广东楼市现状:执着过去的价格,却忽略长远价值

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提问：广叔你好，目前本人的情况：自住房一套无贷款在老公名下，准备入手第2套房，知道如何操作首付三成，但不知道如何操作广叔所说的第2套房避税（是和老公真正离婚吗？），看过了广叔发表的每一篇文章，仍然没有明白，麻烦广叔详细说一下，感谢！

回答：你好，我们一般说的避税，主要是指二手房出售 未满2年要缴纳5.6%的营业税。这个税费可以通过跟业主结离婚的方式免除，婚内更名是不需要出任何税费的。 需要真离婚，大部分人接受不了，但是在职业投资圈内是很常见的做法。

提问：您好广叔！我在北京、深圳各还有一个名额，现金有1500w左右，从投资角度（按5年一个小周期），我是深圳、北京两地各买一套？如只买一套是在深圳还是在北京更合适？北京/深圳会推荐哪几个区域或者项目？谢谢您！

回答：你好，1500只买一套浪费了，建议深圳 北京各一套 1.北京选筹： 700-1000万，望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山，石佛营大望路四惠，看房讲究体力和技术，下手比的是经验和速度，次新品质大三居，核心地段老大楼是主要的标的，通常这一类都需要全款再抵押。 1000万＋，是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居，5*200的大面积，这个区间的房源数量减少，但是反应周期比前面更长，好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹： 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线； 二、一路向西，大方向大趋势坚决不变； 三、1000+的产品，只考虑南山； 四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）； 五、不仅看多，而且做多； 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问：你好广叔，我是在三线城市山东临沂市，有没有好的楼盘推荐？自住加投资，现在名下有恒大中央广场，未交房，请问该楼盘是否还有升值的空间？是否要换仓？

回答：你好，临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。临沂去年暴涨属于土拍行情，不具备持续性。房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬。自住一套就够了，没必要换仓，投资回避。

提问：你好广叔，本人硕士学历，在广东一偏远小县城工作。考虑到以后的发展，想在佛山买房， 如果工作不在佛山，可以在佛山直接买房吗？需要做些什么呢？总价预算80w左右，广叔能指点一下吗？

回答：你好，可以，去做个人才认定，几个工作日就搞定了！就是80万的总价，在佛山买不到啥像样的房子，至少首付40万左右。

提问：广叔你好，坐标湖南衡阳。未婚，首套房。 1，父母名下有三套房，均在衡阳。我想买房自住，能保值最好。手上有首付30w，能接受总价100w以内房源。公积金能覆盖月供。看了新楼盘金钟环球中心，金科檀越，也在考虑要不要买毛胚二手房？不知广叔有推荐的楼盘吗？ 2，看到星球里广叔说三线城市房子尽快出手。也有点犹豫要不要再在衡阳买房，但是长沙破限购太难，犹豫中。求教广叔解决方案。

回答：你好，衡阳留2套你和父母自住即可，剩余的可以出手。 用其中一套房置换改善住宅即可。 你的房票留着建仓二线省会城市。 长沙是更好的选择，用54大法破限购，长持可入。

提问：广叔好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请广叔给予指导，万分感谢！

回答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。

提问：广叔好，我再来问个问题，上次你说奥森这边世茂奥临花园的房子偏贵了，那1200多w上元君庭200平左右的房子靠谱不？这个小区单价没有那么高是有什么坑么？以及我看亚运村那边差不多价位有个荣尊堡国际俱乐部公寓靠谱吗？我比较喜欢这种稍微有点品质的楼盘，自住+保值，首套贷满，不知道方向是否正确，谢谢

回答：你好，上元君庭区内部户型差异大，价格区间波动大，可以作为淘笋 荣尊堡塔楼设计户型为主，以改善需求为主，小区户型有错层设计，不太适合老人，其它美问题 5.5内可入

提问：广叔你好！手里现金100万做首付，能不能推荐一下东莞临深合适的楼盘

回答：你好，东莞房价分布极不均匀。东莞是镇区经济，多年来资金分散，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府要打造的经济和发展高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，要看东莞本地的购买力，更要看对外来资金的吸引能力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的顶点。子弹100，建议优先在松山湖淘二手次新

提问：你好广叔，坐标北京，Sfsd资格还在，要不要考虑学区啊，看上了两套房，北京朝外60多平小两居，和东城广渠门50多平一居，朝外是芳草地民族校区，不是本校。广渠门是东城龙体片区，具体什么小学还不知道呢。这两套房应该怎么选？

回答：你好，一居室置换链底层，尽量不选。学区本身是溢价的，且受政策影响大。如果不是刚需，不建议提前这么早准备。朝阳是仅次于东西海的学区，但没有溢价，地段位于北京市中心与通州副中心之间，还有受CBD带动，发展潜力要更好。

提问：广叔您好，在北京上班，天津房产现在可以入手吗？打算总价150左右的二手，二套，有哪些可以推荐的？考虑学区，谢谢。看不好当前天津的形式，被雄安新区影响，未来发展潜力是否不足？

回答：你好，天津跟北京对比，弱势很明显，投资不是一个特别好的选择。 城市从行政区上是直辖市，实力上是一个衰弱中的强省会，价格上和广州这种标准一线城市相差无几，但广州仍然在快速发展中。 新手投资的话，天津很难裂变，开局发育不全后面就难打。 中国经济颓势导致大家都不好过，北方经济颓势比南方更严重，北方唯一大型经济体：北京，当前造血速度周边不允许其他抽血机存在 ，天津本身的人口产业衰退。 天津目前来看仅剩下高考优势支撑，所以天津的选筹逻辑是优先学区。 投资目前只推荐津南海教园板块单价1.8以内的盘。 05年曹妃甸，09年滨海新区，17年雄安新区。 不管外面怎么变，主场北京就守好北京。雄安新区，我判断是大大央地分权的产物。 成了，就是部委央企的冷宫；不成，就是下一个滨海新区。

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