张鹏：躬身入泥

  “资本市场是波澜起伏的”满场充斥的上市喜悦氛围中，张鹏缓缓走上台来，说的第一句话将在场的人拉回到了现实。

  9点30分，第一服务控股董事长张鹏和第一服务控股执行董事兼CEO刘培庆一起拿起鼓槌，在倒计时声中，锣声响起，宣告着第一服务控股有限公司（02107.HK，下称“第一服务”）正式在港交所挂牌。

  这样值得庆祝的时刻，张鹏没有过多表露自己的欣喜之情，7分钟左右的发言里，他更多的是在思考。

  思考物业市场的变化，思考第一服务（02107.HK）的竞争力，思考上市之后的路要怎么走。

  他清楚的知道，上市只是个起点，第一服务进入资本市场，是需要资本的力量去寻找市场份额，但最终支撑走下去的还是“初心”。

  “回顾第一服务20余年发展历程，可以说是一个酸甜苦辣的编年史。”经历过大小周期，走过中国房地产行业黄金时代、白银时代，但张鹏觉得这并不重要，重要的是，经历起伏仍能很好地活下来。

  第一服务由第一物业和第一人居合并而来，2月28日完成合并，5月29日递交上市申请，10月22日成功上市，第一服务的上市之路走得很顺畅，从筹备重组到上市，仅用了10个月。

  而这一步的看似轻松，是第一服务20多年对绿色的坚持。上市是对第一服务坚持的犒赏，又是对坚持的鞭策。

  “不在乎一时得失，坚持长期主义。”起起伏伏的资本市场，需要这种不忘初心的坚持。

  规模快速增长

  规模意味着收入，是物业企业绕不开的话题。

  “放眼整个物业行业，第一服务的规模还不算大，”刘培庆在现场致辞时说道，物业万亿级的市场等待着去开拓。

  招股书显示，第一服务在管建面从2017年的710万平米增至2019年的1370万平米，年复合增长率38.9%。截至2020年4月30日，在管建面进一步增长至1503万平米。与此同时，第一服务的业务版图已涵盖中国19个省市52城市，合约建筑面积达到2700万平米。

  规模虽不大，增长势头迅猛。刚刚迈入资本市场的第一服务，就已展现出强劲的内生力，在张鹏看来，这也正是第一服务的核心竞争力。

  得益于规模的增拓，第一服务的收入增速也在提升。2017年—2019年，收入分别为3.79亿元、4.95亿元、6.25亿元，复合年增长率为28.4%；利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%。

  第一服务的业务主要分为物业管理服务、绿色人居解决方案以及增值服务三大块，其中物业管理服务是主要收入来源，在2019年6.24亿元的总收入中，该项收入为2.73亿元，比重占比43.7%；增值服务以31.6%的占比紧随其后，2019年贡献了1.97亿元；绿色人居解决方案当期收入1.55亿元，占比24.7%。

  从贡献占比来看，第一服务的三大业务分布相对均衡。而从收入类型来看，住宅物业是主要掘金点，超九成收入来自住宅物业。

  第一服务已经意识到不能只依赖住宅物业，有意在拓展非住宅物业。

  “未来会把非住宅物业的市场拓展和获取的重要性，提升到跟住宅物业同等重要性的水平上一起看待。”刘培庆此前曾说道，未来将提升非住宅收入的占比。

  对关联公司依赖减弱

  从地产分拆出的上市物企，对母公司的依赖程度一直是市场的关注焦点。

  作为当代置业关联物业公司，第一服务的在管面积主要依赖于关联公司输送，不过，其正在减弱对关联方的依赖。

  这从项目比重及收入变化可以看出来。2017-2019年，第一服务在管项目分别为57个、74个和94个。其中，来自于关联公司当代置业集团所开发物业的项目分别为40个、45个和57个，比重从2017年的70.18%，逐步减至2019年的60.63%。

  收入占比呈现了同样的走势。2017-2019年，2017-2019年项目来源为当代置业的物管收入分别为1.38亿元、1.61亿元、2.00亿元，占比分别为87.42%、79.79%、73.48%

  “强劲独立外拓实力”在第一服务核心竞争力中，张鹏把此条列在“迅猛增长势头”的第一位。

  第一服务深谙独立拓展力才是长久生存之道。“第三方合约建面年复合增长率达89%。”第一服务创造市场能力惊人，来自第三方在管面积自然也随之攀升。

  数据显示，2017年来自第三方在管面积为91.4万平米，而在2019年，第三方在管面积增至322.8万平米，占比从2017年的12.9%提高到2019年的23.6%。

  进入2020年，第一服务在4个月的时间里，第三方在管面积再增加89万平米，截至4月30日，其第三方在管面积达到411.8万平米。

  “预计在2022、2023年，努力做到当代置业提供的面积占到总体管理面积的1/3以下。”对于第三方面积外拓，第一服务已经有了清晰的目标，扩充速度不低于过去三年。

  独特绿色基因

  绿色是当代置业的基因，也是当代置业的特色。这种特色同样也是第一服务的独到之处，更是其核心竞争力。

  “第一服务的独特性在于提供绿色人居解决方案，这是第一服务所独有的一部分业务收入，也是其它物业公司在国内目前所不具备的。”第一服务将绿色物业管理服务作为有利竞争武器。

  事实上，独特的绿色优势，不仅展现出了较强的增值潜力，而且已经给第一服务带来了可喜的回报。

  2019年末，绿色人居解决方案占总收入比重为24.7%，截至2020年4月30日，该项收入占比提升至30.6%，赶超增值服务位居第二。

  不仅如此，这部分业务也极具赚钱能力。2019年绿色人居解决方案的毛利为5294.7万元，毛利率为34.3%，仅次于增值服务的46.3%。

  绿色人居解决方案服务的组合，被第一服务认为是提高增长潜力及增加收益的来源。为了深度挖掘增长空间，第一服务在资金投入上不余遗力地加持，力图将“绿色”优势发挥到极致。

  按照规划，募集资金中约1.2亿港元用于投资能源运维项目，约6000万港元用于提升资讯科技系统或发展智慧社区；约3000万港元用于研发绿色科技。

  约35%的投入比重都与绿色物业管理服务相关。“与市场同行相比，第一服务在技术研发及应用、特色的服务布局、生化平台方面具有鲜明的差异化核心竞争力。”

  据张鹏介绍，目前，第一服务共取得48项专利，覆盖物业管理、绿色科技、咨询、人居产品系统安装、能源运维等领域。

  尽管已经在绿色科技这条赛道上领先一步，但张鹏却并不满于现状。

  在他看来，上市并不一定意味着企业发展到了哪一个阶段，而是还有更长的路要走。接下来的路，要躬身入泥，扎到泥土里，去了解客户的潜在需求是什么；要戒骄戒躁，还要下苦功夫、笨功夫、硬功夫。

  道路远且长，“少年”放远望。

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