正天下’，去年我们提出‘生机、生长和生生不息’。”张鹏表示。

  所谓“生机”，是要继续深入拥抱行业、回归产品、回归客户体验、回归精益化管理。“今年很多物业企业去香港资本市场拥抱资本，可能很多人认为资本看好物业的现金流、可持续发展，但实际上物业的本质是服务、运营，是以客户为体验最直接的感知，物业做不好意味着你的产品做不好”。张鹏说。

  所谓“生长”，张鹏认为是突破和创新。“这几年各家企业八仙过海、各显神通，尤其今年很多地产公司都在寻求数字化转型变革。当然，数字化不仅仅是企业的经营管理和房地产全生命周期的开发过程，可能还需要在其他方面发力，比如说地产开发的全过程，以及围绕客户体验运营的全过程。数字化做得还不够充分，需要继续研究、落地，形成新的商业模式。”

  所谓“生生不息”，张鹏表示：“首先还得活下来，不应该是‘进去的想出来、出来的想进去’，而应该是‘进去的出不来，外面的进不去’。”

  “三势”是指形势、姿势、任势。

  第一，形是百尺，势是千尺。“我们总说形是近景，势是远景，实际上中国房地产的形势已经非常清晰，就看我们能不能把握住。中国今年是唯一的经济正增长的经济体，据世界货币基金组织预测，今年以后，未来中国经济的GDP仍然会保持4%至6%的增长”，张鹏认为，“中国将出现百年未有之大变局：工业化、信息化、城镇化、科技创新，没有一点不跟房地产息息相关。这样大的形势下我们能采取什么行动，很值得思考”。

  聚焦地产的形势将会如何？张鹏提了一个关键词：城镇化。

  “目前我国常住人口的城镇化率是60%多一点，户籍人口的城镇化率是44%，西方的发达经济体城镇化率是75%至80%”，张鹏对城镇化的第一个城镇化形势和机遇进行阐述，“如果每年增长一个百分点，那就会有12亿平方米的增量，15万亿平方米的增量。所以作为房地产企业来讲，一定要在增量中寻找存量机会，但一定不能放弃增量”。

  “农村人口大量流向城镇城市，低能级的都市圈向中能级城市圈涌现，中能级的都市圈向高能级的都市圈汇集。”这是第二个城镇化形势。

  “城市更新是都市城镇化的一次正向调整”，这是城镇化的第三个形势，“今年2月份，我们做了一次不满意的调研，本来想做一次满意度调研，最后做成了不满意度调查，其中40%讲我们住的老旧小区怎么更新及物业更新需求。所以，综合整治、有机更新，都蕴含着巨大的机遇”。

  第二，姿势。面对这样的形势，地产企业应该积极采取哪些措施？张鹏说了“三大能力”，即要具有抗风险能力、全产业能力和大运营能力。

  关于抗风险能力，张鹏表示：“又到了年底，最近我们企业的各个区域的负责人需要考虑营业收入、销售额、回款额、利润率，EVA、ROE、ROIC等。我们认为2021年企业的可持续增长率首先就是利润率，因此规模非常重要，如果可持续发展没有利润回款，没有利润规模，最后倒闭是可想而知的。未来，我们要在‘五增五更’上下功夫，小股操盘并表、股性思维融资策略、现金储备和开发贷款、股权资本的合作方、直投资金的合作方，把间接的资金转变为直接的资金，这就是抗风险能力。”

  关于全产业能力，张鹏表示：“地产行业趋向于多元化发展。我们围绕着同心多元化，同心是指地产、土地、空间以自己的资源禀赋，形成新的商业模式。所以当代置业形成了产业孵化和产业聚集两大跟产城融合相关的策略，发展两个平台，一个是产业发展平台，一个美好生活服务平台，构建‘4+2’的产业服务体系，商业文娱、大健康、高科技和文化教育，围绕功能配套和居住配套，找到股权合作方，相互成就，彼此赋能，并做一些产业链上下游的新兴产业。”

  关于大运营能力，“地产开发无非是找钱，找地，经营和合作，第一阶段是土地红利，第二阶段是金融红利，未来还会有管理红利，尤其精细化管理的红利，其中的核心就是进行成本优化。”张鹏说。

  第三任势，张鹏认为行业、企业、事业都要任势。

  “行业要把握形势，创造势能为我所用，过去我们是地产、房产，现在很多房企都打开边界做了很多新尝试”，张鹏表示，“企业要任势，把握规模和IP的平衡；事业要任势，地产圈要越来越多的引入异业的组织人才，同时把自己的激励机制，跟投机制做进一步升级，跟企业捆绑在一起”。

  最后，张鹏总结到：“我们要用产品和服务的硬功夫，创新和突破的苦功夫，管理和运营的笨功夫，以‘三生三势’来迎接2021年。”

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