房企IPO热潮：中小房企扎堆

  近日，港交所传来消息，主攻代建业务的绿城管理和物业公司正荣服务即将在7月10日上市。不仅物业上市热度不减，房企们也同样热衷于赴港上市。

  2020年1月16日，汇景控股正式挂牌上市，成为2020年首个登陆港交所的房企，也是今年以来唯一一家成功上市的房企。自2019年4月首次递交招股书起到上市，汇景控股花费了9个月的时间。

  据统计，在2019年共有13家房企申请港股上市，但最后仅有6家成功上市，分别为：德信中国、银城国际、中梁控股、中国天保、新力控股、景业名邦、汇景控股。

  截至2020年6月底，在港交所等待IPO的房企超过10家，包括海伦堡、奥山控股、三巽控股、港龙地产等。

  房企们上市，最大的渴求莫过于是希望得到资本的支持。从扎堆的房企中，除了能感受到他们对上市的迫切，更能隐约看到背后的不安。

  多家房企招股书二次失效

  在排队上市的房企中，海伦堡、奥山控股、万创国际这三家的的招股书已失效，且截至发稿前并未更新。

  去年5月2日，海伦堡二次向港交所递交更新后的招股书，重新罗列了业务、土储、财务数据等资料，但依然没有获批。继首次招股书失效后，奥山控股于去年5月23日更新了招股书，后又显示失效。港龙地产在今年4月22招股书失效后，紧接着于5月12日重新递交，目前正在审核中。

  早在2008年就传出有港股上市计划的大唐地产，在去年首份招股书失效两天后就重新递交上市申请，速度之快难掩其对上市的决心。

  万创国际更是于去年6月3日第四次冲刺IPO，此前在2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递交的招股书最后均失效，最后一次向港交所递交招股书后则是显示被拒。若一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。

  中小型房企忙上市

  随着发展的加快、规模的扩张，中小房企在近几年发展速度较快，因而对资金的需求更为迫切。黑马房企新力控股于去年底成功登陆港股市场，今年，另一家实力选手上坤地产冲刺IPO。从已披露年销售额的房企来看，待上市房企多处于200-400亿的区间内。

  从2016年325亿的销售额到2018年突破千亿，祥生地产只用了3年时间。作为千亿房企中唯一未上市的祥生地产，于今年向港交所递交了招股书。若成功上市，祥生或将成为今年上市规模最大的房企，其上市进程一直以来都备受关注。

  2017年至2019年，祥生地产的营收分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，年复合增长率137.6%。这样的快速增长需要资金杠杆的撬动，在招股书中，祥生地产也表示募集到的资金将会被用于项目开发、偿还项目信托贷款等。

  另一家规模较大的房企金辉控股，在撤回了向上交所递交的上市申请后，也于今年重新启动了香港上市计划。2017-2019年，金辉控股的全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元，距离千亿仅有一步之遥。截至2019年末，金辉控股的资产负债率一直维持在85%左右。

  2017年至2019，金辉控股的主营业务收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元，复合年增长率约48.5%，远不如祥生地产的增长速度。另外，金辉控在2017年到2019年底的毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，呈现持续下降，在2019年的下滑幅度尤其大。

  小房企上市前努力降负债

  疫情冲击之下销售放缓，让本来现金流就紧张的中小房企雪上加霜，高负债运营是此批赴港上市房企的主要特点。

  上市卡壳的房企在财务方面或多或少存在一定的不足。在上市之前，多家房企通过还清借款或股东注资的方式降低负债率。

  2016-2018年，大唐地产的净资产负债率分别高达1085.3%、1087.9%、408.8%，但在2019年上半年却突降至185.6%。2016年-2019年中，大唐地产的权益总额分别为3.9亿元、6.5亿元、14.1亿元、22.9亿元。自2018年开始，公司股东和非控股权益注资，使得权益总额大幅度增长，以此获得了数值的骤降。

  据招股书，鹏润控股曾于2017年通过信托获得了1.6亿元的有息贷款，这也是往期记录中唯一取得的贷款。准备上市之前，鹏润控股将所有借款的本金和利息归还，致使公司的资产负债率从2018年的76.9%大幅减少至2019年的5.7%。

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