1家被拒,2家失效,7家排队中,中小房企赴港IPO太难了!

一而再、再而三，前赴后继。2020年，又一波内地中小房企掀起赴港上市潮。

5月最后一天，大唐地产再次向港交所递交招股书。而就在两天前的5月29日，大唐地产的“前招股书”刚刚失效，过了短短3日又重新递表。

据搜狐焦点统计，仅今年前5个月，累计已有金辉控股、上坤地产等7家中小房企提交赴港招股书，目前状态均为“审核中”。而同期仅汇景控股一家实现成功敲钟，已于1月16日正式挂牌上市，成为2020年首个登陆港交所的内房企。

但并不是所有房企都如汇景控股这般顺利。4月份，三巽控股、港龙地产的招股书相继到期失效后，分别于4月27日、5月12日重返漫漫赴港上市路。而在更早之前，奥山控股、海伦堡两次折戟，是否继续申请仍有待观察；万创国际第四次招股书则直接被拒绝，上市计划宣告终止。

资料来源：港交所披露易

中小房企上市难

中小房企的上市之路，到底难在哪儿？

按照港交所上市流程，拟上市公司需要先向港交所提交招股书及其他文件，在受理之后，港交所会对公司和保荐机构进行问询。随后进行现场聆讯，再之后才是拟上市企业准备招股、发行、上市。在问询环节中，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果6个月内都没有完成问题反馈，招股书则会宣告失效。如果想继续上市，需要重新递交材料。

“中小房企谋求上市主要是资金面的原因。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，虽然现在融资环境稍微宽松了些，但整个房地产行业还是较为紧张，同时中小企业与大型企业、央企国企相比在融资方面也不占优势。“在这种情况下，通过上市直接融资的成本相对而言是最低的，能够解决中小房企的融资通道。”

可以看到，实力相对强的房企上市进程相对容易，遇到更多上市波折的企业，普遍为区域型中小房企，体量很小，而且营收不稳定，规模化和可持续也是其未来发展的“痛点”。

中小房企如果偏安一隅，意味着高度依赖单一的区域市场；规模受限，意味着业绩表现不够稳健。这些，都成为左右房企进一步上升的难题。

另外，很多上市遇阻的中小房企，哪一个不是负债累累呢？他们寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。

中小房企上市的动机非常简单，就是找钱、活下去。对于这些中小房企来说，找钱是上市动因，而缺钱也是上市遇阻的共性原因。

如果说“千亿”正在成为房企新的业绩分水岭和目标，2019年销售规模超千亿的房企数量已达36家，其中仅祥生地产暂未上市。其余百强房企中的TOP50多数也已在A股或港股完成上市，目前有上市需求的房企，规模会比以往申请上市的房企要小很多。

尽管赴港上市的中小房企大多都有冲击千亿的理想，但目前仍相差较远，2019年销售额止步不前甚至“开倒车”。

以大唐地产为例，2019年，大唐地产将“3年冲刺500亿”目标升级为“今年500亿，3年1000亿+，进入全国房企50强”。然而实际上，克尔瑞数据显示，大唐地产从2018年逼近500亿，降至2019年的331亿。不仅没有完成500亿的目标，且与其千亿目标渐行渐远。

为了扩大规模，大唐地产不惜代价攻城略地，几近疯狂。上一次赴港IPO前夕，仅是2019年7月至11月，大唐地产就新获16幅地块。其中，通过招拍挂流程获得14幅地块，总地盘面积为81.89万平方米，累计耗资40.20亿。

此次为再战港交所，大唐地产又在前三个月疯狂拿地，累计耗资约37.77亿，并获物业面积38.88万平方米。

显然，这样急功近利的短效“美容针”，并不能够轻易打动资本市场。

当“高负债”、“现金流紧缺”成为中小房企的标签，招股书的“失效”或“被拒”，或许并不过于令人意外。

分拆旗下公司赴港上市成潮流

除了房企以外，近年来房企分拆旗下公司上市也成为一大热潮，物业就是其中主推板块。

克尔瑞数据显示，前5年平均每年有2.4家物业企业成功上市，尤其是2019年，物业企业上市迎来井喷，全年共有11家物业企业成功IPO，创历史新高，物业股年内平均涨幅达到56%。到了2020年，房企分拆旗下公司赴港IPO之路依然还在继续。

截至2020年5月底，港交所排队IPO的房企旗下公司共有9家之多，包括卓越商企、弘阳服务、绿城管理、金融街物业、宋都服务、星盛商业管理、正荣服务，以及中天建设、中国文旅等。

资料来源：港交所披露易

同期，今年已有3家房企旗下物业板块在港交所成功挂牌，分别为正商旗下物业兴业物联、鸿坤物业烨星集团以及建业新生活。

此外，合景泰富、世茂和金科股份等多家房企也宣布计划分拆物业板块赴港上市，房企分拆物业或商管板块上市的热潮仍在继续。

各大中小房企纷纷通过赴港上市，为企业输血，虽能解一时之急，却也不是长久之计，因为单靠上市所能进行的融资其实非常有限。更为重要的是，上市后房企的运作将变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。

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