美的置业：依托产业却没特色，融资成本资本化太激进

　　文|飞鱼资本市场团队

　　流程编辑|丁之淼

　　美的集团创始人、现年78岁的知名企业家何享健，在家中遭遇5名突然闯入者威胁生命安全的消息震动市场。

　　6月15日早间，佛山市公安局发布警情通报：6月14日17时30分许，佛山警方接报警：美的集团君兰生活村一住宅有外人闯入，威胁住宅内人员人身安全。目前，佛山警方已抓获5人，事主何某某安全。

　　随后，美的集团官微转发上述通报，并留言：感谢公安，感谢媒体和社会各界的关心。

　　在该事件中，虽然最后何享健化险为夷，但却让市场再次聚焦到“顺德何氏家族”的身上。

　　根据公开信息，截至目前何享健家族至少直接或间接控制7家上市公司平台，包括在A股上市的美的集团；在港股上市的美的置业；在新三板上市的美的物业；何享健儿子担任董事长的盈峰控股，其旗下两家上市公司盈峰环境(000967,股吧)和华纳百录；以及间接控制的合康新能(300048,股吧)和德国上市公司库卡。

　　本周，飞鱼财经将带大家一起重点看看美的集团、美的置业以及盈峰旗下两家上市公司的情况。

　　今天先来看看美的置业。

　　产业集团涉足房地产市场并不少见，可以说美的置业正是依托美的集团的“光环”和“财力”发展起来的。

　　2004年美的置业成立，2018年登陆港股上市（代码03990.HK），2019年是其上市后第一个完整财报年。

　　当期，公司实现营业收入约为411亿元，同比增长37%；净利润约为43亿元，同比增长32%；毛利率和净利率分别为31.6%、10.5%；拥有人应占每股盈利3.61元，同比增长17%；报告期末股息每股1.60港元，同比增长30.6%。

　　单独看营收和净利润数据，美的置业的业绩可圈可点。

　　不过在这两组数据之外，我们还关注到另外三组数据。

　　一 、在年报中，公司将融资成本全部资本化。

　　注意，这在上市房企中是非常少见的。融资成本全部资本化后最受益的是公司的利润数据。

　　换句话说，融资成本资本化比例越高，越有利于在数据上最大利润。

　　二、明股实债情况太明显。

　　根据年报，当期美的置业加权平均融资成本为5.87%。这一成本比起很多上市房企动辄7%、8%的融资成本确实好很多。年报发布后，美的置业在面向媒体的宣传口径中，也多次强调，公司现金流充裕。

　　事实上，有美的集团“撑腰”，美的置业的资金链肯定是没问题的。但是，在年报中，我们注意到公司明股实债情况非常明显。

　　数据显示，公司少数股东投资报酬与控股股东差异巨大，这一点此前我们在分析其他上市房企时也提到，只是美的置业的差的更大。通过这一数据的处理，一方面可以显著提高上市公司归母净利润水平，另一方面可以显著降低净债务与权益的比例。

　　三、营销开支增速是销售增速的两倍。

　　美的置业到底是一家什么样的房地产公司？或者说到底是一家什么样水平的房地产公司。

　　公司官宣介绍：其是中国上市房企30强、广东省百强民营企业。已经在珠三角、长三角、长江中游、华北和西南5大核心经济区59个城市，布局了278个精品项目，进驻城市包括上海、广州、武汉等国家中心城市，及杭州、南京、长沙等省会城市。

　　不过，在现实中，至少在2018年于香港上市之前，市场上知道美的置业的并不多。

　　在年报中，我们注意到，当期公司的营销开支增速达到销售增速的两倍之多。从这一组数据可以看出，美的置业是一家营销驱动型的房企。

　　看过我们前面一系列上市房企财报分析的，应该对当前的房地产市场和房企发展状态有个大致的了解。

　　如美的置业这样依托产业背景，但本身并不具备特别明显的房企优势的企业，会如何发展？

　　需要提的是，2019年美的置业在售楼盘减值约16亿多，是前一年数据的5倍。这一减值情况，可能进一步影响今年的业绩情况。

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