广东楼市现状:聪明人已入场,小白还在观望!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，想入手总价700万以内的三到四房，目前考虑以下几个区域：龙岗大运、龙岗坂田、龙华、南山西丽这几个区域。因为考虑到自住和小孩上学（目前小孩3岁），请十三兄综合自住和学校（处于中上水平）推荐一下每个区域的房源，并说明下各自的优缺点。新房二手房都可以。感谢

回答：你好，大运和西丽，一个是龙岗优质片区，一个是南山弱片区。 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养得不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势； 然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡。 龙华： 红山（均价9万）：红山就是所谓的宇宙中心了，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万可见一斑；但没有需求外溢的问题，深圳北CBD也尚未建成，未来存在不确定性； 上塘（均价7万）：定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 综合考虑龙华和坂田更适合你。 关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山

提问：你好广叔，本人坐标青岛，名下两套房产，一套在晓港名城，面积170平；另一套在西海岸新区的京华海悦，面积84平，家庭年收入40万。想问：晓港名城的房子还有升值空间吗，想把它卖掉后投资其他城市的房子，可行吗？望智慧的广叔翻牌！

回答：你好，总体而言，青岛是沿海而建，地处海边的一般是发展完善成熟区域，尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位。城阳2w 市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心。可以考虑出手晓港名城，换到其他城市，投资1-2套潜力盘。

提问：广叔你好，我年前刚在昆山购买了一个二套期房（万科中湾璟园），首付已交但还没签合同。没想到遇到这次疫情，也让我对将来的经济形势产生了很大的忧虑。一旦签了合同将来就要面临每月九千的月供。目前家庭月收入2.1万还可以承受，但经济一旦下滑就不一定能撑得住。目前我们在昆山是有一套房自住的（无贷款）。请教您一下这合同是签还是不签，各有什么后果？要是签，是否与房地产公司有什么协商的余地？谢谢

回答：你好，可以买房投资，问题不大。加之你们第一套房子没有贷款，完全有富余能力再投资一套。 我们对这个事情结束后的经济非常有信心，因为一旦各项指数受挫，zf势必推出各项刺激措施，我们的国情要求我们的经济增长必须不能低于预期。

初民看到奇迹的地方，末人只看到虚无！手中有货、弹药充足的人，从不顾虑市场常有的波段，能从容应对各种未知的恐惧。傻空才只看短期，多军看得是长远的10年 20年。持之以恒，方得始终！

提问：你好广叔，本人程序员一枚，目前在北京上班，纠结于在哪买房？老家是山东的 想在山东济南或者是山东青岛买，济南离家近，青岛有关系好的大学同学，但是怕工资低。还想着在天津买房，在北京上班。我应该怎么选择呢，麻烦广叔告知一下，谢谢！

回答：你好，现在很多北漂的选择是天津，第一，北京即使你买得起，但你不能解决户口问题，第二，老家济南也好，青岛也好，与天津相比还是有些差距的。第三，天津有海河英才，你想想你自己当初高考的辛苦在看看天津孩子的辛苦，你就明白为啥会选择天津，高考红利！选个高铁站附近的，住在天津，赚在北京。

提问：广叔您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万/平，长期投资，您看怎么样？

回答：你好，丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。 但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。

提问：广叔好，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比哪个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请广叔帮忙分析一下。另外，如果以后14/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。

回答：你好，坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，不是一个级别的，康城的租金也会好些。 地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠 大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。

提问：你好广叔，最近考虑武汉买房，看了三个楼盘，第一是光谷东的璞樾门第，1.7万带车位和装修，第二个是白沙洲的阅璟台1.4万带装修，第三个白沙洲的东原启城1.4万带装修。麻烦广叔帮我看看哪个更适合投资，或者帮我推荐一处，感恩

回答：你好，如果自住，生活半径在光谷东，可以买新城，单价1.7带车位和装修，性价比还行。 投资东原更合适，三环内，有地铁，东原买不到才考虑青菱三兄弟。

提问：广叔您好，请教您：1、能否给推荐几个西安新楼盘？希望满足以下条件： 资金总量控制在250万以内，重点考虑西安 新盘投资属性，兼顾一定安全性和小区居住舒适度（十年后可能自住）。注：可以持有10年以上。要求小三室，100平米均附近，利于将来变现。2、西安疫情时期，选择入手时机最好在哪个时间段？请您指导。

回答：你好，因此次事件各大售楼部目前暂时无法正常销售，2月房企销售百强房企单月全口径销售金额环比降低43.8%，同比降低37.9%。超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降。重点一二线城市成交量同比下降77%。面对全面升级线上销售，行业分化加大，大房企效果显著。待售楼部正式开放之后，市场供应量将逐步回升，积压的购房需求也有望在二季度有序释放，成交量也有望明显回升。

高周转的房企、负债率较高的房企肯定会有一波打折优惠变相降价的。但降价幅度会有限，并且这个持续的时间不会太长，因为根据我目前了解到的信息，西安接下来会有一系列对楼市利好的信息。下半年肯定会进入上涨通道的。

提问：你好广叔，本人上海工作，想在花桥买房，看了几个楼盘想让广叔帮忙选择下，一个是苏河公园，均价2万3，95平，85平的看着太小了，得房率有点低，离花桥地铁站1.8公里，离在建的S1花溪公园站800米，南边1公里有个墓园，选的最靠北的16，靠近绿地大道，毛坯房交付，附近商业和学校比较成熟。一个是万科mixtown均价2万1千多，90平，得房率比苏河高点，离花桥地铁站6公里，离在建的S1展览中心地铁站3.8公里，附近还有好几个大型楼盘，大型居住区，商业在建，学区是集善，精装修交付。我应该选择哪个呢？

回答：你好，预算充足的情况下，建议选择苏河公园，首先距离地铁近就是绝对优势，其次是产品力上，苏河公园也相对突出，单说户型，以85平户型为例，苏河公园做了三房设计，在功能性上更为突出。另外，万科在户型设计上，厨房的开间朝向存在硬伤，侧对次卧，不与餐厅相连，动线过长，且油烟会进入卧室，不太合理。综合比较苏河肯定比万科高一节，万科太挤了，两小区性价比不是一个档次，交通也不是万科能比的，

提问：广叔好，坐标北京，换房有什么要注意的吗？基本就是卖了这套才能买那套，卖房和买房最佳时间不同，什么时候才是最佳换房时间？

回答：你好，置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。

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