三道红线下开发商瑟瑟发抖?卖楼回款心切供应量创近十年最高

来源:南方都市报编辑:黄晓航

9月份全国100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，创下近十年来的月度新高记录。

在房企融资“三道红线”的压力下，降负债最直接的方式就是加速卖房子，然后回款还债。

而该政策发布后第一个月的楼市情况来看，威力已经非常明显。

10月19日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅库存报告》。9月份全国100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，创下近十年来的月度新高记录。

同时，房企激进融资拿地似乎也减少了，9月全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米，同比下降4.8%。

“三道红线”压顶，开发商降负债压力大

今年8月20日，住建部和人民银行联合召开了重点房地产企业座谈会，房地产融资“三道红线”也首次进入人们的视野，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

监管层要求，“三道红线”均超过的房企列为“红档”，有息负债规模不得增加；超过“二道红线”的房企列为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；只超过“一道红线”的房企列为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超过的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

近日，南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计规模靠前的80家上市房企负债数据发现，截至上半年底的有息负债达到73769亿元，其中64家房企的有息负债均比去年同期有所增长，且有44家房企的增长幅度还超过10%，像滨江集团、花样年、蓝光发展等企业增速还超过20%。

而且，80家规模上市房企中有70家房企踩红线，有18家更是“三道红线”全踩。如果要达到不踩线的目标，最直接的方式就是加速卖楼，然后回款还债。

开发商积极拿证卖楼，9月新房库存大涨

8月份发布“三道红线”新规后，9月份开发商已经有明显积极卖楼迹象。

《报告》显示，截至9月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长更是达到9.3%。

南都记者了解到，过去月度环比增速一般不会超过1%，但9月份库存环比增速明显较高，接近5%水平。

单独从9月份新增供应来看，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米，呈现了“供大于求”的态势。观察历史数据，9月的新增供应已创下近10年的月度新高。严跃进认为，此次之所以出现井喷和创新高，最核心的原因在于，今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，其对各大房企将产生较为明显的影响。房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。换句话说，房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，以应对“三道红线”所带来的压力。

房企激进融资拿地受限

除了供应量的增加，由于“三道红线”的监管新规，限制了房企激进融资拿地的方式，因此在刚刚过去的9月份，易居研究院数据显示，全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米，同比下降4.8%。

业内人士看来，除了受到“三道红线”影响之外，地市降温，可能与疫情期间延迟出让的土地已基本在二季度出让完成，以及部分城市下半年调控升级后政府为稳地价和市场预期延缓土地出让有关。四季度全国年初累计土地购置面积同比降幅可能会继续小幅扩大，但这有利于实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

积极降价促销去库存或成主旋律

9月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.8个月的时间。

观察今年1-9月份数据，实际上“倒U型”走势较为明显。不过值得注意的是，存销比公式的分母为最近6个月成交量的平均值，本次计算并不包括一季度市场低谷期的数据，所以容易使得存销比呈现较为明显的下降态势。

从四季度全国百城的数据预测看，积极降价促销去库存或将成为主旋律。

“当前各地预售政策总体上呈现宽松态势，房企在三道红线下也积极调整推盘策略，进而会使得新盘入市节奏加快。对于各个城市来说，后续若是有降价促销等政策支持，那么市场交易也不会太差。”严跃进表示，对于房企来说，在“三道红线”较大规模实施前，也能够更好地做出应对。

编辑:黄晓航

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