张鹏： 民营企业参与到老旧小区改造有难度

城市更新是房地产行业变革过程中的大势所趋。

34.8％、13.7％、12.2％、6.5％。这是2016-2019年，我国商品房销售额的增速变化，房地产销售规模逐年放缓，行业规模基本见顶，已经是不可逆转的趋势。

与此同时，我国的城市化率正在快速进展。中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社17日联合发布的《中国农村发展报告2020》预计，到2025年中国城镇化率将达65.5％。

这就代表了行业快速扩张的高速发展状态已经结束，房地产行业需要推动以人为核心的城镇化，其中，以城市更新为代表的存量市场是等待房企去进一步深耕的蓝海。

政府也频频将鼓励城市更新付诸于实际。2020年，财政部、住建部等各部委多次“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”。同时在融资方面给予倾余。未来五年内相关金融机构将向国内5省9市共提供4360亿元相关贷款，支持市场力量参与城镇老旧小区改造。

这在2020年疫情影响下的扑朔迷离的市场环境更确定了一种方向：从新城开发转向老城更新，从增量扩张转向存量经营。

不过，新逻辑付诸现实有诸多阻碍。在最近的聚焦大循环助力新消费——全联房地产商会2020年会上，当代置业（中国）有限公司执行董事、总裁张鹏就在城市更新的话题讨论环节中表示，民营企业参与到老旧小区改造有一定难度。会后，张鹏还与和讯房产独家分享了2020年企业在做城市的心得。

虽是“绣花针”式赚钱，但还是决定做下去

在商会现场，张鹏谦称，我们（当代置业）是城市更新的新兵，这两年也对所谓的城市更新做了内部的研究和探讨，实际上是三个所指：第一个是趋势所向，由于城市化率每年增加大约一个百分点，所以地产开发商增量可持续性不长久。因此，不管是被动还是主动，我们花了时间研究了城市更新。

第二是政策所指，国家把城市更新作为国家战略，所以指挥棒指到哪企业往哪打。

第三个是居民所需，张鹏提出，今年3月疫情刚过时，当代做了一次绿色宜居社区更新的大调研，意在做增量，调研在疫情以后，对户型、出行，对整个小区各项设施、设备服务的一些新的考量。

但居民的不满意度调研结果显示，30％都来自老旧小区，所以这一块实际上已经形成了非常大的市场。虽然做这个业务的收入如同“绣花针”，但当代置业研究得出，企业确实需要拿出精力来组织队伍做城市更新，要当成一个商业模式去研究。

张鹏在现场分享了一个故事，意指民营企业参与到老旧小区改造有一定难度。在这样的环境下，企业更需要发挥资源禀赋做城市更新，在城市更新的众多领域中，需要找到擅长的事情、想做的事情，把它作为一个事业真正的抓起来。

对于这件事的解决方案，会后，张鹏对和讯房产表示，未来，在项目经验逐步丰富的前提下，我们将适度参与城市棚改旧改等重资产模式的城市更新，初步会采取和政府平台公司或地方企业合作的模式参与进去，从小到大，由浅入深，由合作到独立，由探索到成熟。

张鹏认为，当代置业将城市更新分为棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类。

棚改拆改是对区域部分或整体拆除，既有建筑改造是对城市做改造更新，保护、微创为主；综合提升主要为增加城市配套，提升生活环境。

对当代置业而言，我们从很多年前就开始涉足城市既有建筑改造领域，将诞生于美国的硅巷模式引入中国，与国内的城市更新实践深度结合，产生了良好的化学反应。

要把建筑和人链接在一起

现场，首创置业总裁钟北辰提出，因为零售行业里只有餐饮还具备很强的能力，所以如今各种（城市更新类）园区，包括做商业园区，一不小心自己的商场就变成了餐饮城。其实是城市更新里很重要的是持续平稳发展，以及运营资产的运营主体是否能够取得一定的经营价值，这个路还很长。

对此，当代置业总裁张鹏也做出企业参与城市工作的感想，城市更新，就是要把建筑跟人结合起来，如果把建筑改造的美轮美奂，根本没有人去，人在里面的体验感很差，业态又不吸引人，肯定是失败的。

解决这件事，还要用黑科技，用AI、用数字孪生。我们一些子公司也在做这些事，通过捕捉顾客的行为轨迹，看他在哪一个业态停留的时间更长，要用这些东西去把建筑跟人很好的结合在一起。

也要把人和人链接在一起，一群人的聚集就是流量。带来的就是商业模式，后面的故事，这些IP能不能重新再变现或者裂变成新的城市更新物种呢？这些都需要企业去深度的思考。

在当代置业的成功案例中，把建筑更新为绿色建筑就是企业擅长的并做好的事情。

张鹏分享，建筑跟建筑之间的关系肯定要用技术去更新，当代最擅长的就是绿色改造。技术咨询，做完以后能耗能降下来30％，这就是城市更新中有机更新的一部分，我们一个子公司跟首都机场3号航站楼做了一次技术更新，完成更新后，大概每天节约8000度电。

大型的公共建筑，成本里面35％左右都是能耗，能降下来一块，这对商业本身就有极大的意义，这属于有机更新。

的确，对建筑做有机更新就是未来的大势之一。全联房地产商会副秘书长陈江根提出，我们将有机更新理解为物质的更新、生活的改善，文化的再生和社会的活化为一体的综合性的更新，涵盖衣食住行等等的方面，包括我们自己也是属于可以更新的存量的概念，都是可以存量的更新，比如说我们这个房间改个颜色是个更新，添置一套智能设备是更新，改变用途功能也是更新，同样的存量不同的更新这是未来的趋势。

未来，当代置业也会发挥自身优势，张鹏对和讯房产表示，企业将坚持绿色科技加持，赋能城市更新。无论何种城市更新形式，我们将始终坚持利用硬科技、黑科技和数字科技等手段，用硬科技提升建筑空间改造的绿色健康度，用黑科技焕发改造空间的新活力，用数字科技赋能城市更新项目的智慧运营。

实践出真知。“如何在城市更新领域寻找机会、规模性开发”还是房企需要去经过深思熟虑后不断探索的议题。在新的发展格局下我们要努力实现高质量发展，房地产行业需要推动以人为核心的城镇化，企业如何通过自己擅长的领域打造出更有竞争力的产品，还有很长的一段路要走。

就像张鹏对于城市更新探索的理解就是，从小到大，由浅入深，由合作到独立，由探索到成熟。

探索的步伐不能停止，有人曾说过，难走的路，从不拥挤。毕竟城市更新的未来，是一场质量之争。

实录

和讯房产：您认为当代置业在城市更新这块，最擅长、最想做的是什么领域？

张鹏：当代置业将城市更新分为棚改拆改、既有建筑改造和综合提升三类。

棚改拆改是对区域部分或整体拆除，既有建筑改造是对城市做改造更新，保护、微创为主；综合提升主要为增加城市配套，提升生活环境。

对当代置业而言，我们从很多年前就开始涉足城市既有建筑改造领域，在业内率先进行了积极的探索，并且积累了大量的经验。我们将诞生于美国的硅巷模式引入中国，与国内的城市更新实践深度结合，产生了良好的化学反应。

我们旗下专门有家新三板公司——倍格生态在做这个事，目前有三条产品线——硅巷ONE、硅巷PLUS和硅巷MIX，针对于3000—5万平的商业楼宇、高塔办公、产业园区等，通过导入商业、办公、居住文创、科技等创新产业，重新焕发城市和区域活力，提升商业价值。目前在北京、西安、南京等9个城市有项目，运营的面积达到30万平。

倍格生态的模式有三大优势：第一是依托当代置业绿色健康科技优势，实现在既有建筑空间的绿色化改造和科技化改造，实现空间的舒适生长；第二是依托丰富的产业IP资源，打造既有空间产业家园，实现空间的活力生长；第三是通过创意商业和网红因素植入，实现商业和办公的溢价，实现空间的价值生长。

和讯房产：未来当代置业对这城市更新的规划是什么？

张鹏：首先，我们未来将继续用硅巷模式去改造更多的既有建筑和低效空间，这是主要的形式，是为了更快、更大尺度、更大范围地参与城市更新事业，为城市核心区商业活力和办公楼宇焕新更多活力，导入更多产业，引入更多人流，创造更大价值。

第二方面，未来我们将把一部分精力聚集于老旧小区的微更新，对老旧小区、养老物业、租赁住房等进行基础设施改造，借助多项项绿色建筑科技系统，用”绿色健康复合社区“和”全生命周期产业家园“理念来打造，创造双四Heng（恒温恒湿恒氧恒静、衡空衡质衡捷衡动）的宜居空间，让既有建筑同样达到新建社区的健康环境和产业配套。

第三方面，未来，在项目经验逐步丰富的前提下，我们将适度参与城市棚改旧改等重资产模式的城市更新，初步会采取和政府平台公司或地方企业合作的模式参与进去，从小到大，由浅入深，由合作到独立，由探索到成熟。

第四方面，坚持绿色科技加持，赋能城市更新。无论何种城市更新形式，我们将始终坚持利用硬科技、黑科技和数字科技等手段，用硬科技提升建筑空间改造的绿色健康度，用黑科技焕发改造空间的新活力，用数字科技赋能城市更新项目的智慧运营。

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