观点直击 | 银城系业绩会答疑：溢利变化与物业平台规模加速度

　　观点地产网 这是银城系两家上市公司召开业绩会的一天，上市满一年的银城国际控股和上市不到6个月的银城生活服务再次与媒体和投资者交流。

　　资本市场对于银城系的两家企业也给出了不同的反应，股价方面，截至当日收盘，银城国际收盘报2.59港元/股，涨幅1.17%，而银城生活服务收盘报1.86港元/股，跌幅1.59%，这一反差或多或少也与当天的业绩有关。

　　4月1日上午10时起，银城国际控股与银城生活服务先后在线上举行2019业绩发布会。值得注意的是，这两家银城系企业的业务均聚焦在长三角区域，尤其是江苏南京，为典型的区域性本土企业。

　　去年3月6日，银城国际港交所敲钟上市，踏上资本道路以后，银城国际的发展渐渐走上正轨。

　　只是这一年的发展有太多不可预测的因素，体现在银城国际2019年的业绩表现上，好消息是销售近200亿、收益上涨以及降负债成效显现，但同时公司拥有人应占溢利大幅下跌引起市场更多关注。

　　2020年受到疫情影响，对这家典型的南京本土房企而言，如何平衡好利润、规模以及财务指标，是摆在管理层面前的一道综合题。

　　银城国际解答溢利变化

　　业绩会上，银城国际管理层的出席阵容包括董事会主席兼非执行董事黄清平，执行董事兼总裁马保华，执行董事兼副总裁朱力以及财务总监王颖宁。

　　事实上，当日召开业绩发布会的银城系两家公司均有一个特点，即董事会主席不在公司担任执行董事，因此在问答环节中，更多是由总裁等其他管理层解答投资者的提问。

　　报告显示，2019年，银城国际录得收益为90.13亿元（人民币，下同），同比增加77.8%；毛利14.39亿元，同比减少2.1%，毛利率为16%，较2018年下降13个百分点。

　　观点地产新媒体了解，期内，银城国际溢利及全面收益总额3.65亿元，同比下降26.3%，净利率4.1%，同比下降5.7个百分点，公司拥有人应占溢利及全面收益总额1.55亿元，同比减少64.9%，普通权益持有人应占每股盈利0.11元。

　　虽然收益增幅近八成，但银城国际在溢利方面的表现不尽如人意，在问答环节中有投资者提出毛利率及归母净利润下降的原因，为何归母净利润占净利润总额的比例不足50%？

　　财务总监王颖宁称，去年结转占比较大的一个现房项目，由于现房销售的特点，所以这一项目的所占用银行融资时间较长，带来的利息成本较高，这部分利息会计入项目的成本，导致这个项目的毛利较低。

　　同时，因为这个现房项目整体占比较高，从而拉低了银城国际的整体结转收益所对应的毛利率。

　　事实上，在2016年至2017年南京的土拍市场上，包括中海、恒大、金辉、荣盛等房企拿了不少现房销售的地块，现房销售也意味着开发商必须拿到竣工备案表，通常会比目前延期一年或更长的时间销售回款，这对扎根南京的银城国际来说也是一大考验。

　　“另外两个去年结转的项目，南京东岳府及Kinma Q+社区项目是在2018年收购股权，收购过程中形成的股权溢价计入了2019年收益结转的成本，所以这两个项目的毛利比较低。”这是其中一个原因，王颖宁称。

　　据了解，银城国际去年结转收益及产生利润的项目是2017至2018上半年所拿地的项目，采取股权合作的模式开发，而银城国际在项目中的股权占比相对较小，所以结转的归母利润占比也会有所下降。

　　为了给予投资者和市场更多信心，王颖宁随后也补充道，今年重点推进的项目中，这些项目的毛利率会恢复到正常水平，预计在25%以上。

　　另一方面，在合约销售上，银城国际2019年实现合约销售金额198.21亿元，同比增长超一倍为107.7%，合约销售建筑面积112.91万平方米，同比增长125.1%，2017年至2019年间的复合年增长率达83.2%。

　　而对今年的销售目标，马保华也表现出了更为谨慎的态度，在原有的基础上提出20%的增幅。

　　“去年末原定2020年的目标是递增30%，但现在受疫情影响，我们预计今年大概递增20%，销售目标数值大概在240亿。”马保华如是回应。

　　支撑这一销售目标的是银城国际的土地储备情况，截至2019年底，银城国际拥有40个项目，总土地储备面积522万平方米，应占土储面积430万平方米，总可售未售货值414亿，可售未售面积207万平方米。

　　换言之，银城国际的去化水平保持在58%以上即可达成今年的销售目标，而至于今年的拿地计划，管理层仍称立足南京，深耕长三角的策略，似乎还未踏上全国化布局的步伐。

　　关于今年拿地资金，朱力也表示，银城国际还是会深耕5大区域（南京、苏南、 浙江、淮海、安徽），今年新增土储权益目标是100亿，全口径土储的拿地金额为250亿。

　　银城国际港交所上市后最大的改变是融资渠道拓宽，债务结构也得到进一步优化。去年11月发行了首笔1亿美元优先票据，但利率水平在行业内较高为12.5%，这是有待银城国际逐步改善融资成本。

　　此外，银城国际的净负债率由2018年的352%大幅下降至2019年底的160.5%，总有息债务105亿元，其中短期借款占47%，长期借款占53%，在手现金余额40.28亿元，现金与短期债务比例为82%，目前未使用银行授信额度140.7亿元。

　　银城系目前共有3个上市平台，除了在新三板上市的银城建设外，与银城国际控股同年登陆港交所的还有银城生活服务，上市不到6个月的时间，银城生活服务发布了首次全年业绩报告。

　　物业规模加速度

　　和认购不足的银城国际控股相比，银城生活服务在上市前就获得公开发售超购382倍的待遇，这也与近几年物管企业赴港上市潮以及获资本市场青睐有关。

　　业绩显示，银城生活服务2019年收益为6.96亿元，同比增加48.8%。其中，物业管理服务收益5.53亿元，占总收益约79.5%，住宅与非住宅项目收益占比分别为62.2%及37.8%。此外，社区增值服务的收益约1.43亿元。

　　年内，银城生活服务毛利1.12亿元，同比增加64.8%，毛利率16.1%，同比上升1.6个百分点，归属股东净利润3312.1万元，同比增长21.18%。

　　此外，银城生活服务2019年度溢利3320万元，同比增加22.5%；核心纯利（即未扣除上市开支）约4570万元，同比增加68.6%；核心纯利率6.6%，较2018年上升约0.8个百分点，净利润率4.8%，同时首次派发末期每10股0.42港元股息。

　　在当日举行的首场业绩发布会上，银城生活服务出席会议的管理层均为参加此前上市发布会时的老面孔，包括董事会主席兼非执行董事谢晨光，执行董事兼总裁李春玲，执行董事兼副总裁黄雪梅以及财务总监吴建伟。

　　对于银城生活服务而言，2019年是有突破的一年，在这份不算差的业绩中，银城生活服务的合约面积达到3080万平方米，在管面积增长68.4%至2610万平方米，其中第三方在管面积占比提升至79.3%，为2066.6万平方米。

　　对于2020年的目标，管理层没有给出具体的数字，但表示要维持良好的年复合增长率，通过并购快速扩大业务规模，优选长三角城市的并购标的。2017年至2019年，银城生活服务的在管建筑面积复合年增长率为55.6%。

　　在黄雪梅及吴建伟介绍完银城生活过去一年的业务表现后，李春玲总裁基本上一人包揽了所有投资者及市场的提问，仅有一两次涉及财务方面的问题时会将话筒移交至其他管理层作答。

　　值得注意的是，2019年，银城生活服务239个管理项目中，非住宅项目占比有所提升，住宅与非住宅项目分别为116个和123个，在管面积分别为2114.7万平方米及493万平方米。

　　据了解，去年，银城生活服务的非住宅物业收入达2.09亿元，平均毛利率为14.3%，涉及种类有10个，包括医院、政府、金融机构、学校、公园等。此外，今年3月，银城生活服务还通过4590万元收购一家医院物业公司51%股权，进入医院物管领域。

　　李春玲称，上述收购的医院物业去年营收将近1亿元，而医院的业态不仅仅是传统的专业服务，未来医院服务行业的宽度和深度还有很大的延展空间，尤其是疫情过后。

　　让银城生活服务颇为自得的是，2019年内成功使得18个接管的第三方开发项目扭亏为盈。

　　李春玲介绍称，银城生活服务去年在市场上参与投标的项目232个，中标率57.3%，基本能在首个合同期内完成项目扭亏为盈的转变。

　　此外，关于管理服务费用方面，李春玲表示，住宅项目管理费用的合同期在2-3年，基本会在第二个合同期进行价格调整，每次调整在20%以上的增幅，这一增幅和调整区间基本保证公司存量盘运营的能力提升和改善。

　　同样逃不过市场及投资者关注的方面是银城生活服务的毛利率问题，2018年银城生活服务的住宅物业毛利率为5.5%，去年有所提高但相对同行偏低，未来何时能达到正常的毛利率水平？

　　李春玲谈到，去年毛利率提升归功于银城生活服务对二手盘存量运营能力的提升，扭亏为盈的项目还会为当期的业绩做贡献，包括改善净利润和毛利。

　　“我们不会回避目前上市企业的毛利水平远高于我们的客观事实，但是物业行业有它本身的特点和经济规律，我们目前的毛利率不高，在6.6%的水平（核心纯利率6.6%），但是这个毛利率是一个非常真实，没有水分的毛利率。”

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