突破“双限”?这个区域将迎重大变化,刚需还有机会上车吗?

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台马纳入亦庄新城，

突破“双限”有望？

6月底，亦庄开发区建设局和规自委通州分局联合发布《公告》表示，“自7月6日起，通州区马驹桥镇、台湖镇的一部分不动产登记业务划归亦庄开发区”。

公告发布的一个月间，一直是京楼的热点话题。不少人猜测，划归亦庄新城后，这两个地区实行的“通州限购政策”会不会取消呢？

目前来看，台马区域的限购政策暂时没有调整，但可以明确的是，若是解除限购，那台马区域的房价就不会是现在这个水平了，尤其是该区域的发展已经进入了新的阶段。

乘上亦庄新城的东风，台马区域的未来注定不一般，毕竟亦庄新城的规划也是“蓄谋已久”。

2019年11月29日

北京14区规划正式批复，亦庄新城规划出台，将开发区、综合配套服务区、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地等地区，正式纳入亦庄新城规划。

2019年12月11日

《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》发布，明确亦庄新城要打造具有全球影响力的科技成果转化承载区，其中台湖两站一街区域作为亦庄新城“一主两辅”的科技服务配套区，重点承接高端企业总部需求，率先实现职住平衡。

2020年3月24日

《北京市人民政府关于由北京城市副中心管理委员会行使部分市级行政权力的决定》 发布，赋予经开区管委会165项市级管理权限，在亦庄新城225平方公里范围内行使，其中包含马驹桥镇、台湖镇部分调整到亦庄经济开发区的93.5平方公里。

2020年4月18日

通州台湖南部、马驹桥镇拆迁权，移交亦庄，新扩区的165平方公里，与城市建设相关的开发建设权限交由经开区管委会统一行使。

从规划出台，明确台马区域并入，再到行政赋权，再到权利移交，几个月的时间，亦庄新城东扩的格局已现端倪，台马板块的双重利好凸显，而台湖区域因其区位的特殊性及规划的综合性，将加速融入亦庄中心区，成为亦庄发展的新核心，潜力无限。

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规划逐步落地，

台湖或成下一风口？

目前，亦庄新城的战略定位是具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心、首都东南部区域创新发展协同区、战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区、宜居宜业绿色新城。

面对这样的定位，亦庄核心区60平方公里的面积显然是非常局促的，亦庄急需拓展，但随着城市副中心的建立，通州区的发展重心向副中心偏移。而亦庄和台湖的融合，则有利于建立亦庄和城市副中心的联系，所以台湖地区将会成为未来的核心区。

并且，随着各项规划逐步落地，作为亦庄和副中心两地之间“桥梁”的台湖区域，其独特性也在逐渐显现。

独特之一：三区交汇，成就东五环枢纽门户

台湖雄踞东五环，天然连接CBD、亦庄和通州，东侧承接通州副中心利好，北侧承接朝阳CBD的人口外溢和资源。台湖距离国贸仅约18公里，驱车可全程无红灯、无收费站直达国贸。更有京津、京沪、京沈三条主要城市高速道路，将台湖与天津、环渤海区域紧密连接。

老城与新城的链接，北京和环京的链接，台湖这样的一个天然的交汇位置，奠定了区域交往及资源互通的门户位置。

独特之二：高新产业集聚，填补老城短板

根据最终版的亦庄新城规划显示，未来亦庄新城将形成“一廊一带三中心”的空间布局，其中“三中心”指的是综合商务服务中心、生态文化休闲中心、科技金融创新中心，围绕这三个中心，将打造亦庄新城的发展聚核，这也意味着这里未来会形成北京南部主要的就业汇集地区。

而鉴于台湖板块的开发成熟度、区位优势、交通情况和就业机会等条件，该区域会是北京东南部最具开发优势的地区，所以台湖被定义为科技金融创新中心，区别于亦庄老城区的传统制造业，台湖主打高新技术产业。

目前，台湖镇拥有环渤海高端总部基地、光机电一体化产业基地、星湖科技园三大园区。

环渤海高端总部基地以高端企业总部为目标，目前已达成战略协议14个，形成了以上海合作组织活动中心等为代表的现代图书业，以车联网SAP智慧城市中心的战略新产业。

光机电一体化产业基地2010年成为通州区首个突破百亿元产值、十亿元税收的园区，现在形成了现代制造业和总部经济共同支撑的产业结构，主要有以李宁等为代表的大型企业总部和以比亚迪为代表的现代制造业。

星湖科技园是北京市首批新型工业化示范基地和经济技术开发区，当下形成了以新华联总部、兰格加华产业园为代表的中小企业总部集聚，未来会以创意设计产业作为主要发展方向。

以上三大园区通过资源整合，错位协同发展，共同形成了台湖三位一体的产业格局，助力台湖区域的崛起。

独特之三：环球影城开业，助推区域产业发展

环球影城相信大家都不陌生，整体投资预计超过1000亿，将近是迪士尼投资金额（360亿）的2.8倍，从其规划到落成，一直是大众关注的焦点。

根据最新消息，环球影城项目目前已实现结构封顶，2021年上半年将投入试运行，择时正式开园。环球影城这样一个娱乐帝国，产业链长兼区域带动性强，台湖区域邻近环球影城，将会承接海量的影视信息、国际明星、餐饮、住宿、商务交流等资源外溢，潜力无限。

而且当千亿的项目落成，并形成强大产业链，对周边房价的带动也将是十分明显的。

参考上海迪士尼，上海迪士尼自2011年4月正式破土动工，就带动周边房价暴涨了近6倍！

据调查统计，迪士尼2011年刚启动时，川沙板块的年成交均价在11231元一平，到2016年的1季度，成交均价就达到了32457元一平，涨幅达到了惊人的189%，而当时川沙板块并没有商业设施，位置仍处于上海外环外。

如今，迪士尼周边区域的房价整体跑赢了上海楼市涨幅。由此可以看出，比迪士尼投入更大的环球影城也孕育着更强的潜力。

独特之四：轨交赋值，黄金地铁线价值不可小觑

台湖本就有两站一街的规划，被纳入亦庄新城规划后，也将享受到亦庄的交通配套规划带来的提升。2035年，这里将建成7+1+4的轨道交通体系。

“7”：既有线路有亦庄线、8号线；规划线路有17号线、21号线、四环线、102号线、29号线。

“1”：城际铁路联络线，从副中心穿过亦庄新城到廊坊，再到新机场。

“4”：亦庄的四条有轨电车，T1-T4线。

其中，17号线的价值不可小觑。17号线被称为黄金地铁线，南起台湖、北至未来科学城，是北京唯一一条贯穿三城一区的地铁线路，依次经过通州台湖、亦庄新城、CBD、望京、未来科学城等区域。

加上它还可以和1、3、6、7、10、12、13、14、15、28号线和亦庄线等多条线路换乘，2022年一旦落成，实现真正便民的同时，还将释放地铁线的最大价值，拉动周边板块的增值，这对于台湖和亦庄的发展都影响深远。

另外除了17号线之外，21号线也在台湖区域交汇，作为连接两大机场国门经济的重要地铁线路，规划将在台湖南设置亦庄东站，紧邻17号线首站，双黄金线路的交汇，台湖区域后期的发展显而易见。

不管是交通、产业还是区位，从各方面看，台湖作为北京下一个十年的黄金板块确有一定实力，现在就是需要时间慢慢发展。

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刚需是否还有机会？

且看万科实力造城

买在房价上涨的前一天是每一个买房人的心之所向，黄金区域虽诱人，但台湖尚且是个半熟区域，这使得买房人在掏腰包之前总有些犹豫。

血拼哥认为，新房不像二手房，所见即所得，买新房大多在拼未来，而未来有多少不确定与当下开发商是否存在诚意有很大关系。所以，选一个靠谱且有诚意的开发商很重要。

截止目前，万科在台湖已深耕八载，从最早的城市之光住宅、到云创天地、翡翠四季、时光里商街，紧跟台湖发展脚步。

早在2012年12月，万科在第一批土地放量时率先拿地，与首开联合打造首开万科公园里项目。2015年，万科又联合首开、千方集团拿下台湖镇4-1-020等地块。至此，万科在台湖取得5宗相连地块，共计建筑面积达85万平。

如今，万科升级造城2.0，意欲打造百万方超级城市，其实力和诚意都值得侧目。

一个人性化的超级社区，对于拼尽全力安身帝都的刚需来说，意味的不仅仅是一处居所，更多的是归属感，毕竟安心比安家更有意义。

2019年，万科城市之光东望入市，是通州区域内第一个限竞房项目，体量超过百万平方米，是万科“造城版图”上的一个重要作品，也是手头并不富裕的帝都刚需上车的机会。

据悉，该项目一期已经售罄，二期也即将清盘，预计7月底8月初推三期产品，单套总价420万元起。

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