卓越商企服务赴港IPO，毛利率逐年走低

  5月31日，港交所披露了卓越集团旗下物业公司卓越商企服务的招股说明书。

  从企业名称上便可看出，这家物业公司与多数以住宅物业服务为主的物业公司有所不同，卓越商企服务着重为商务物业提供综合服务的物业管理服务，其成立于1999年，由卓越集团董事长李华间接控制79.9％的股权。

  招股书显示，卓越商企服务的营业收入从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，复合年增长率约为39.2%；净利润从2017年的1.36亿元增至2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.86%。

  在管面积复合年增长率达43.9%

  招股说明书显示，2017年-2019年间，卓越商企服务的基本物业管理服务分别实现8.57亿元、10.67亿元、15.76亿元，在公司总收入中占比分别达到90.5%、87.2%、85.9%；其中，该项目收入在2018年、2019年增速分别为24.4%、47.8%，增幅也出现明显上涨。

  基本物业管理服务收入上涨的动力来自于卓越商企服务在管面积的扩大，由截至2017年底的1136万平方米增至2018年底的1455万平方米，截至2019年底，在管面积又进一步增至2353万平方米，复合年增长率约为43.9%。

  同时，订约管理的物业的总面积由截至2017年底的1311万平方米增至截至2018年底的2015万平方米及进一步增至截至2019年底的3316万平方米，复合年增长率约为59.1%。

  值得一提的是，在卓越商企服务的基本物业管理服务中，占比最大的是商业物业，而非住宅物业。

  招股说明书显示，截至2019年12月31日，卓越商企服务在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2352.9万平方米；这其中，商业物业的在管面积达到1231.3万平方米，占比约52.3%，在管项目数达到182个，实现收益约11.96亿元，在基本物业管理服务总收益中占比约75.9%。

  如同大多数物管企业，卓越商企服务也离不开卓越集团业务上的输血。

  截至2017年-2019年底，卓越集团开发的物业分别占在管总面积的65.3%、58.7%、43.2%；同期，向卓越集团所开发物业提供基本物业管理服务的收益分别为5.09亿元、5.84亿元、6.66亿元，分别占同期基本物业管理服务所得总收益的59.4%、54.7%、42.2%。

  同时，招股书显示，截至2019年底，来自卓越集团的总合约面积约为1950万平方米，“预计将于未来三年内交由我们管理。于往绩记录期，我们对卓越集团所开发物业的中标率保持在100%。”

  不过，卓越商企服务也在向第三方物业开发商寻求更多业务。2017年-2019年间，第三方物业开发商开发的物业分别占在管总面积的34.7%、41.3%、56.8%，已经实现了对卓越集团的反超。

  毛利率下滑至22%

  尽管在管面积占比逐年下降，卓越集团在提振卓越商企服务的业绩上依然占据着重要的地位，这从其平均物业管理费的收取情况上可见一斑。

  2017年-2019年间，卓越商企服务的商务物业平均物业管理费分别为17.6元/平方米/月、16.7元/平方米/月、17.1元/平方米/月。

  同期，来自第三方物业开发商的平均物业管理费逐年走低，分别为17元/平方米/月、15.5元/平方米/月、15.3元/平方米/月，而来自卓越集团的则分别为18.1元/平方米/月、17.9元/平方米/月、19.6元/平方米/月，2018年有略微下滑， 2019年则大幅上涨了1.7元/平方米/月。

  对于2019年，商业物业平均物业管理费仅同比上涨0.4元/平方米/月的情况，卓越商企服务解释称，一方面由于2019年与卓越集团所开发物业相关的新订项目每月平均物业管理费上升，该上升主要与卓越大百汇在深圳管理的商务综合体有关，另一方面则是由于与第三方物业开发商所开发物业相关的新订项目每月平均物业管理费下降，该下降主要与深圳及大湾区以外的企业大楼有关。

  事实上，持续对外拓展第三方业务对卓越商企服务的盈利能力也造成了影响。

  2017年-2019年间，来自卓越集团的基本物业管理服务业务的毛利率分别为31.6%、34%、35.2%，明显走高；而来自第三方的毛利率则分别位14.5%、9.9%、12.4%，震荡走低；从而使得该业务整体的毛利率水平从2017年的24.6%下滑至22%。

  卓越商企服务表示，由第三方物业开发商开发的物业所涉及物业管理服务的毛利率低于卓越集团所开发物业的毛利率，主要由于由卓越集团开发的在管物业主要为商务物业，包括许多高端写字楼及商务综合体以及中高端购物中心，而其利润率相对较高；同时，为卓越集团所开发物业提供的服务通常涵盖停车场管理服务，而其利润率相对较高。

  另外，在卓越商企服务的各项业务中，金融服务的毛利率在2018年、2019年分别为82.6%、78.9%，位列各项业务之首，不过卓越商企服务表示，其拟出售金融服务业务。

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