房地产行业需着眼长远

马梅若

4月17日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。此次会议强调，在党中央坚强领导下，全国人民众志成城、顽强拼搏，在常态化疫情防控中经济社会运行逐步趋于正常，生产生活秩序加快恢复。我国经济展现出巨大韧性，复工复产正在逐步接近或达到正常水平，应对疫情催生并推动了许多新产业新业态快速发展。

国家统计局17日公布的一季度经济数据显示，突如其来的新冠肺炎疫情确实对我国经济运行造成了比较大的影响，主要经济指标明显下滑。中国经济如何企稳、重振成为备受关注的话题，而未来房地产行业政策走向如何，也引发广泛讨论。而本次中共中央政治局会议重申了此前的态度：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

这一表态按下了近期楼市的躁动。在过去两个月，已有一些地方、机构在试探政策信号，如河南驻马店出现了降低首付等鼓励性政策又很快取消，山东济南则在绿色园区试探“放松限购”。

过去几年来，房住不炒是政府的明确态度。楼市调控一直保持了有序、稳定，也取得了明显成效：一线城市房价趋稳，部分地区甚至略有恢复，其他热点城市也保持了相对稳定的增速；原本价格基数较低的三四线城市一度房价高企，但在受到政策关注后也有所回落。今年以来，由于我国经济受到疫情较大冲击，一些人又寄希望于能借助房地产给经济注入强心针，忽视“饮鸩止渴”的风险，无视在房价已经处于高位叠加经济下行压力增大的客观事实下，楼市并无持续升温的合理空间。

房住不炒并不意味着楼市不发展。

从房企角度看，疫情冲击下仍有不少发展机会。4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，总体来看，一二线城市明显有所回暖。部分城市放松了各地预售证的发放政策，也允许部分高端楼盘进入市场，这对嗷嗷待哺的房企而言是一次“回血”。

而在融资方面，房企更是意外获得了一个窗口期。贝壳研究院统计数据显示，2020年一季度，房企境内外债券融资合计为3944亿元，占2019年全年的32%，整体一季度融资金额同比增长5%，融资金额居近7年第二位。同时，融资数量的增加还伴随着利率下降。根据华泰证券(601688,股吧)统计，今年3月，AAA级房企平均发债利率为3.25%，已低于2015年至2016年期间的最低点，不少百强房企3月发债利率为历史新低。

在市场方面，一季度本非传统的楼市旺季，而后续随着我国经济多项逆周期调节政策发力，房地产领域也蕴藏着新的机遇。

本次中共中央政治局会议提到， 要实施老旧小区改造。而在4月14日的国务院常务会议上，加大城镇老旧小区改造力度、推动惠民生扩内需也是重要议题。这种改造既包括局部拆旧重建、加装电梯、修建外部停车场、小区照明系统更换、雨污分流系统等“硬改造”，也包括完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平等“软提升”，而上述领域正是房地产企业未来可以深耕的新机遇。

其中，“硬改造”不仅能直接带动有效投资，更可立竿见影地带动内需；而“软提升”所涉及的教育、养老、医疗领域，都是我国存在着重要缺口的稀缺资源。随着部分城市具有真正消费能力的刚需市场接近饱和，“软提升”可能将成为开发商更重要的竞争力。当然，上述领域并非开发商独力提供的，在这个过程中有赖于社会资本、民众与政府合力创造共赢局面。

当前，房地产行业仍对我国经济社会起到重要的作用。深处这场变革中心的，既有亟待转型、挖掘新机遇的开发商，也有不断创新、推动变革、更好惠及民生的政府机构，还有广大希冀安居乐业的民众。各方共同的目标都是长期可持续发展，也正是在这一共识之上，期待所有主体都能为长远发展、共建共赢而努力。

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