106万!成都刚需购房门槛价出炉,对此你意外吗?

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》（以下简称报告），报告首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。（本文所有数据来源均来自本报告）

该份报告对刚需购房人群的定义：

从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；

从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；

从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

一线城市北京（350万）、深圳（345万）和上海（295万）刚需上车门槛最高。

同时，在统计的重点城市中，有8个城市的刚需上车门槛价格不超过100万，分别是昆明（99万）、重庆（96万）、惠州（90万）、烟台（85万）、长沙（84万）、大连（79万）、长春（74万）、沈阳（73万）。

我们以前有个说法叫刚需为王。

成都是否也是如此？

在报告中，将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

在重点城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著低于整个市场交易均价。（比如，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元）。

这也意味着后期，这一部分刚需群体还有持续换房的动力。

而房价相对较低城市，居住负担整体不算太高，刚需人群还不是特别明显。

而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

这其中，成都市场整体均价118w，刚需门槛价106w，相差不是太大。

对比全国重点城市来看来看，成都的房价处于中等偏下水平。

也延伸一下，总价106w（范围100w左右）能够买的楼盘有哪些？

之前我们的列举过，大家可以看看。《刚需必看！总价100万内！成都12区还有这些新盘可以买》

更可以考虑二手房，其中又包括市区范围成熟地段6-7层楼的老式楼梯房，双流区、龙泉驿区等的次新二手电梯房。

在这份报告中，也把“大面积-低价格”的城市定义为【刚需友好置业城市】。

这其中就包括了成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙、济南、南通、昆明等城市。

假设你选择要定居城市时，居住仅是考虑的主要因素之一。

经济发展水平，就业机会等也是重要的参考指标。报告中指出，以长沙、成都等为代表的城市，在居住友好性、就业机会、经济发展等方面有相对优势，对刚需群体会形成持续吸引力。

以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。

（刚需购房套均面积排名）

拿上海来说，刚需购房套均面积最小，居然只有64㎡左右。

在这份报告中提到“北上广深等一线城市，属于典型的“小面积-高门槛”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体上车难度较大，且在居住体验方面也有待提高。”

杭州、北京、上海、广州、宁波等地刚需购房套均面积、市场整体购房套均面积相差无几。

 （注：成都刚需购房套均面积是81.16㎡，市场平均套均面积在95.7㎡左右，两个数据偏差还是有点明显的，非刚需和刚需购房差别明显）

在本次报告中提到，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。

（可以这样理解，刚需群体置业的难度更大，这里提到的购房购房平均年龄，并不是整个城市购房的平均年龄）

天津刚需购房平均约37.5岁（30个重点城市中最大的），而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。

重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。

成都处在中等水平，31.1岁是刚需购房的平均年龄。

（而我实际接触的小伙伴，多以多套房、改善房小伙伴为主，故主观上感觉大部分小伙伴的首套房年龄应该没有到31.1这个数）

刚需购房人群占到每个城市市场多少份额呢？

拿珠三角城市来说，如今称它为粤港澳大湾区更贴切，近三十年来，一直是以典型的移民城市群而存在，地区间的人口迁移情况，成为驱动区域住房刚需的重要因素。

报告中提到“深圳、惠州、东莞三个城市刚需购房客来自本地的比例仅在3.7%-6.3%之间，在所有样本城市中水平最低。

石家庄、重庆、南通三个城市，刚需购房来自同城的比例超过60%，支撑城市住房刚需增长主要靠当地人口的自然增长。”

这其中每个城市又略有不同。

（刚需购房者中本地户籍所占比例，单位%）

成都的刚需购房者中，本地户籍占比18.1%，注意这只是刚需购房者的比例，不是投资/改善购房者的比例。

这个比例在全国城市中，与郑州、杭州类似。

可以这么理解，成都有81.9%左右的刚需客是外地户籍。（还是比较正常的水平，毕竟成都是四川省会）

报告中提到“除一线北上广深之外，绝大部分城市刚需来自周边城市，强省会城市合肥、郑州、长沙等刚需购房前十来源皆为省内城市，占比达到七八成左右；

而大湾区城市深圳、惠州、东莞是当下全国人口流入热门区域，刚需来源前十城市合计占比两三成，且并不都是省内或附近城市，刚需来源更为多元，人口虹吸范围更广。”

（也有例外，厦门。厦门是唯一刚需购房来源排位第一位非本市的城市，排在前三来源地的分别是泉州、漳州、厦门。）

首次置业的你年龄多大呢？文末留言处我们一起聊聊吧。

来源：直击成都楼市

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