美的置业5月销售123.8亿创单月纪录 净负债率降至89%融资成本持续降低

  “千亿新军”美的置业（03990.HK）今年不谈目标，追求有质量增长。

  6月2日，美的置业发布公告显示，今年前5个月公司合同销售金额约为365亿元，相应已售建筑面积约341.1万平方米。据此推算，公司5月单月销售金额达123.8亿元，创下单月销售最好成绩，同比增长44%，环比增长41.2%，在同规模房企中表现亮眼。

  同时，美的置业强化“造血”能力，主动降杠杆，净负债率连续3年持续下降。2019年公司净负债率89%，同比下降8.4个百分点。

  去年，美的置业取得合约销售额约1012.3亿元，同比增长约28.1%，首次挺进千亿房企阵营。虽然面对新的市场形势，美的置业方面表示今年不谈目标。但公司目标2022年销售规模达2000亿元，在2019年的千亿基础上，再多创造一个千亿销售。

  首进千亿房企 一二线土储占64%

  美的置业是美的系的地产平台，由何享健创立，2004年成立、2018年上市，目前何氏家族持股81%。

  美的置业花了4年时间从2015年的百亿销售增长至2019年的千亿销售规模，正式进入千亿俱乐部，复合年增长率为74%。

  2019年，该集团连同其合营企业及联营公司取得合约销售额约1012.3亿元，同比增长约28.1%；确认销售总面积为456.24万平方米，同比增长25%；收入约411亿元，同比增长37%；净利润为43亿元，同比增长32%；毛利率为31.6%，对比“利润王”中海地产的33.7%，在行业中处于前列。

  销售规模扩展迅速，除了品牌效应外，还得益于区域上的部署。美的置业发展始于大湾区，2010-2011年策略性地进入长三角、环渤海、西南、华中四大区，形成五大经济圈的布局，覆盖全国18个省、59个城市，涉及278个物业开发项目。

  随着粤港澳大湾区利好持续释放，2019年美的置业开始收获前瞻性布局的红利。2019年，集团长三角区域实现合约销售金额约人民币363亿元，同比增长约43.8%，珠三角区域实现合约销售金额约人民币187亿元，同比增长约9.5%；长三角及珠三角合约销售金额占集团整体销售金额超过50%。

  同时公司积极吸纳土储。年报显示，截至2019年12月31日，美的置业土地储备的总建筑面积达5263万平方米。2019年美的置业新增土地储备的总建筑面积约1453万平方米，权益建筑面积1117万平方米。其中，2019年新增的土储面积中，一、二线城市占比高达64%；按区域分，长三角和珠三角区域占比58%。按当前开发与销售面积对比，足够公司未来5年发展所需。

  美的置业目标2022年销售规模达2000亿元，在2019年的千亿基础上，再多创造一个千亿销售。按此计算，其2019-2022年复合年增长率将约25%，增速高于同业。

  今年前5个月，美的置业合同销售金额约为365亿元，相应已售建筑面积约341.1万平方米。据此推算，公司5月单月销售金额达123.8亿元，创下单月销售最好成绩，同比增长44%，环比增长41.2%，在同规模房企中表现亮眼。

  融资成本持续下降

  宏观经济形势和房地产调控的背景下，房企融资成本普遍高企。不过，美的置业的融资成本却进一步降低。

  数据显示，2019年，美的置业的借款总额加权平均实际利率进一步降低至5.87%，其中，新增借款加权平均实际利率为5.76%，低成本融资优势进一步巩固。与同等规模的民营房企相比较，具有良好的竞争力，体现了公司较好的信用等级。公司有息负债结构明显改善，信托融资占总有息负债的比例从2018年的26%降至当前的4%。

  2020年伊始，公司抓住市场窗口期，2月中下旬成功以4%的低利率成功发行总额14.4亿元、4年期的第一期公司债，融资成本继续下降。3月25日，美的置业公告，向合格投资者公开发行公司债券（第二期）确认票面利率为4.2%，拟发行规模不超过10亿元。

  同时，美的置业强化“造血”能力，主动降杠杆，净负债率连续3年下降。2019年公司净负债率89%，较2018年同期继续下降8.4个百分点，扣除预收账款后的资产负债率降至54%。同时，债务结构持续优化，低成本银行借款占比大幅提升至66%，一年内到期有息负债占比下降至17%。

  截至2019年12月末，公司持有现金总量约269亿元，另外有银行授信额度达1303亿元，及尚未动用的银行授信额度为832亿元，现金及金融资源充裕，现金短债比从2018年的1.60大幅提高至2.95，短期偿债能力大幅提升，流动性保障系数较高。

  面对2020年新的市场形势，美的置业方面预期，以城市群协同发展逻辑谋求区域整体发展、区域城市间互联互通，将成为区域发展的必然趋势，但不同能级城市将持续分化，核心城市房地产市场有望稳步增长。

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