观点直击丨销售权益会逐步上涨新力再讲拿地策略与财务管控

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-01 08:12

观点地产网 8月31日，新力控股(集团)有限公司在线上举行2020年度半年业绩发布会，联席董事长、行政总裁陈凯先生，首席财务官许进业先生，香港办公室副总经理赵慧女士共3位出席现场。

这是一个几乎全新的管理层，过往新力熟悉的面孔均已消失在荧幕前，创始人张园林在引入陈凯作为公司行政总裁后选择了退居幕后，而副总裁佘润廷也离开公司重新回到协信。

陈凯从三月初正式上任到现在接近6个月过去了，当观点地产新媒体询问起他入职半年来的感受时，他说：“忙，特别忙”。

作为一家刚成立10年就上市的公司，陈凯觉得这半年他开了无数个会，“前面三个月在熟悉情况，后面三个月在做一些变化”他所说的一些变化在这份报告中也有体现，“这半年报表业绩更扎实了”。

在受到疫情影响的上半年，刚上市的新力给出了一份不错的考卷。

据观点地产新媒体了解，新力上半年实现收入约87.03亿元，同比增长24.6%；毛利约26.30亿元，同比增长13.8%；净利润8.71亿元，同比增长76.2%；归母净利润8.22亿元，同比增长83.1%；毛利率与净利润率分别达到30.2%、10%。

截止6月30日，新力控股的现金及银行结余为177.43亿元，比去年底增长约6.9%；净资产负债比率由去年底的67%减少0.8个百分点至66.2%，融资成本约为9.4%。

在今天这一场业绩发布会上，管理层对于今年新力的销售目标鲜有提及，反而是在拿地战略、财务管控和公司管理策略方面讲述了公司的计划。

20%增长目标不是特别激进

今年上半年，新力累计实现合约销售额435.44亿元，同比增长约1.6%；对应的权益销售额约为210.61亿元，同比增长约6.8%。

根据年初新力设下的目标，今年计划中的增长幅度约为20%，按此计算，新力的销售目标将突破千亿，大约1100亿元左右，权益销售570亿元左右，“现在的目标也不是特别激进”陈凯认为。

他表示：“整个年度的销售不会有太大影响”。目前来看，受到年初疫情的影响，新力完成了全年目标的40%左右。

据悉，新力上半年的销售权益尚约为48%，据许进业透露，公司权益比会逐步往上涨，当前权益比较低有历史因素，公司新拿的项目基本上权益比都是接近70%上下，所以我再过一段时间权益比会往上涨。

在过去，找到一位合适的合作方进行签收共同开发项目是新力的一贯做法，过往拿地权益比例较低的现象也能体现，在新力希望逐渐提高权益比的情况下，对于合作这一件事公司似乎有所改观。

陈凯讲到：“相对过往来说，合作仍然会有，但未来空间规模不是那么大，就像我说的上半年70%的权益，慢慢会控制一定的规模（去开展合作）。”

在陈凯眼中，一位称得上合格的合作伙伴需要有相近的价值观、文化体系、激励体系，甚至规模也要相当，想找到这样一家公司并不简单。

从上半年销售的区域分布看，大本营江西仍然是最为重要的区域，占比40.5%，长三角地区占比27.5%，大湾区占比15.5% ，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占比16.5%。

值得注意的是，相比去年的区域结构，今年长三角超过了大湾区成为了第二贡献区域，而被新力十分看重的大湾区，像惠州等地的表现并不算理想，占比仅在15.5%，这一转变多少也影响了新力今年上半年大湾区的投资策略。

短期不进入新城市

新力控股在上半年通过公开招拍挂、收并购、合资合营等多种方式新获22宗土地，其中7宗位于江西省、1宗位于大湾区、12宗位于长三角地区，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占2块。

其中，新增总规划建筑面积约为230万平方米，归属于新力控股的权益建筑面积约为170万平方米，对应的权益土地价款约为92.945亿元，约每平方米5601元。

上半年仅有一宗新增土地位于大湾区，对此陈凯表示，大湾区土地获取的周期相对来说会比长三角会长一点，新力在惠州的土储还是比较可观的，项目也非常多，所以没有特别迫切的加仓。

截至报告期末，新力应占权益土地储备达到了1530万平方米，仅从单一城市而言，惠州甚至超过南昌是新力的第一重仓城市，面积占比达到26.4%；就区域而言，江西省应占权益土地储备面积为490万平方米，占总应占权益土地储备的约32.2%，大湾区占比29.9%，长三角占比19.9%。

陈凯表示，在未来三年的增长目前还是靠深耕来实现，目前不会进入新的城市，我们不想依靠物理环境的增长来增加机会，我们是希望已经进入的12个城市，布局与投资聚焦在一二线城市，三四线城市则是有所为有所不为的，可能在长三角和江西是进取的做法，其他城市相对谨慎。

在当前这种金融环境去加大杠杆去拿地，陈凯觉得并不是特别好的时候，新力将会坚持此前项目回款的的40—50%作为资本开支拿地。“未来增长趋于稳定，过去每年有50%到100%的增长，现在10%到20%的增长已经算不错了，新力没有特别迫切的通过加杠杆拿地。”

以下为新力控股2020年中期业绩会问答实录：

现场提问：公司认为一线二线三线城市的分类调控对房地产的发展和公司未来发展，运营战略有什么影响？公司在选择上面有什么样的购地逻辑？

陈凯：总体上讲资本市场或者更多投资人都希望一二线多一点，三四线相对影响会大一点，购买力各方面，大致我们都认可，所以我们布局，购地都是以一二线为主，当然这个一二线现在城市等级的划分没有特别，过万亿的城市会优先考虑，人口相对聚集，这个大方向是对的。

我个人或者我们团队是这么理解的，三四线不是不能做，三四线要看区域，我们认为长三角的三四线相对健康，而且上海人口增长有严格的预期，指数控制，这样一来，以上海为中心的周围城市的发展其实是可期待的。上海最近附近的城市，包括嘉兴，湖州，甚至杭州其实人口的堆积是很快的。以上海附近的三线城市我们认为是不错的，也反映了这一点，杭州附近包括阜阳，宁波附近的包括余姚，包括温州附近的台州这些，都非常好。江苏的江阴，常数，扬州这些都非常好，泰州因为苏北地区随着沿江高铁的开通和上海关系越来越好。

大湾区也不错，但是我们团队来说一个新进入的城市，当然在惠州16、17年去的，但是相对来讲在大湾区还是聚焦深圳、惠州、东莞，东莞已经有项目在落实的过程中，中山、珠海，广州和佛山，我们还没有到三四线，大湾区三四线也可以做，但是我们还不是太熟，相对来说这两个区域，长三角更熟一点，所以我们进三四线更充分一点。

对江西来讲，大本营是坚定的，在江西的覆盖，供应商体系，包括物业，新力物业比新力地产更早的覆盖了县市，物业比我们早，已经服务在当地县城里面的开发商，我们对市场的占有永远超过其他公司。这块来讲，江西的三四线我们有优势。除了这三块以外，其他的武汉、长沙、成都周围的三四线非常谨慎，不是不可以做，是我们不太熟悉。相侧重来讲，目前三四线倾向于江西、长三角，其他区域发展谨慎，是这么一个判断。

从目前来看一二线回报，上海、杭州，南昌，它的房价的控制受政府影响更大一点，也就是说去化快，利润率相对稳定，会比较进取。周围三四线利润率偏高，受市场影响大，周转更快一点。总体上我们认同一二线，三四线是有所为有所不为的，在长三角和江西是进取的做法，其他城市相对谨慎，是这么看待一二线和三四线。

现场提问：对于新力上任半年以来有什么样的感受，您认为新力最大的特点是什么？

陈凯：感受就是忙，特别忙，十年的公司上完市，对接资本市场以后，对我来说是一个新的公司，特别忙，会议特别多。这半年我开了无数个会，前面三个月在熟悉情况，后面三个月在做一些变化，真的是特别特别多的时间在，当然也看项目，前面三个月正好疫情，不能走，后面走动多一点，相对交流多一点，比较充实。我自己从一线成长过来的，所以对项目也不陌生，也比较熟，在地市公司也待过，管过，相对来说这个阶段的公司我自己也管过，目前可能更多的是增长性的。这个公司过程我都经历过，还是有准备的。

新力的公司优点就是对产品和服务的执着，这个是让我自己多少有感动和敬意的，创始人对产品细节把控，如何让四季常青，怎么换，扶手怎么做，花卉怎么研究，可以看到进入新力总部办公室就有一堆物料材料，大家在研究一些细节，包括服务也是一样，你只要参加新力的活动，新力物业人员都在，细致的服务，眼睛能看到的服务都能到，这两点比较让我感动。

当然还有其他的，年轻化比较简单，另外发展团队同心协力，我们还是有改善的，这半年报表、业绩，更扎实了，管理方面相对小范围的调整还是取得一些成效，未来会更扎实一点。

现场提问：请管理层介绍一下最近融资政策收紧的三道红线对公司有没有影响？

许进业：国家不断有政策出台，我们公司也非常关注，其实最近的一些政策也是几年前，一直以来的政策，房住不炒，控杠杆，我们一直比较关注，这个政策还没有具体出台，我们会继续关注。对我们公司的影响不特别大，一方面因为我们公司还是比较注重通过经营性改善，控杠杆，降低我们对融资方面的依赖，未来的增长还是通过精细化管理，高周转等等，加大我们的规模。

另外一方面是我们公司一直以来非常关注负债水平，比如最近一两年，特别是上市之后，大家看到我们各方面指标，负债水平，负债率都有很好的控制，包括从境内境外的评级机构也可以看到，他们给我们的评级也是非常好，对我们的控杠杆是一个肯定。

第三方面我们公司不断开拓多元化融资渠道，最重要还是银行，不断和商业银行建立总对总的合作，上半年有新的银行加进来，我们可以用的融资额度越来越多。另外上市之后也开拓境外的融资平台，我们有新的股权融资，也有债权融资，在国内，在境内我们也会有公开市场发了一些人民币债，还有EBS等等，这些都可以说我们可用的资源越来越多。这些方面可以看到我们在融资端的管控不会对我们公司有太大的影响。

现场提问：大湾区是新力的粮仓，今年上半年在大湾区只拿了一块地，请说一下原因。新力的拿地条件是什么样的？

陈凯：刚才讲了大湾区土地获取的周期相对来说会比长三角会长一点，因为有一些城市更新的这么一个现象，可能我们在长三角，或在江西土地挂出来，土地招拍挂会当月获取，但是在深圳包括东莞，城市更新，招拍挂的地稍微少一点，需要时间投入。

第二个原因本身我们在惠州的土储还是比较可观的，我们在惠州的发展量是够的，项目也非常多，所以没有特别迫切的加仓。第三个上半年对大湾区团队是有调整的，引入了一个重量级的，对大湾区本地很熟的一个，也是作为新力的副总裁，现在也是兼深莞惠的总经理，它的运作会晚一点，所以在土地获取会在9、10月份体现出来。

惠州是不错的，由于受到深圳的影响，七八月份以后惠州的销售都是不错的，上半年的销售业绩大家可以看一下，总体大湾区还是比较良性的。团队人均绩效在提升过程中间，我们已经精细化运作了，所以可能团队人数还在减，但是业绩可能还在增加，大概目前处于这个环节。

现场提问：公司上半年结转毛利维持在30%以上，在行业毛利率下降的大趋势下，公司的毛利率是否能够维持？

许进业：确实因为土地市场的价格不断往上涨，销售端政府也有限价，确实房地产行业来说毛利率是下降的，我们也是一样，过去33%，今年30，未来预计毛利率还是会降一些，整体来说还是会比行业上做得好一点。一方面是我们拿地，陈总说了，我们把握一个好的节奏，确保在土地市场过热的时候放晚一下，在好的时机拿地。

第二我们也有不同拿地渠道，包括购地的，包括在大湾区有一些旧改等等，允许我们去拿到一些毛利率高一些的项目，我们也有一些并购的项目，这些项目的毛利率也会好一些。综合起来，虽然毛利率会逐步逐步往下降，但是我们还是有信心能够做到比行业高一点的水平。

收购的项目慢慢确立之后，我们接下来比较多的在资产上拿地，所以它的毛利率相会对比较接近市场，但是还是我们，你看到我们今年上半年还是能维持到20、30%的毛利率，非常不错。因为整个市场土地价格上涨，所以毛利率还是会逐步逐步往下，今年还有收购的能力，还有刚才提到其他拿地方法，包括在大湾区一些旧改，还有一些购地等等，我相信毛利率我们在行业上比平均好一点，同时税款方面也会逐步逐步去跟行业上慢慢往那边靠。

关于销售，销售最主要还是几方面，一方面是市场能接受我们项目的程度有多少。我们一直以来非常关注产品和服务，所以我们在江西还是龙头，我们希望慢慢在一些地方我们的产品能力能很好的发挥出来，提高溢价。

现场提问：三条红线政策的出台导致头部许多房企的财务成亚，新力在降杠杆方面有什么举措？

赵慧：首先规定没有出台，大家在密切关注中，但是不会对公司造成大的影响。第一是公司以金融杠杆加大规模和利润减少对杠杆的依赖。第二公司在过去一直重视负债率和其他信贷指标不断改善，国内外评级机构给予了肯定。第三是公司今年加大和国内外金融机构合作，包括加入银行的白名单，建立更多总对总的银行战略关系，我们也一直在留意国家房地产方面的融资政策，面对新政策细节的推出也在关注，对公司影响是可以看到的。

我们的中期尤其负债增速也只是7%左右，属于可控水平。债务结构进一步优化，银行比例提升到59%，非营比例降低到23%。

现场提问：关于刚刚提到的三道红线对于公司在下半年的拿地的规模，拿地的计划，以及融资计划有没有影响？

许进业：我先做一些介绍。我们下半年拿地刚才也提到了，上半年拿了300亿左右货值的土地，下半年可能会起码有几个数据。下半年目前计划主要是用我们的收售回款作为买地。按预计按目前的规划，大概今年现金流基本上是能够从销售那边打平流入和流出打平，对融资方面不一定有非常强大的需求。

陈凯：年初我记得年报的时候也说过，基本上是回款的40—50%作为资本开支拿地，到目前为止这个基本没有变化，还是遵循这个大的原则，这是第一。第二目前大的市场情况下，这种金融环境目前在加大杠杆去拿地，我觉得不是特别好的时候，所以未来的发展我刚才讲了，还是趋于比较稳定增长，过去每年有50%到100%的增长，现在10到20的增长已经算不错了，公司没有特别迫切的通过加杠杆拿地，通过经营性的周转，加大回款这方面拿地。另外土地获取，其实大的面上主要是一个大的必然的趋势，我们已经看到了，实际上小周期还是有的。

在一年里面，在每个季度，甚至每个月可能空间是不一样的，节奏。比如上半年三四月份，三四五上半个月还行，到五六七八月份可能土地市场回热就很多，这个时候我们可能就，作为我们这样规模的企业，我们可以适当的看一下，可能到今年的九十月份，甚至最后一个季度我们可以再有一些发挥。总体上不是一个很必然的说我一定要加杠杆拿地。总体上来说，我相信杠杆管控以后，土地市场这么热的程度也会相应的得到改善，我们也是吻合这个节奏的。

基本上今年的投资跟年初的预算不会差太多，我们还是有信心能够达成的。

现场提问：公司的融资成本是有所增长，在这个方面我们今年有没有一个具体的目标进行改善？

许进业：今年上半年融资成本略有上涨，增长一点点，主要是因为我们今年开拓了新的融资渠道，在境外美元债的发行。今年我们公司发了两笔美元债，第一笔在三月份的时候发行的，那个时候确实市场情况不是非常好，那个时候我们发行确实影响到一些。第二笔发行的时候已经下来了，发行完毕之后，其实往后债券价格不断往上涨，我们相信未来如果继续发债，境外融资渠道成本会逐步逐步下来。所以这个是一方面。

最主要上半年上涨原因是因为境外，境内融资渠道开通了，而且非常不错，境内我们实际上不断下降，所以未来的时间，从下半年开始，两个因素叠加起来，我们的融资成本可以逐步逐步往下降的。

现场提问：公司上半年的销售的权益比大概50%不到，公司在权益方面有什么计划？

许进业：其实我们的权益比会逐步逐步往上涨，权益比较低有一些历史的因素，包括我们过去拿的一些项目相对权益比会比较低一些，慢慢从去年到今年上半年可以看到，我们新拿的项目基本上权益比都是接近70%上下，所以我们相信再过一段时间权益比会逐步逐步往上涨。

现场提问：关于新力2020年上半年的销售额达到435亿，这个销售目标全年是否还是会改变呢？

陈凯：整个年度的销售不会有太大影响，但是下半年来看，整个市场还是会有调整的，这一两个月的反映还是明显的。我刚才也讲了，整个国内的地产，整个交易量价格不会有太大变化，反映到个体公司理论上也不会有太大变化，我们现在的目标也不是特别激进，不像过去我之前待的公司有比较大的目标，可能那时候空间也存在，现在相对来说会少很多，去杠杆，价格有所控制，核心城市，热点城市大家非常热衷。

不会因为追求规模而去拿更多的地，要平稳的来看这个问题，不会有太大的差异，我是这么理解的。

现场提问：合作开发的项目当中，公司是怎么选择合作方的，我们的操盘决策是如何的？

陈凯：去年前年合作其实比较流行的，行业都是这样，所以反映出来有些公司，包括新力，随着进入到现在我个人觉得利润率也不是特别高了，合作相对来说会，到8月30日70%的权益，未来公司的权益会提升，这是第一。

第二合作过程中间通常有，大部分有你做哪一块，我做哪一块，量级差不多的公司，你管设计我管工程，基本上市场上已经走出一条路来了，但是我个人不是特别欣赏这么做，这么做带来的管理效率也不是特别好，要这么做几个在一起，一定是两个公司之间价值观，体系，或者对财务报表的理解，对成本管控要差不多才行。甚至我个人觉得可能量级也要相当，不然你可能一个做操盘，一个做财务投资会更好一点，否则两个价值观差别很大，文化体系不一样，激励体系不一样，管理的效率会比较低，我们也看到一些合作项目做的不好，当然大部分还可以。

新力看过往两三年合作很好的我们继续，总结一下就是价值观差不多，规模也差不多，不能有太大的差别，包括创始人之间还能默契的，一个电话就能沟通的企业，我们还是比较有信心。当然市场上特别好的，规范的大企业我们也愿意合作，其他很陌生的，现在越来越不敢碰了，相对来说合作有，但是我觉得未来空间规模不是那么大，就像我说的上半年70%的权益，慢慢慢慢会控制一定的规模。我大概是这么理解的。

我更愿意在合作过程中间，一个权益大一点，一个小一点，一个更愿意做财务投资，甚至派一些财务成本，起到更多照顾另外一个公司，这样合作效率会好一点，会更快一点。

（责任编辑：徐帅）