IPO视界|金科智慧服务：自我进化持续升级

作为为数不多尚未上市的物业公司，金科智慧服务的递表无疑将引爆资本市场的热情。从大西南到全国化布局，金科智慧服务正持续发力。无论是市场化探索抑或是社区增值服务还是智慧科技服务，金科智慧服务都显示出较好的发展势头。

深耕西南 全国化布局仍需加速

国内的物业公司大多与开发公司相伴相生，这也从根本上决定了物业公司的布局。

作为一家伴随金科集团发展而成长起来的物业公司，金科智慧服务的发展、壮大与重庆乃至西南地区密切相关。

来源：金科智慧服务招股说明书

西南作为金科智慧服务的大后方，其对整体营收的贡献较高。在2017-2019年，金科智慧服务物业服务营收中来自西南地区的营收占比分别为62.55%、61.46%、60.72%。由此可见，近3年来一直高于60%。虽然同期在管面积占比低于营收占比，但2019年西南地区在管面积占比仍然超过50%，为51.19%。

对金科智慧服务而言，目前西南地区仍是其发展的核心及主要营收来源。而近3年来，华东、华南及华中地区的在管面积占比分别为35.25%、41.08%、43.30%，物业服务营收占比分别为33.48%、33.33%、34.07%。不难发现，金科智慧服务在上述区域的在管面积占比虽持续增长，但营收占比增幅有限。

比较发现，绿城服务与金科智慧服务较为相似。2019年绿城服务在管面积为2.12亿平方米，营收高达85.82亿元。在2018-2019年，绿城服务长三角地区的物业服务营收占比分别为71.1%、70.9%，占比甚至高于金科智慧服务在西南地区的营收占比。但由于绿城服务所在的长三角地区经济发达以及其园区服务的贡献，使得绿城服务单位在管面积营收贡献约为金科智慧服务的2倍。

实际上，金科智慧服务的在管项目基本实现了全国化分布。到目前为止，全国范围内只有少数几家物业公司真正实现了全国化布局。虽然不少物业公司区域及城市覆盖范围较广，但由于单城项目数量极为有限，难以真正将其称之为全国化。即便如绿城服务这样的标杆企业，长三角地区营收占比仍然超过70%，而其在西南地区的在管面积和营收却极为有限。不难发现，物业公司的地域属性普遍较强，金科智慧服务亦是如此。

多方发力 业务发展逐步优化

受制于大西南整体的经济状况，其单位面积物业服务营收贡献已经落后于大部分发迹于长三角及粤港澳大湾区的物业公司。为此，金科智慧服务需要升级自身以满足未来的发展需求。

在2017-2019年，金科智慧服务的市场化拓展成效显著。其在管面积中来自于独立第三方的在管面积占比分别为33.44%、47.34%、52.91%，其中2019年通过市场化获取的在管面积首次超过来自关联方的在管面积。这显示出金科智慧服务的业务独立性快速提升，市场化发展能力不断增强。

近年来，金科智慧服务通过物业管理服务获得的营收逐步下降，营收占比从2017年的72.67%降至2019年的62.97%，而社区增值服务营收占比则从2017年的7.34%上升至2019年的10.25%，智慧科技服务也从2017年的0.61%上升至2019年的1.15%。不难发现，金科智慧服务正逐步发力社区增值服务，并试图形成新的增长极，同时提升第三方项目的价值创造能力。

智慧科技服务作为金科智慧服务的重点培育业务，未来发展较为可期。纵观所有物业公司，无论是世茂服务引入战投发力数字化建设，还是绿城服务等传统物业巨头深入推进数字化落地，数字化正逐步成为物业公司新的护城河。对于金科智慧服务而言，智慧科技服务如何与日常管理、客户需求深度融合并助推未来发展仍需持续探索。

虽然金科智慧服务物业服务营收贡献较为集中，但其项目分布却相对合理。在2017-2019年，金科智慧服务西南地区在管面积占比分别为62.38%、54.55%、51.19%，占比快速下降。同时，金科智慧服务在华东及华南地区的在管面积占比从2017年的19.72%上升至2019年的20.24%，华中地区的在管面积占比从2017年的15.53%上升至2019年的23.25%，上述两个区域的在管面积占比提升将近10个百分点。其他区域在管面积占比不断提升反映出金科智慧服务在推进自身全国化布局方面所做的努力已初见成效。

此外，金科智慧服务的在管业态也不断优化。在2017-2019年，金科智慧服务非住宅物业在管面积占比分别为5.89%、10.37%、12.15%，营收占比分别为7.88%、10.18%、14.62%，非住宅物业营收及在管面积占比持续提升。

通过以上数据可以发现，金科智慧服务正从市场化、全国化及业态平衡等维度不断发力以提升企业综合实力，从而实现自身的升级。

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