观点直击 | 收入增十三倍与毛利率腰斩 正商实业资产注入之后

　　观点地产网 继建业地产之后，另一家河南房企正商实业也敲定了业绩发布会的时间。4月3日早间，正商集团资本证券部总经理张勇、正商实业财务总监兼公司秘书郭柏成出席会议。

　　与其他企业相比，正商的发布会阵容稍显简单，但这丝毫不影响互动的氛围。“2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来交出的第一张最亮眼的成绩单。”在业绩介绍环节，郭柏成以略带激动的语气说到。

　　正商实业的前身是恒辉企业，2015年，在正商集团败走IPO之后，便通过收购恒辉企业的方式完成了曲线上市。

　　上市之后，恒辉企业更名为正恒国际，同时，正商集团陆陆续续向这个上市平台注入资产，但过去几年，这家企业的发展一直不愠不火。

　　2019年7月，正恒国际正式更名为正商实业，与此同时，这家河南“小房企”开始加速拿地、融资，逐步走上规模发展的主航道。

　　财报显示，2019年，正商实业实现收益约88.87亿元，较2018年增长约1378%，公司拥有人应占溢利约为11.52亿元，较2018年增长约3742%。

　　业绩大幅增长的同时，正商实业的毛利率下降、负债高企亦成为大家关注的话题。

　　业绩篇：收入增十三倍、毛利率腰斩

　　“在2019年的88亿收入中，有87亿是房地产开发业务贡献的。”

　　据悉，物业销售仍然是正商实业收入贡献的主力军。2019年全年，正商实业录得收益88.87亿元，其中，该公司于中国出售物业的收入为87.96亿元，占总收入的98.98%。

　　此外，该公司录得来自美国的物业管理服务收入4325.2万元，来自酒店业务的收入307.7万元，其他收入合共4489.1万元。

　　同比来看，2019年，正商实业的收益同比增长1378%，而其物业销售收入则同比上升1585.06%。

　　郭柏成提到，业绩增长主要源于2019年公司销售结转的增加。他介绍，过去一年，正商实业一共结转了四个位于郑州的住宅项目，其中一个为高端项目，三个为普通的重点项目。

　　”集团结转的物业销售面积增长了近12倍，从2018年的4.3万平方米增长到2019年的54万平方米，带动我们整个结转收入也增加了十三倍。”张勇补充道。

　　成也结转，败也结转。基于结转收入的增加，正商实业实现了规模的跃升，但正因为结转项目的变化，使正商的毛利率几近腰斩。

　　数据显示，2019年全年，正商实业录得年度毛利为22.87亿元，较2018年增长约731%，年度毛利率为25.73%，较2018年同期的45.74%，同比下降20个百分点。

　　事实上，早在前几年，正商实业的毛利率就已呈现出下滑的态势。在正商实业借壳上市的2015年，该公司的毛利率达到67.87%，2016年，这一数值达到77.11%的最高值，随后三年，正商的毛利率触顶回落，分别录得33.42%、45.74%与25.73%。

　　对此，正商实业的管理层表示，2017年及2018年，公司主要有两个项目在结转，其中一个是商业项目，另一个是以车位为主的项目。“一般来说，商业跟车位的毛利率是会比住宅要高，所以2018年整体毛利率达到40%多是比较正常的，2019年比较多住宅项目，所以可比性低一些。”

　　张勇也表示，25%的毛利率在行业当中属于一个平均的水平。

　　据观点地产新媒体查阅，2019年，建业地产的整体毛利率为26.02%，碧桂园的毛利率为26.06%，万科为36.25%，恒大为27.84%，与正商实业规模相当的德信中国录得毛利率32.16%、宝龙地产36.41%。

　　“为了保持账目资金回笼及销售的情况，公司没有订一个比较激进的售价，所以2019年的毛利率和行业水平差不多。”张勇提到，正商实业在郑州当地的项目多为旧改项目，旧改项目的成本相对比较低，未来已售未结的毛利率大概在28%左右。

　　“等项目结转以后，公司总体的毛利率会慢慢上来。”

　　负债篇：75亿元零息贷款

　　规模的扩张离不开土储的支撑。在经历了2018年的大手笔拿地后，正商实业在2019年显然放缓了脚步。

　　据悉，在2018年，正商实业通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块，地块总占地面积约为231万平方米，为土地储备新增共约489万平方米建筑面积。2019年，该公司以38亿元收购了10宗土地，总建面113万平方米，平均成本为2900元/平方米。

　　截至目前，正商实业的总土地储备达到954万平方米，其中，73%位于郑州，少量分布于武汉、北京。

　　“公司2019年有一定程度压缩土地开支，2020年，我们希望这个开支能恢复到2018年的水平。”张勇提到，新的一年，正商实业计划在拿地方面投入140亿元，其中50%-60%用于旧改拿地，其余用于招拍挂；在区域布局上，重点仍在郑州及周边城市，并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。

　　正商实业之所以要通过旧改及招拍挂的方式不断纳储，是因为其土储多少已有点捉襟见肘。

　　此前穆迪曾发布报告表示，正商集团的土地储备规模，只能支撑其开发和销售不到两年，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地。

　　在业绩会召开的前两天，正商实业宣布以23.68亿收购母公司旗下郑州、洛阳项目公司，该公司表示，收购事项为公司将其业务扩张至河南省及中国其他一二线城市的策略提供补益。

　　对此，张勇也表示，按照借壳相关规定，正商集团无法一次性注入全部地产资产，最近几年一直在逐步将资产注入，同时，对一些后续能拿地的，而且利润率也好的优质项目，正商实业会少量分批地接收到上市体系以内。

　　随着拿地端与收购端的增加，正商实业近几年的债务融资需求亦不断增加。

　　数据显示，2019年，正商实业的总资产为519.42亿元，总负债为482.05亿元，资产负债率录得92.81%。同期，该公司的短期债项录得144.51亿元，同比增长295%，长期债项录得132.82亿元，同比增长51.92%。

　　在贷款方面，该公司2019年的总借贷为286.8亿元，同比增长11.38%。其中，来自关联公司的贷款达到74.9亿元，较2018年的12.8亿元大幅增加485.16%。

　　值得一提的是，这笔来自关联公司的贷款在2018年仅需支付利息64.6万元，2019年的利息为0元。

　　无疑，这笔无息的贷款补充了正商实业的钱袋子，但这笔无需利息的借贷并不能大幅拉低正商实业的融资成本。数据显示，2019年，正商实业来自银行及其他借贷的借贷成本介乎4.568厘至12.80厘之间，而2018年仅为4.35厘至8.50厘。

　　“公司认为债务的上升是合理支持公司发展的需要的”，张勇表示，2019年融资成本较2018年微升，一方面是因为国内的融资供应端比较紧张，因此，公司在争取国内贷款时银行利率有所增加；另一方面，公司为了长远发展，在2019年开拓了一些境外美元债项目，美元债的利息在12%-13%中间，也一定程度上拉高了平均的融资成本。

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