突发!政策变天,刚需上车门槛再次提高!

本周，限竞房市场出现了新的变化。前几天，北京规自委挂出了两宗限竞房地块，其中的一宗在东坝，是之前流拍的地块。值得注意的是，本次挂牌文件的内容，与之前限竞房的一贯规则相比，出现了一字之差：——套“型”面积变成了套“内”面积。▼东坝地块挂牌文件中的相关规定▼以往限竞房挂牌文件中的规定这究竟是什么意思呢？下面我来详细解释一下。限竞房，是在ZY严格管控房价的情况下出现的产物。它和正规商品房的主要区别，体现在“限”和“竞”二字上。“限”，一方面是限房价，另一方面是限面积。“限房价”很好理解，意思就是：在开发商拿地之前，ZF就已经限制了它将来的销售均价和最高售价。“限面积”指的是：这种房子应主要面向刚需，面积在90㎡以下的房源数量，要占到整个项目房源数量的70%以上。所以，你会看到：最近三年的北京新房市场中，89㎡三居成了绝对的主流，大户型当然也有，只不过占比相当少。但，这个89㎡指的是套型面积，也就是户型图上写的那个面积。而东坝这宗土地的挂牌文件中，突然将“套型面积”改为了“套内面积”，虽然只有一字之差，但意思却相差了十万八千里。你去售楼处看房时，置业顾问通常会给你讲，我们项目的得房率多少多少，比如：100㎡的三居户型，得房率是90%，那就意味着套内面积是90㎡；得房率是80%，那就意味着套内面积是80㎡；得房率是70%，那就意味着套内面积是70㎡。套内面积90㎡，按照现在市场上主流的得房率78%计算，那套型面积要达到115㎡，如果开发商的得房率再低点，怕是要到120㎡了...如此一来就意味着：东坝的这个限竞房项目，115/120㎡米以下的户型，会占到总房源数量的70%以上。开发商不是慈善家，他们都是为逐利而生。能做大一平米绝不做小一平米。政策规定让做到90㎡以下，那我就做89㎡，或者89.9㎡。对于购房者来说：90㎡变115㎡，就多出了25㎡；90㎡变120㎡，就多出了30㎡。按一平米5万计算的话，总房款要多出125-150万。另外，相应的契税也会增加。现在北京新房的契税标准是：首套的话，90㎡以内契税1%，90-140㎡1.5%，140㎡以上3%。面积变大后，契税要提升0.5%，当然这个不是最关键的，也就两万多块钱的事儿。最关键的是：面积变大，总价提升后，原本可能是普通住宅的，都要变为“非普”。▼非普住宅判定标准普通住宅和非普通住宅，对于首套的话，首付就差5%，但对于二套来说，差的可是20%啊！

现在五环内的限竞房项目，有少部分89㎡的三居能勉强做到普宅，比如大兴旧宫的某盘，但如果面积增加导致总价提高的话，普宅100%没戏。这相当于变相提高了首付比例。当然，我们尚不清楚的是：究竟是只有东坝这一宗土地改变了70/90的规则，还是以后出让的限竞房用地都要按新的规则（套内面积）来了？如果是前者的话，对刚需、对北京市场的影响力基本可以忽略不计。毕竟这个项目户型大，总价高，还有其他项目可选啊，没必要非在一棵树上吊死。但如果是后者的话，那影响就大了。本来今年出让的住宅用地中，限竞房的占比就很小：这下好了，仅有的少量限竞房，又提高面积和总价了，刚需上车又难了一个量级也许你会说：别制造焦虑了！就算以后限竞房都改为套内90㎡占70%以上，那就没有小面积了吗？现在有不少项目都有50多平米的一居和70多平米的两居呢。限竞房项目有一居和两居是不假，但一居通常也就20多套，至于两居户型也不多，主流还是89的三居，以及低于30%的大户型。2017年我就给大家分析过为什么北京2013年之后的次新房，户型通常都很大。因为开发商拿地价越来越高！面粉决定面包，为了时利润最大化，开发商只能抛弃刚需，去做针对改善群体的产品。还是那句话：如果70/90的政策真的变了，那以后的限竞房也将会由之前的面向刚需，变为：面向刚改或改善。最后说几句不该说的：限竞房供地减少、地价越拍越高、现在就连限竞房的70/90规则也要改变，北京是要干嘛？真的要抛弃刚需了吗？或许你会说还有二手房。你觉得在周边新房越来越贵的情况下，二手房业主还能像如今这么淡定吗？.......但愿不要出现最坏的情况，但愿如今的稳定局面会一直在。毕竟，北京不是深圳！

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