呈贡公寓价格还不及2018年,16个盘在售真的能买吗?

大部分人都有这样的印象：呈贡公寓项目实在太多了。

事实确实如此，根据锐理数据2020年上半年房地产数据，作为商办产品的公寓，上半年在呈贡板块的供销存量均最高，分别占比44%、26%和33%。

那么，呈贡究竟有多少公寓项目在售?都卖给谁了呢?呈贡的公寓值不值得买?

这篇文章就是来解决你们这些疑惑的!

根据焦点君不完全统计，目前呈贡有公寓在售的项目就高达16个，LOFT、平层/毛坯、精装产品都有，而且价格差异也比较明显。

从项目位置来看，基本是沿着地铁线布局的，在斗南一带和呈贡CBD核心区一带较为集中。

(双击查看大图)

这些在售的项目中，不乏有其公寓产品比同项目的住宅产品价格高;也有公寓的价格超过片区里住宅项目的价格。

根据锐理数据，昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升，存量随之逐步增高，2020年因春节与疫情的影响，新增同比下降22%，销售40.59万㎡同比下降17%，成交均价9551元/㎡，同比下降7%，存量和去化周期小幅增加，需要41个月(约3.4年)去化。

这个去化压力，总体优于商业(需要186个月去化)和办公(需要56个月去化)产品。

2020年上半年昆明的公寓市场，呈贡板块供销存量均最高，分别占比44%、26%和33%。

(图源：锐理数据)

从图中可明显看出，呈贡公寓的存量面积高达132.42万㎡(其余各板块中最多的东南也仅57.12 万㎡);新增供应高达31.61万㎡(其余各板块中最多的东南也仅14.52万㎡)。

不过销售情况仅优于高新(存量43.27万㎡，新增4.68万㎡，销售10万㎡)，达10.57万㎡。

从价格来看，呈贡的公寓价格仅高于空港新区和东市区。

对比近几年呈贡公寓的供销存情况来看，存量面积确实在2020年达到最大了，然而销售面积差不多已回落到2015年的情况。

与此同时，成交均价在2018年达到高潮后，在2019年和2020年都呈现明显下滑，2020年的成交均价还不及2018年的水平，仅8347元/㎡。

(数据来源：锐理数据)

从占比方面来看，呈贡公寓产品新增供应逐年增加，到2020年甚至占全昆明公寓供应的44%，几近过半，也就是今年新增的公寓产品，基本有一半都在呈贡。

(数据来源：锐理数据)

存量自然也是在今年达到了高点，占比全市公寓存量的33%。

从历年来呈贡公寓的销售情况来看，在2017年时达到了一个阶段性的高点;从价格来看，在2018年达到最高点。

业内人士认为，呈贡公寓卖得好、涨价的最大动因就是呈贡高铁的开通(呈贡高铁2016年12月28日正式通车)，公寓的涨价势头甚至超过了住宅。

焦点君找了一组呈贡高铁前后公寓价格的对比：

其中，高铁开通后一年，第七街区公寓均价从约6000元/㎡涨至约8000-8300元/㎡;涌鑫哈佛中心二期)从均价5800元/㎡涨至9300元/㎡;东盟森林从均价4500元/㎡涨至7000-8500元/㎡;七彩云南第壹城公寓(毛坯)均价从7000元/㎡涨至10000元/㎡;实力心城(装修房)从6500元/㎡涨到12000元/㎡。

一年内涨幅在3000元/㎡左右，最高的甚至翻了一倍。

受到高铁开通的刺激，呈贡的投资潜力被挖掘，部分投资者将目标转向过去一年表现强劲的呈贡公寓，销量自然被带动，开发商更有开发公寓的动力。

除了这部分公寓之外，呈贡还有一部分公寓是写字楼改为公寓的情况。

在2017、2018年，昆明全市的写字楼就出现巨大的去化问题，供销存情况不容乐观，于是扎堆出现了写字楼改公寓的现象。

比如，2017年2月实力心城三期原规划的写字楼由1栋变更为2栋，变更为公寓;2018年6月置信银河广场F栋原规划的办公楼、G栋原规划的酒店，调整为公寓;2018年6月双铁韵城A座写字楼将部分楼层改为loft公寓。

于是，呈贡公寓在本就巨大的存量上，又增加了不少，竞争自然更加激烈了。

(图源：锐理数据)

客群方面，透过全昆明的市场情况来看，从2016年到2018年，省外客户购房占比呈下降趋势，昆明客户及地州客户开始回升，2020年因受疫情影响，昆明客户占比为60%， 地州客户占比25%，外省客户占比仅为15%。

依此来看，呈贡公寓购买情况也应当一致，在2017、2018年省外客户比较多，今年还是以昆明、省内客户为主。

对于能不能买呈贡的公寓这一点，首先在上文焦点君就已经给出了一个答案：公寓市场过剩，去化周期比住宅长太多，价格又呈现下跌态势，确实是有风险的。

焦点君不建议买公寓在之前写的《买公寓?我们不建议!》一文中也讲的特别详细了，可以看看。

但，有点是需要在这里着重来讲的，呈贡的公寓有主城其他区域不具备的一些特点：根据落户政策，在昆明主城四区(含高新区、经开区及旅游度假区)及其他城镇市区购买住房即可申请落户;而在呈贡，除购买商品住房，购买公寓、商住房也可以落户。

这也确实是呈贡的公寓租售两旺，投资回报率相当高的最大原因。不过，很有可能随着呈贡人口的高速增加，这一政策在之后会被取消，所以现在买呈贡公寓还是有这点好处的。

此外，对于投资产品来说，公寓按揭5成，但是不限套数，不看房贷，贷款轻松，对于投资者来说比较友好。

如果说就只有钱投资个公寓，也非要买公寓，呈贡确实要比主城其他四区值得购买一些。

写在最后：

从上面的内容焦点君基本上说清了，目前呈贡的公寓供销存在主城五区都是最高的，去化时间也比较长。主要购买力还是来自于投资，省内省外都有，但今年以省内，甚至昆明客户为主。最后，非要买公寓的话，呈贡肯定是要比其他四区好一些，毕竟可以落户。

关于呈贡的公寓，你还有什么想要知道的，不妨给焦点君留言吧!

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