土拍盛宴谁与争锋,红总评楼评评是道。丨红总评楼第一期

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最近，宁波土拍市场开始“放大招”了，从6月12日到7月2日，共计将有20块土地挂牌出让，如此大规模入市是有史以来最密集的一次。那这里就有小红粉会问了，宁波如此大手笔规划土地出让，这些土地会不会流拍呢？红总在这里详细的说明一下，土地不会流拍的原因有以下几点。

第一点，从政府的角度去看，最根本的原因是土地出让制度，原来为什么会流拍呢，就是因为当初政府限定了一个20750+人才保障房的标准，在未来售价不清楚下，导致开发商对项目的风险是不可预估和预控的这么一个情况，才会让开发商会选择退出，这是土地流拍的一个重要原因。

而现在，自宁波去年12月份推出第一宗限房价竞地价海曙洞桥地块开始，就重新开始定义土拍的规则，在限住房价的同时也是锁定了房价，那么现在普遍一手房平均低于二手房的一个基调下，再加上土地价不断的提高，也就是说未来开发商承担的风险相对较小，所以开发商拿地更有保障，流拍的可能性也相对比较小，不大可能会出现这样的风险。

第二点，还是从政府的角度去看还有一个重要的原因就是土拍制度的在不断完善的过程，政府会在这个调控管理机制方面愈发成熟起来，从原先的区一级统筹上升到现在的市一级统筹，那么如果土地发生流拍，那么要时隔6个月再次挂牌出让，例如这次的奉化阳光海湾44号地块自去年12月流拍到如今才再次挂牌出让成功。正因如此，现在的每一块地块，政府推出来都是比较慎重的，那同时也会比较有把握的，就算是碰到商住用地，按照2019年的下半年几块地，政府会出现一个兜底，例如江北慈城的一地块已经出现了这类情况。

第三点，从开发商的角度去看，宁波作为长三角经济中心，一直备受开发商们的青睐，比如今年上半年5月陈婆渡地块就吸引到30家开发商竞拍，其中一半都是刚入宁波的外来开发商，在外来开发商和本土开发商两股势力争抢下，注定会有很多开发商还处在无地可拿的状况，再加上受到疫情的影响，今年的资金面相对宽松，那么开发商拿地的资金充裕，拿地的意向强烈，有这样一个强烈需求下，土地流拍不大可能出现。

第四点，从开发商的角度去看相较于商住用地，它需要商业的开发，自持商业意味着要占用开发商的资金，要考验他的一个运营能力跟资金的一个成本能力，并不是所有开发商都像宝龙地产一样，善于建设城市综合体，大部分开发商都比较倾向于拿纯住宅用地，因为它的开发难度小，可以做到很强的现金流，说白了就是承担的风险相较小。

第五点政府为什么会在这段时间会让土地大规模入市呢？其实，政府也是在时间结点上做了考量，首先在六月底七月竞拍，如果拿地的开发商开发节奏能够快一点的话，基本上可以做到在今年12月份，也就是年底开盘，正好赶上了年底的开盘潮，如果在七月份没有拿到地，就会拖到八九月份，那么他今年开盘的可能性就比较小，这个也是开发商考量今年一个销售指标和销售业绩的一个很大的一个标准，所以说开发商不会放过这一波的窗口期。

总而言之，不管是从政府、开发商的角度去看，这波窗口期的土拍热潮，基本上不会出现流拍的现象。

随着宁波土拍市场进入焦灼化，开发商拿地也会更加频繁，明年将有大量新楼盘入市，到时候的宁波市场又该如何呢，我们拭目以待。

好了今天的红总评楼就到这里了，下一期再见！

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